项目策划书由谁审批 第1篇
一、宏观市场环境分析
（一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响
二、区域市场分析
（一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响
三、产品定位
（一）项目SWOT分析
（二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位
（五）产品设计定位及建议
（六）价格定位
四、销售推广建议
（一）销售推广建议 （二）案名及平面表现
（三）营销推广建议
五、案例评述
武汉房地产市场项目开发策划书
一、宏观市场环境分析
（一）武汉市宏观经济环境分析
“十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至20xx年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。
武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下， GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。
（二）产业政策对房地产市场的影响
与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。
虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。
二、区域市场分析
（一）区域环境分析
本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。
楼盘区位图
小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加
大，供求比平衡，市场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。区域配套完善，地铁2号线20xx年开通，光谷步行街容量进一步扩大，沃尔玛落户、新世界进驻、金融港推进??区域配套档次提升。
光谷10年供应量预估
光谷09年供求走势
项目策划书由谁审批 第2篇
一、比赛背景
随着我国电子商务支撑环境不断完善、应用模式不断拓展、创业浪潮持续高涨，电子商务的创业实践进入学校电子商务专业的教学活动中。从20xx年开始，举办以“创意、创业、创新”为主题的全国电子商务赛，掀起了一股学“三创”的热潮。
根据权威调查显示，20xx年学应届毕业生约为750万人，已经达到近年增长峰值，未来几年学毕业生数量将保持相对稳定，就业形势不容乐观。
结合我国电子商务发展和应用的现状，在巩固学生理论知识的前提下，加强学生的实践能力，提高我国电子商务人才素质。教育部高等学校电子商务专业教学指导员会特意开展“三创赛”活动。这是一个放飞梦想的舞台，一个展现与挑战自我的良机，这是一个塑造成功形象的开始。
二、比赛目的
1、响应党提出的“创业带动就业”的口号，推动全国电子商务教学高水平、深层次、全方位发展。
2、提高学生就业观念教育和创业教育水平。
3、引导和培养学生的创意思维、创新意识、创业能力和协作精神。
4、培养学生的综合素质，能更好的建设理论联系实际的学风。
三、参赛方式
1、参赛对象：全日制在校本科生，每支队35人(鼓励跨专业，跨学院)
2、比赛时间：20xx年12月5日
3、比赛地点：(待定)
4、受邀嘉宾：(待定)
四、比赛内容
1、推荐选题：包括但不仅仅限于以下的选题范围：
网络营销与搜索技术
电子金融与电子支付
电子商务物流与供应链
电子商务安全与信任
互联网信息服务于增值服务
网页游戏与互动平台
移动商务与泛在网络应用
数据挖掘与商务智能
金融危机下的电子商务风险监管防范
互联网经济下的商业创新模式
面向行业的电子商务应用
农村电子商务
新一代电子商务
2、项目报告要求：
五、活动流程
1、主持人开场白。
2、受邀嘉宾进行简短的讲话，并宣布比赛开始。
3、各参赛队伍用PPT展示(10~15分钟)，并且对自己的作品进行分析讲解(10~15分钟);
4、评对各参赛队伍进行提问与点评，对参赛团队的状态以及表现进行打分;
5、统计分数，筛选出一定数量的队伍进入决赛。
6、由评宣布最终进入决赛队伍的名单。
7、主持人进行小结，并宣布比赛圆满结束。
六、比赛注意事项
1、参加比赛选手须提前30分钟到达并进入比赛地点。
2、要求各参赛人员按比赛流程参加比赛，比赛中听从主持人安排。
3、比赛过程中，选手应注意自己的言行举止，不得出现与当代
文明学生身份不相符的情况，一旦出现取消此次比赛参赛资格。
4、参赛选手应衣着得体，显示其良好的精神风貌。
5、进出场要维持一定的次序，显示新一代学生的文明风貌。
6、宣编部写好报道、总结，上交活动照片，并上传到微博，博客，社团空间。
七、比赛奖项设置：
一等奖，设奖总数不超过有效报名作品总数的5%;
二等奖，设奖总数不超过有效报名作品总数的15%;
三等奖，设奖总数不超过有效报名作品总数的35%。
八、经费预算
矿泉水30元
证书80元
总计：110元
附录：
一、“三创赛”江西省分赛区竞赛活动的指定教材为江西师范学教授孙德林主编的全国第一套信息化创业系列教材《创业基础教程》(高等教育出版社，20xx年)、《创业理论与技能》(高等教育出版社，20xx年)、《创业管理和技能》(经济管理出版社，20xx年)、《网上创业理论与技能》(电子工业出版社，20xx年)等教材。
二、评分标准
根据赛全国总决赛组会提供的《参赛成果提交形式》(见附件1)的要求，结合初赛评审《策划书摘要》字数在20xx字以内的限制，制定本评分标准。
三、初赛说明
本届三创赛采用成熟的B2C网上商城平台作为竞赛专用平台，综合考量学生的B2C网上商城运营能力。初赛要求参赛学生通过对竞赛专用B2C平台的实际使用和复训练，掌握该平台的各项主要功能和操作方法，从而为复赛与决赛的分角色B2C网上商城运营竞赛打下基础。初赛中，参赛学生要对下列功能进行熟练掌握：
1.商品分类管理功能：创建商品分类，设置商品分类的搜索优化属性
2.商器细管理功能：创建商品的标签，创建商品具体信息，设置商品的搜索优化属性，设置商品的交叉销售，设置商品的相关商品
3.促销折扣功能管理：设置各种折扣方式来覆盖不同的商品类别
4. 网站信息管理功能：导入邮件列表，发送市场活动，发布博客，设置主题页面的搜索优化属性
四、其他说明
项目报告一式打印三份，答辩时交与专家。答辩及打印文档中不得有学校、及地区等语言、文字出现。如要表达学校及地区时，用“我校”、“我区”或者“我地区”表述。答辩后向组会提供一份项目报告电子版材料，要详细写明学校、老师、团队、队员等名称和各种联系方式。组会将使用防剽窃系统进行认定，如认定剽窃，则赛后撤销所发奖项。
项目策划书由谁审批 第3篇
一、目标市场分析
这家酒店的顾客主要是周边小区居民和企事业单位，其中企事业单位是一个学校规模。新学期开始，教师节会有宴请，比如师生同庆，领导关怀，大一新生家长和老师的关系更密切。
二、定价策略
1.餐食基本可以保持原有定价，但要考虑一些与教师节相关的餐食价格。可以采用打折(推荐这种方式)或者直接降价。
2.对于高价餐，建议减配和降价相结合。
3.教师节特色宴请可主推中低档标准桌餐，引导客人订餐，鼓励客人进行餐娱一站式结合，策划酒店教师节营销方案。
4.教师节套餐价格不要太高，人均消费控制在20-30元(不含酒水)。
5.其他酒水等服务价格可根据酒店实际情况灵活变动，可在教师节前后达成(但要根据酒店净利润来定)。
第三，营销策略
①为教师节做特别的饭菜，如答谢宴、感恩宴、集体庆功宴等。团体预订(预订费用可暂定为1500-2500元/5小时)可赠送每人10元一杯茶，免费音频安排，自助KTV。四桌以上餐费588元/桌以上的，可免房费，茶水费用自理。
②推出教师节感恩特价房，教师证128元/间。晚上(大单人间和标准双人间每天限10间左右)所有留作老师的房间赠送一个感恩节水果盘(主要是桃子和李子)。
2.为教师节做一个特别的套餐，根据实际情况分为实惠、中高档。有两人餐、三人餐等类型，主题要体现谢(价格不需要太高)。
3.手机号尾号为815或910的，可凭相关证明(个人名片或现号测试)在酒店享受7-9折晚餐优惠，住房优惠128元/间(根据酒店实际决定)并赠送水果拼盘一份。
4.客人离店时送一些与教师节有关的小礼物(上面要印上酒店的名称、电话、地址)。
5.活动时间定在xx年xx月XX日。
四。促销策略
1.在酒店、学校、金沙车站、企事业单位周围的小区里发传单。
2.可以试试手机上的短信广告。群发的重点是原酒店的老客户。注意使用恰当的语言，主要介绍酒店的最新活动。
动词（verb的缩写）环境布局
保安必须确保酒店的安全；为服务员及相关工作人员指定一些激励政策，调动他们的工作积极性(这个内容后面可以详述)；大厅放一些高档音乐；发球的速度一定要快；大厅的布置不需要太豪华，但要优雅，要有中秋的味道。
不及物动词效果预测
如果推广和相关服务到位，收入至少要达到平时收入的1%。超过5次。
项目策划书由谁审批 第4篇
活动策划人:×××
一、活动背景：
在我们的身边每天都能看到欢歌笑语的小朋友。但是，在看到他们愉快身影的同时，你是否想到在我们身边有这样一群特殊的小朋友，他们失去母爱父爱,同外界失去应有的交流。他们就是来sos儿童村的小朋友。他们不仅需要社会的帮助，更需要的是一个充满回忆的童年。
弘扬中华民族传统美德，增强同学们的社会责任感、服务意识和奉献是我们的责任和义务。我希望我们能尽我们一份绵绵的微薄之力，让他们对生活充满信心和勇气，让他们能享受正常儿童的多彩世界，感受到我们的爱。
二、活动主题：健康成长，快乐童年
三、活动时间：20xx-10——20xx-11
四、活动地点：南昌sos儿童村
五、路线：232210223240214在瀛上村或瀛上路口其中一个站台下，因为车并不是到SOS儿童村门口停，须走上十多分钟。
六、情况说明
南昌SOS儿童村，是我国和国际SOS儿童村组织合作建立的第四个儿童村。
1992年8月20日，民政部批准兴建南昌SOS儿童村。根据协议的要求，南昌市政府在昌北开发区征用了一块40000平方米的建村土地。国际SOS儿童村组织资助儿童村的基建经费、儿童村孩子的生活费等。
南昌SOS儿童村全部建成后，将成为一个包括12户家庭(共招收96名孩子)，一座幼儿园，以及村部办公楼等23幢房屋设施在内的建筑面积为4970平方米的初具规模的福利事业单位。
1995年3月27日，南昌SOS儿童村举行了隆重、热烈的落成典礼。至此，儿童村的基建工程、绿化工程基本完成。目前，南昌SOS儿童村12户家庭已全部建成。全村有正式妈妈、代理妈妈12名、阿姨5名，儿童村工作人员10名。
南昌SOS儿童村，今后将在国际SOS儿童村总部及中国SOS儿童村协会的指导下，在盛市政府和各级民政部门的领导下，在社会各界的支持下，努力办成一个具有平等、友爱、团结、互助精神的、充满家庭温馨的儿童乐园。
院长：*******
地址：南昌市昌北云上
电话：0791
邮编：******
活动安排：
1、 安排节目(由文艺委员完成)
2、 彩排(全体班干组织)
3、 组织文艺表演(小游戏小魔术)
6、 互动
7、 赠送礼物(自己购买)
主持人自我推荐
时间安排10、21早7：00-21：00(中午在那聚餐每人10元)
项目策划书由谁审批 第5篇
一、雨期施工总要求
编制雨季施工专项作业指导书，成立雨季施工指挥小组，明确小组成员岗位职责，确保雨季工作应急反应能力及汛抢险工作做到有章可循。
1、信息化科学管理
由于夏季施工暴风雨等恶劣天气的不确定性和突发性，对破坏程度难以进行预测，需要加强对气象信息的控制管理，注意天气预报，及时采取有效的安全措施、加强防范。
2、防护的全面性
施工现场涉及面较广，包括各部分现场和临时设施的安全防护以及全咳嗽钡陌踩虼嗽谥贫ò踩胧┦币欢ㄒ钢轮艿剑豢梢蚴滦《晃粤粝乱迹此鹗А
3、合理安排作业时间
气温超过38摄氏度时，停止室外作业，遇6级以上大风及暴风雨天气原则上应停止所有的作业，人员撤到安全地方，同时切断所有用电设备机具的电源。因工艺不能停止的作业，必须落实好相关安全措施，并安排专人监护相关作业。必须连续施工才能确保质量，不能停止时必须采取搭设防雨棚等措施，或在得到准确气象信息时提前安排停止作业。
二、几个重点分项的技术措施
1、做好现场排水
(1)根据施工平面图、排水总平面图，利用自然地形确定排水方向，按规定坡度挖好排水沟，确保排水畅通无阻。
(2)保证道路畅通，路面应能满足应急情况下人机撤离条件。
(3)严格按防汛要求设置连续、畅通的排水设施和应急物资，如车辆、水泵及相关的器材、彩条布、油毡、沙袋、铁锹等材料，保证异常情况出现时紧急应对。
2、施工机械的防雨、防雷及防触电
(1)防雨：桩机、起重机等大型机械停置在坚实可靠的较高地点，四周排水畅通，确保接地装置处于良好状态;机电设备采取防雨、防淹措施，必要时搭设防雨棚或用防雨布遮盖;移动用电闸箱的漏电保护装置要可靠灵敏。
(2)防雷击：因施工现场附近存在其他较高或高耸建筑物，因此雷电对机械影响较小，但在雷雨前必须放平吊车把杆，尽最大程度减小机械高度，防止雷电袭击造成事故。
(3)防触电：施工现场用电必须符合三级配电两级保护要求，三级电箱作重复接地，电阻小于10欧姆，电线电缆合理架空或埋设，不得出现老化或破损的电缆;遇暴风雨天气，要安排专业电工现场值班检查，必要时立即拉闸断电，所有职工下班前必须将各设备工具电源断开。
3、吊装作业特殊规定
(1)雨后吊装时，应首先检查吊车本身的稳定性，确认吊车本身安全未受到雨水破坏时再做试吊，确认安全状态良好后再进行工程吊装工作。
(2)雨天可能会影响起重机司机的视线，若司机没有在雨天进行吊装的经验，停止吊装工作，或请有经验的司机来进行。
(3)雨天吊装应扩大地面的禁行范围，必要时增派人手进行警戒。
(4)停止施工时，应将起重机吊钩落至地面，不得在吊钩上遗留吊索、构件等任何物体，以防止这些重物被风吹动导致事故发生，同时将桩机、起重机等设备拔杆高度尽量降至最低。
(5)六级以上风力或暴雨天气停止一切吊装作业。
三、其他雨季施工安全注意事项
(1)加强安全检查，及时发现问题。对施工用电、机械、设备、及防雨棚、临时设施、安全标志牌进行经常性检查，及时发现问题及时排除，对破损处及时修复。
(2)注意被雨水冲淋材料的使用，要采取处理措施后才能使用，焊工特别注意不得使用湿性劳保手套。
(3)加强对各类人员的培训教育，加强雨季安全施工常识的学习，提高自我防范能力和应急反应能力。
(4)建立险情预警和险情报告制度。遇有中雨以上的雨天，必须安排专人日夜值班，监视重点地区和部位。遇有险情，立即向指挥小组报告。
(5)当汛期过后，需要复工时，必须对施工现场进行作业前专项安全检查，如施工机械、现场地平、临时用电、现场维护等，确认机械、环境处于安全受控状态方可恢复作业。
(6)作为施工单位，必须建立好与业主、大方政府等相关单位的有效沟通联络，在雨季施工、防汛抢险工作中，不能以自我为中心，擅自行事，必须服从上级单位的相关规定要求和统一调度安排。
四、结束语：
桩基工程的雨季施工安全直接给企业人身、财产生产安全造成重大隐患，因此科学合理组织施工，采取相应安全技术措施，积极应对雨季施工的各种危险状况，保障企业生产安全，具有重大意义。
项目策划书由谁审批 第6篇
一、 项目背景
努力造就德、智、体、美、劳全面发展的社会主义现代化建设人才，已是成为高职高专教育改革的重要内容，更重要在于培养实践技能与学历文凭相符合的人才，但从目前实际情况而言，我国大学生在校期间普遍缺乏实际操作能力与合作精神，导致许多用人企业单位在招聘是极少考虑应届毕业生。故为了让我们，获得更多的实践机会、实训的平台，提高我们的实践操作能力，特此，由我们会展专业的学生举办此次活动。
二、 展会的目的和宗旨
通过举办此次展览会，既丰富了校园生活，同时为广大师生提供生活必需品采购平台。我们这次展会主题是。“让我们共同生活的校园变得更美好”，让校园生活充满希望，让希望充满色彩，让色彩充满温暖。
三、 项目基本情况
1、项目名称：重庆师范大学首届校园会展。
2、展会主题：友谊联盟，大家一起来。
3、展会时间：
20xx年6月22日（星期五）-6月23日（星期六）
4、举办场地：学院足球场。
5、活动对象：主要面向全院学生。
6、展会规模：3*3标准展位30个。
特装展位5个
7、展品范围
夏季清凉品：防晒衣、电风扇、太阳伞等。
学习用品：文具、书籍、益智玩具等。
生活用品：护肤品、化妆品、洗涤品。
饰品：工艺品、首饰、挂坠、手工制品、十字绣等。
电子产品：鼠标、键盘、MP3、MP4、MP5、u盘，耳机等 盆栽：仙人掌、仙人球等各类小型室内植物。
四、 展会价格及初步预算方案
（一）成本主要包括以下几个方面：
1、前期宣传推广费用：校内及校外宣传、相关资料、横幅、传单制作等费用。
2、相关活动费用：开幕式及相关配套活动所需物品及筹备费用等。
3、其他不可预见费用。
（二）收入主要包括以下几个方面：
展位租金：主要是参展商所支付的展位费用
企业赞助：主要是招展阶段主办方拉到的赞助费用 1、3M*3M标准展位：
配两张桌子，两张凳子。 （如需其他展会配备另议）
2、收费标准：（预定）
A、夏季清凉品类 100元/2天
B、电子产品类100元/2天
C、饰品类 100元/2天
D、生活用品 100元/2天
E、学习用品 100元/2天
F 、盆栽 100元/2天
（一）成本主要包括以下几个方面：
1、前期宣传推广费用：校内及校外宣传、相关资料、横幅、传单制作等费用。
2、相关活动费用：开幕式及相关配套活动所需物品及筹备费用等。
3、其他不可预见费用
（二）收入主要包括以下几个方面：
展位租金：主要是参展商所支付的展位费用。
企业赞助：主要是招展阶段主办方拉到的赞助费用。
五、 展会工作人员分工计划
项目策划书由谁审批 第7篇
一、项目背景
五宝庵山地理位置优越，与峄山相对，距邹城20公里，曲阜40公里，镇驻地距京福高速出口2公里。五宝庵山风采迷人，山上植被众多，空气清新，森林覆盖率达95%以上，具有江北“天然植物园”美称。区域内自然风光秀美，山上奇石林立，峰峦起伏，树木参天，物种丰富,植物种类400余种，自然和人文景点多达60多处，与周围的莫亭水库、青龙坝、万亩杏园、桃园等人文景观和自然景观相映成趣。
二、项目地点
五宝庵山位于邹城市东20公里处，香城镇政府驻地北8公里，与峄山遥相对立，属连青山山系。最高峰海拔445米，面积22平方公里。山下有邹城市第二大水库--莫亭水库(水面90多万平方米)，五宝庵山周围物产丰富、环境优美。
三、市场分析
五宝庵山生态旅游资源特色符合现代人生活追求趋势。据预测，项目建成后每年将有10万多游客来此观光旅游，五宝庵山的生态旅游资源必将产生可观的经济效益。
四、项目内容
五宝庵山以原始生态林和明清时期的人文景观为原貌，项目建设以创造生态环境为基础，建成具有休闲、旅游、度假为特色的生态风景区为宗旨，以超前规划、高起点、高标准建设，逐步建成具有独特魅力的生态旅游度假区。
(一)、天然氧吧区五宝庵林场。自然风光秀美，峰峦起伏，洞穴相连，清泉长流，古木参天，物种丰富,植物种类350多种，森林覆盖率达95%以上，号称“天然植物园”，由于空气清新，又称“天下第一氧吧”。
(二)、水上休闲区莫亭水库，建水上娱乐项目，供游人之娱乐休闲莫亭水库占地面积达1400亩，伫立五宝庵山之巅，莫亭水库万千气象尽收眼底，天水一色，碧水鳞浪中，如一幅动静相宜，空旷辽阔的山水图画，令人遐思万千。若乘游艇于水中，看碧水蓝天，赏四周之青山，犹如世外桃源，心旷神怡。
(三)、万亩杏园观光采摘区阳春三月，刘庄流域的孙沟里，5000亩密植园里，盛开的杏花象燃烧的火焰，映红了天空，映红了山岗，映红了整个田野。由“红杏枝头春意闹”，到“开到荼薇花事了”，由暮春到初夏，陆陆续续，为春明花事，可以忙碌两个来月。夏季，万亩杏园里采摘丰收的果实，更是美不胜收。
项目策划书由谁审批 第8篇
前言
××广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。
因此，我们必须采取有效手段，炒热××一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动××二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对××一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。
一、背景分析
××一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”，在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，××一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。
（一）商街设计“先天不足”
1大广场难搞大活动。步行街北广场扼××街××路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。
2“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人盲人通道等。3内外街连接通道商用功能缺失。××街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，××一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街；一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。4××街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。
（二）商街策划“后天失调”
1××广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必须有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。××广场商业街最早定位是“××街”（很好），后来又定位于“×××”很好，只是推广很费力），如今准备冠以“××广场步行街”（老土，没有鲜明个性目标顾客也不清晰）。由于没有精确精准的市场定位，关于商业上“我是谁”“我为谁服务”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。
2××广场是一处很好的“市民广场”，但要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如象×××路×××广场×××步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关怀的指引牌休闲椅售报亭公用电话亭垃圾筒商品广告牌露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，××广场的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。3打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营××广场商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地产运作”。××广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的66号（圆形）68号（尖顶）两家首席店面房一直空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。
二、商街定位
××广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，根据城市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：
1街名：××广场时尚丽人街
2概念：××广场————××街观光旅游的门户，国际品牌汇聚的商街，都市丽人寻梦的×××。3广告语：××广场／时尚丽人街————与××相约，与××同行4商业门类：购物休闲餐饮美容娱乐5商品：主营国际国内名牌服装服饰化妆品珠宝眼镜手表休闲食品工艺品等。6顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。7经营理念：站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的商业街。
三、招商策划
××广场时尚丽人街的招商，属于“突破困局”的举措，招商需从下列几个方面入手：
（一）发布招商公告
我们计划于4月中旬在《××晚报》××电视台发布招商公告，突出介绍××广场时尚丽人街的市口优势市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。
（二）举办招商信息发布会
该招商信息发布会拟于4月20日在毗邻的××饭店举行，出席的商户为××及周边城市的时尚品牌经销商，以及××国贸市场有意入驻××广场经营的服装珠宝化妆品商户。参会商户的人数拟控制在100人左右。会上将发布的主要信息是：
1××广场时尚丽人街的总体规划市场定位独特优势和前景展望；
2×××××街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包括售价租金物管的优惠政策。
（三）整合店铺资源
××一期的店铺均已出售，投资者是否愿意委托我公司代理招商和出租？是否同意接受我公司提出的代理租金价格（或称返租报价）？举办招商信息发布会和对外发布招商公告之前，须由××房屋销售公司与业主首先商定委托招商的意向租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供委托招商，我们便可以对外开展招商活动和引入商户洽谈租金。
为了使××一期商街尽快形成良好的商业氛围，我们应争取所有空关店铺纳入招商范围，并按照商街的市场定位有的放矢地展开招商。如果有的业主采取等待店铺升值的态度，宁可闲置也不愿出租，我们应当认真加以引导，动员其站在全局利益长远利益的高度尽快出租，以便消除商街中的店面空关现象。
对目前正在寻求转租退租的商户，我们应当积极宣传本公司为繁荣商街正在采取的举措，动员他们打消念头和恢复信心。如果商户仍然要转租退租，由于业主与商户之间有约定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。
（四）有关租金政策
××一期商街的商业气氛清淡，其中原因之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金，让许多欲入驻经营的商户望而却步。因此，我们在为业主代理招商前，必须做好两项重要工作：第一，我们必须向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明××一期商街处于入市初期，繁荣兴旺需要有一个培育过程，不能无视市场承受能力开“天价”。向业主说清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升。第二，我们要从业主与商户的双方利益，设计比较符合市场行情和商街现状的租金政策。当前，××一期店铺比较合适的租金是：
如该类店铺以600～700元／m2／年租金计算，年收益为6。6～7．7万元，剔除利息后的收益2。2～3。3万元。这样的租金对商户来说，在目前情况下尚有吸引力，易于接受。）
（五）商户入驻优惠措施
为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将“放水养鱼”，从尽快繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠措施：
第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费提供一个灯箱广告位（由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责），供其做商品或品牌宣传；
第二，凡商户举办品牌宣传商品促销活动，一年内允许在北广场上每季免费举办一次活动，鼓励举办有较大影响力的广场“时尚秀”活动；
第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按八折优惠收取；
第四，为降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商税务部门，给予××广场商业街以集贸市场的税收优惠政策，同时在工商管理费的收取上适当减免。
四、商业氛围营造
（1）商街指示识别系统布置（详见××广告公司设计效果图）
（2）设计制作广场内街雕塑作品（参见×××步行街雕塑照片），以增添××广场的文化底韵，吸引游人前来休闲。
（3）广场内街将有序设立景观式落地广告灯箱欧式休闲椅公用电话亭报刊出售亭饮料及冰淇淋售卖亭等，广场上采用鲜花盆景搭建可移动立体景观花坛，增加视觉看点，扩大商街的休闲与服务功能。
（4）邀请政府部门社会团体前来举办广场主题活动，借力炒热广场活跃气氛吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活动频繁，联系总工会文联群艺馆新华书店等单位举办广场活动，借助媒体推波助澜，巧妙宣传××广场。
（5）与市摄影家协会和新闻媒体联合举办《××风韵》优秀摄影作品广场展示活动，用文化手段提升××广场的时尚品位。
（6）5月份起，争取举办几次《××之夏》广场音乐欣赏会，用高雅艺术推高××广场在市民心目中的地位，提升广场的“聚流”效应。
五、商街硬件改造建议
1××北广场实施改造，以适合举办大型活动。
2××一期南入口的假山拆除，地面实施人性化商业化改造。
3临××街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍进店。
4内街的地面进行排水改造，防止夏季雨水倒灌进入店铺。
5××一期南侧花圃争取拆除，最好建造一排店面房，既可街口开店吸引顾客步入内街，又可创收。
上述方案，经董事长批准后组织实施。
项目策划书由谁审批 第9篇
一、活动背景：
高校毕业生是一个特殊群体，是国家宝贵的人才资源，是现代化建设事业的重要生力军。做好高校毕业生就业工作，事关建设人力资源强国和创新型国家的战略，事关保障和改善民生的重任，事关社会和谐稳定的大局，事关经济持续健康发展的总体目标。目前，高校毕业生就业形势日益严峻。创业是解决大学生就业问题的重要途径。
越来越多的大学生正在逐步转变就业观念，希望参与创业教育和实践中来。但是，大学生缺乏创业教育和创业要素。大学生自发组织的创业类社团由于缺乏资源，而难以为成员提供切实的服务，大学生迫切需要一个专业的服务平台提供扶持。
高校非常重视大学生就业创业工作，做了大量卓有成效的工作，但普遍缺少整合社会资源、为学生提供服务的平台。很多企业关注高校市场，但良莠不齐。由于学校普遍缺乏项目评审机制，因此优秀的创业项目也往往难以得到校方的支持。团省委把青年特别是大学生创业就业作为重中之重，取得了显著成效。
12年底与山东联通达成合作意向，发挥各自的优势，共同探索服务大学生创业就业的有效模式。在此背景下，联通未来青春创业社在省内诸多高校揭牌。xx年3月份，我校联通未来青春创业社揭牌。为了更好的为我校广大师生服务，大学生hr俱乐部作为创业社常驻下属机构同时成立。
伴着五四青年节的到来，我们热血青年，不甘平静，定要绽放青春最美丽的史诗。因此，在去年第一届青年模拟创业大赛成功举办的基础上，我们策划举办本次青年模拟创业大赛。
二、活动主题：
弘扬吃苦耐劳精神
增强创业就业能力
三、活动目的：
通过本次青年模拟创业大赛，激发广大青年学生的创业热情，提高广大青年学生创业意识，稳定广大青年学生创业的决心。同时，为我校学生近距离观察社会生活、了解企业运行模式、积累就业经验，提升职业素养搭建了平台。而入驻项目在工商局的成功注册，无疑是榜样，对引导大学生转变择业观念、发挥辐射功能起到一定的引领和示范作用。
鼓励其他想创业的在校大学生以创业典型为榜样，敢为人先、永争一流，自强不息、永不服输，不畏艰难、奋发进取，开拓创新、善于奉献，走好创业就业的第一步；增强创业意识、转变创业观念、提高创业技能，理论联系实际，让青年学生所学所想落到实处，切实做好青年学生的毕业就业创业工作。
借助五四青年节的到来，展现广大青年学生的热血壮志，培养广大青年学生的主人翁意识。总之，我们创业社本着培养校园人才的宗旨，切实履行好自己的责任和义务，真正做到想同学之所想，急学生之所急，脚踏实地为广大同学服务。
项目策划书由谁审批 第10篇
一、活动主题：
团结就是力量，赛出我们的青春活力。
二、活动目的、意义：
为丰富我院学生的业余生活，加强同学之间的联系，增强团队协作意识。本次活动旨在发掘大学生的团队精神，使其更深的领会到团结就是力量，亲身感受团队默契。
三、活动对象：
东校区新生
四、活动时间、地点：
具体时间等通知;田径场
五、主办单位
学生会体育部
六、承办单位
第四小组全体人员
七、活动所需材料
绑绳若干、石灰若干、秒表2个、饮用水、一次性杯子、消毒药水、棉签、喇叭、电池。
八、人员安排：
1、裁判员3人，其中1人负责计时，1人负责监督和计统，1人负责和发令。
2、主持人1名
3、后勤人员3名，负责现场水的供应和伤员的护理工作。
九、活动内容：
1. 比赛规则：比赛细则
①起跑：在裁判员发出“预备”口令后，所有同学做好准备，发出“开始”口令后，学生连成一体并排向前跑。
②计时：以裁判员发出口令后开始计时，以最后一名同学冲过终点后计时结束。
犯规细则
①起跑时队伍中任意一名队员在起跑令发出之前越过起跑线都视为违规起跑 ，必须在全队回起跑线后重新起跑，若犯规两次，取消成绩。
②比赛途中，若细绳分离或队员摔倒，必须在结队后在分离或摔倒地点开始起跑，其间不停表 ，重新结队的时间也算在总成绩中。
③比赛过程中若发生口角，则直接取消资格。
要求参赛两人相邻腿上的绑绳的位置不能高于膝盖部分，当然也不能低于脚裸。其他规则就和一般跑步比赛一样了
2.比赛流程：
(1)每支队伍分2组，每组4人进行50米接力赛(用时最短者胜出)。
(2)比赛开始前所有参赛队员横排站立，分别把自己的左腿与相邻队友的右腿(于膝盖关节处)绑一起。
(3)随比赛开始发令枪响后，参赛队员同时出发，以最后一名队员通过终点线为最后比赛用时。
(4)比赛过程中所有参赛队员的腿必须绑在一起，如中途有脱落者，必须绑好后方可继续比赛，否则被视为成绩无效。
(5)如中途有队员受伤者可想裁判申请跟换队友。
十、奖项设置：
1、分别设冠、亚、季军各一名。予以奖品的奖励。
2、比赛结果现场公布，事后再进行颁奖。
十一、前期保障工作:
1. 成立赛事组委会，负责筹划组织活动。
2. 前期宣传，主要以海报形式在全院进行，以寝室楼下的黑板和广播为辅。加以网络宣传。
3. 各系负责人负责与各系以及裁判沟通，责任到人。督促各系尽快组队，以及上报裁判名单，报名名单于规定日期之前交到院学生会体育部。
4. 制定详细的比赛规则。
5. 定好每场比赛用的场地
6. 安排好队伍比赛顺序(通过抽签形式确定)。
7. 做好应急预案
项目策划书由谁审批 第11篇
1，项目判断：
A，项目位于夏碧路，周边主要目标市场为居民，个体商户，园区工作人员，卖场职工，商务办公白领等。原本经营时尚豆捞，现整体装潢略显陈旧。
B，周边建筑群较新，资方信息来源园区人口密度约10~30万，加上周边的小区居民和其它办公白领，密度约40万左右。由此判断周边具有相当的市场存量，且有一定的消费实力；
C，周边有较多已入住的一些比较知名的餐饮企业，与之规模相当；
2，SWOT分析：
优势：场地大，餐位多，租金不高，技术管理等团队力量具有一定优势等；
劣势：内部装修已呈现老化的趋势，门头招牌个性不足，产品规划不成系统，人员管理较为
松散；餐饮策划机会：周边有足够大的市场存量，且有很多特色餐饮项目在周边没有出现或形成一定气候，
如：海鲜火锅自助，阳澄湖鱼头小海鲜，干锅，等等或其他一些十分有特色的小菜系项目。
威胁：其它餐厅企业的强势促销活动；
3，调整思路：
市场定位：以白领，家宴，朋友聚餐为目标市场。
项目定位：根据所观察到的市场需求及周边的竞争环境，建议实施以河海鲜为主题，川湘菜为主要风味，包含特色烤鱼和小龙虾，开发一系列特色河海鲜和烤鱼的特色菜肴。
在原有的基础上将项目理清思路，明确主题特色，调整价格，力求重新塑造一个特色美味而且周边市场有能力消费的大众品牌形象。在一个月内让周边居民家喻户晓。经营品种寻求宜操作不复杂，特色风味浓烈，出品快捷，有自己的品牌特点。目标要求在项目重新启动后一个月后天天爆棚，就餐人数达到在450餐次以上。日营业额达20190元以上。
4，调整方案：
A，市场定位为以中低端市场为主的特色餐饮的经营思路。人均消费30到60元为产品价格的设计参考。毛利水平在40%~60%，综合毛利50%。
B，确立一套有特色且能迎合市场需求的拳头产品，然后调整项目，更改品牌名称；
C，根据所观察到的市场需求及周边的竞争环境，建议实施以河海鲜为主题特色，包含特色烤鱼，小龙虾，辅以川湘菜为主的特色餐饮项目。开发一系列特色河海鲜和烤鱼的菜肴。
D，营运初期，主动地对市场进行的营销宣传。如：
1，网络营销【优惠券，微信，知名网站关键词，团购…………】；
2，易拉宝，海报。
3，内部人员促销。
4，户外宣传。
5，商业联盟………
E，建立一套员工能分享餐厅效益的薪资结构和激励机制，激励员工为餐厅共同创造效益；
5，菜肴结构及规划：
调整后的产品规划为川菜40%，湘菜30%，其它地方菜肴30%，豆捞类菜单不换。将原有的中餐类重新调整归类并增加独有特色和市场主流特色的产品。（注：河海鲜类占比不低于40%）增加：
特色菜肴类：
金牌香辣蟹98/份，香辣小龙虾38/斤，特色烤鱼头虾（蟹）118/份，特色烤鱼（各种味型）78/份，啤酒稻香蛙98/份，太安鱼68/份，婆婆酸辣鱼48/份，跳水蛙58元，香锅牛蛙68/份。
凉菜类：
将原来菜单的凉菜整合到一起，去除备货单一制作复杂的菜肴。
钵钵鸡，葱椒鸡，酱野鸭，夫妻肺片，红油耳叶，秘制拌面，泡脚凤爪，香烤小黄鱼，咸香马鲛鱼，黄泥螺，渔家醉三样，冰镇芥蓝，乡村木耳，南瓜红枣，蓝莓山药，麻酱油麦菜，酸辣豌豆粉，川北凉粉，老妈千张，爽口蕨根粉，蘸酱黄瓜，启东洋扁豆
热菜类：
按规划整合原有菜单的热菜
蔬菜类：
原有菜单产品
汤羹类：
5~10道
点心主食：
5~10道
盈利分析：
在通过方案调整并有效实施营销活动后，预计我们午市的上座率能达到50%，晚市的保守估计将达到80%，以300餐位的接待能力计算，一天的综合上座率将达到390餐次，按保守的人均消费50元每人计算，一天的营业额将达到19500元，月营业额585000元，毛利按50%算，利润为292500元，除开20万的各项成本，单月的纯利润约10万元。
这是比较较保守的盈利分析，实际会比这个效果好很多！
6，人员编制
5，营销方案：
以人均消费40～150元为设计参考。
菜单设计。两种，一种针对包箱客户的合页菜单，附精美菜肴图片，一种针对大厅零点客户，使用普通简易的自选菜单。
营销：
1，网络营销【优惠券，微信，知名网站关键词，团购…………】
2，易拉宝，海报。
3，内部人员促销。
4，户外宣传。
5，商业联盟………预算。综合费用3万以内。
6，活动：
活动1：午市6折，晚市8折；
活动2：户外推广，免费品尝小龙虾（每人1只），凡到店消费3~5人赠送香辣小龙虾1份（半斤），6~10人赠送两份，10人以上赠送3份。注：此产品味道一定要好！
活动3：网络团购折
活动4：员工有奖促销
盈利。预计午市上座率将到30%以上，晚市80%以上。按低标准50元人均算，日营业额将在17500元以上，月营业额52万以上。50%的毛利再减20万，盈利6万以上。（实际盈利，朱总比我清楚，50%算也不止这点利润的）。这是比较保守的预算，实际效果会比预算好。
项目策划书由谁审批 第12篇
一、项目简介：
本房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈 型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
本房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成本房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套房、准现房，销售额850万元。其中的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127 m2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计20xx年5月底办下。
由此可见，目前本房地产的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是 面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局：
a、 东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。本房地产位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但本房地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
航海东路与107国道沿线是20xx年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是本房地产二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和本房地产一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。（详见附1：郑汴路市场调研报告）
b、 小户型市场概况。
自20xx年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是20xx年初，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。
燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是６０－８０平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与 的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型（两室两厅75平米，三室两厅95平米）。可以说，同燕归园的户型配比上比较， 没有优势。
（小户型市场详见附2：郑州市小户型的调查报告）
c、 商铺市场
商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。本房地产二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。
和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。
三、项目swot分析
一）优势
1） 郑汴路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是 方楼盘最有力的支撑。
市场细分如下：
a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。
b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。
c、复合市场。本房地产一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。本房地产二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。
本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。如果本房地产二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求， 方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。（详见郑汴路市场调研报告）
郑汴路市场调研报告
调查目的：了解郑汴路市场的整体收入水平和消费者对小户型的认知和接受程度（本房地产购房消费支撑力度）
调查方法：分层随机抽样（不同年龄层）和分块随机抽样
调查范围：郑汴路东建材市场、灯饰市场、管材市场、名优建材市场、商品大世界
调查时间：
郑州，银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比较密集的两大板块，这里聚集了数以万计的大小商贩，他们收入不菲，他们绝大部分是外地人，他们是郑州房地产消费的主力军。了解这一人群的收入水平、消费习惯将对房地产的投资有一定的指导意义。
，动力公司市场部走访了郑汴路建材市场，对小户型的市场消化力做了调查，而这些建材市场的小老板们对此漠不关心，或拒不作答，说明消费者对房地产市场敏感度不够。消费疲软，市场敏感度不高，纯小户型在郑汴路这块市场前景严峻。
对建材市场调查发现：
1、 大部分员工租房住，潜在客户存在；市场潜量比较大，但需要推广的成本较高
2、 大部分员工来自外地或郊县，收入水平偏低，消费力不足
3、 小户型需求弹性非常大，对价格非常敏感
4、 市场上有很大不稳定因素，8-9月份建材市场要拆迁到莆田，固有的建材市场要做升级换代
5、 外地人居多，他们辛苦拼搏，如果要买房子的话，更喜欢一步到位
6、 商铺为上下两层，一般下面做门面，上面做仓库和员工宿舍
7、 附近都市村庄较多，租务市场一般80—150元/月
8、 作为首次购买者，最重要的还是价格
9、 他们讨厌郑汴路目前的工作和居住环境，他们寻求方便、安逸、清净
10、 相当一部分是河南总代理，无须过多的现场销售
11、 同类产品多，竞争激烈，压缩销售成本是公司发展最重要的问题，故一般员工无福利分房的可能
12、 普通员工不会因为工作而就近选择居住地，她们往往因为居住而更换工作，普通员工流动性比较大
13、 对60—80平米的两室较感兴趣，这部分需求将转化为有力的市场动力
14、 本房地产知名度不高，口碑不好
15、 外地商人对郑州的发展较失望，但郑汴路的升值充满信心
郑汴路建材市场蕴涵了较大的市场潜力，随着郑东新区的开发和郑汴路大卖场的形成，郑汴路升值的前景就会更加明朗化，故前期概念的炒作成功与否直接决定了项目的运作的好坏，“注意力经济”的时代，抓住了消费者的眼球，侵占了客户的意念，就意味着成功！
2） 郑汴路板块高档楼盘云集，已经同未来大道板块一样，成为身份、财富的象征。本房地产二期应借此概念，实现品牌形象的转变。
3） 正在形成的“大卖场”商务区能直接带动本房地产二期的投资价值，甚至有可能使本房地产二期成为“大卖场”的附属配套。该局面一旦形成，销售将高屋建瓴，出现爆抢局面。
4） 本房地产项目二期有巨大的升值空间与既得便利
a、 107国道的东迁，郑汴路东段将成为郑州东区的财富中转站。有“东之中”或“东区发动机”的本质地位。郑汴路商圈早已成为百万富翁的制造厂。但是这样的天然地产需求优势，却让建业、英协、百合花苑等一批高、中档楼盘风光占尽，而 方楼盘以“中原地产大低震”的角色，不仅没有收获天然的地段优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。这一问题必须在二期项目得到扭转。
b、 郑东新区的辐射效应。
郑东新区的开发将使郑州的中心东移，郑汴路地产板块位于老城区与新城区的支撑地带，配套齐全，生活便利的条件将给郑汴路东段带来一次前所未有的商机。而本房地产项目恰恰位于这一板块的中心。
二）劣势
1）、本房地产可售资源由三种不同的物业形态组成，这三种物业形态的目标群是完全不同的置业目的。尤其是一期多层现已进入尾盘阶段，可售资源仅850万元，房源主力是159平米的五、六楼3室2厅。
目前，通常142平米的面积即能做出比较舒适的4室2厅，大户型并非市场的主力所在，由于总价原因，总面积在150以上的多层户型五楼以上是最难卖的户型。并且此类房源还要和周围金色年华、金色港湾、百合花苑、东方明花园甚至建业、英协等东南板块几乎所有的楼盘相竞争。尤其是850万元的大户型现房可售资源，不能放任由二期带一期（通常小户型带不动100平米以上的大户型），不能全力以赴主打现有房源（总房源有限，导致营销资源总量较少），也不能先做二期树品牌，在形成二期胜局后再做一期尾房。这对营销工作是一个巨大的挑战。
2）本房地产二期离郑汴路较远，从售楼部到社区要经过嘈杂的市场，很难形成良好的看房通道。本房地产一期、二期又被青年路所分隔，很难形成整体楼盘感觉，有“只是两栋临街楼”的印象。
3）本房地产二期和张庄一墙之隔，有都市村庄的形象，物业安全系数较低，居住环境嘈杂，仅靠硬件设施，很难形成高档楼盘形象。
4）与二期相比，一期楼盘素质高、售价低，形成本房地产二期销售心理价位抗性。
5） 非现房，不符合商户即买即住的消费心理。
6） 非独立厨房，做饭起居不方便，这与目前郑汴路商户想改变天天吃大排挡的愿望不符。
三）、机会
1）商铺的拆迁，原本居住在商铺二楼的商户另谋居所，导致租房市场更加火爆。郑汴路商圈约4000户商户，2万人的庞大消费群体将突显本房地产二期的投资价值。因势利导，单纯商铺拆迁形成的居住需求，即可成为本房地产二期主力客源。
2）挖掘市场。郑汴路商圈商铺仓库资源紧张，从费用角度考虑，商户、店员在二楼居住很不划算。动员较大的商户从商铺的二楼搬出来，到本房地产置业，开拓新市场。
3）郑汴路各市场竞争激烈，大鳄级商户正在形成，这些商户为了稳定企业中的骨干力量和亲属，已开始为他们购置总价较低的房屋。这些房屋通常位于商铺附近，以便于商户们无严格意义上下班的生活工作需求，而本房地产二期恰恰符合商户们的这一需求。
4） 大卖场”的整合，将对大鳄形成推波助澜，本房地产二期有可能成为“大鳄”的商务配套。
a) 小户型的特性导致目标客户对居住环境要求不高。本房地产二期配套不全，居住环境 嘈杂的抗性可以弱化。
b) 本房地产二期产品总价低，置业风险小。由于郑汴路商圈租房市场火爆，且本楼盘有“大卖场”作依托，购房、租房需求恒久存在，物业几乎不可能贬值，也比较容易转手或出租，这非常符合外地商人置业心理。
c) 本房地产二期应该说具有充足的客户资源，消费的中坚力量是建材市场中的商户，故推广中可采取铺单的形式为主，报纸广告、广播广告为辅的媒体策略，节约大量的推广成本。
d) 小户型现房阶段户型劣势一览无余，故期房从另一方面说是一种优势。
e) 以大卖场做依托，诱导郑州房东投资市场，这部分客源很难成为本房地产二期销售的中坚力量。
f) 郑东新区建成需历时20年之久，总投资20xx亿元，其中一期总投资156亿元，在5年内完成。这将给郑汴路巨大的市场机会。
四）威胁
1）行业内的竞争
i. 周边楼盘云集。建业、英协、东方明珠、百合花苑、金色年华等林立在郑汴路附近，客户分流，竞争激烈。
ii. 郑州小户型市场正趋饱和，过量的小户型的投放势必导致更加过量的楼盘优胜劣汰。
建业四期、百合花苑、金色年华二期近期均有小户型投入市场。本房地产二期应当密切关注市场动态，争取占领市场先机。
2）行业外威胁
郑汴路“大卖场”的形成，商务更加方便快捷，商务的中间环节减少，将淘汰一批中小商户，故本房地产的消费群将萎缩。
政府关于商品房以后须全装修出售。在一年左右的时间内，建材、装修市场将出现，由散户购买为主向集团购买为主的转变。而开发商必须考虑大众市场，故家装市场要重新整合。大品牌何去何从，很难预测；中档品牌可能会脱颖而出，门庭若市。但商户总数只会减少，在这个变动的过程中，他们的置业激情将大大折扣，本房地产二期须在这一局面认知或形成之前完成销售，否则 将陷入非常被动的局面。
四、目标市场权衡及锁定，品牌形象突破口甄别及品牌定义。
二期小户型的目标市场主要由哪几种人组成，这些人购买的抗性及抗性解除。
1、 在郑汴路市场打工的中层技工或白领，以及少部分蓝领。这些人的消费有点象青年居易的目标群。他们的主力消费面积是两室一厅和一室一厅，消费实力有限。他们对按揭首付万元月供400元非常感兴趣，购房一般想一步到位，对住几年再换房不太感兴趣，认同郑汴路有很大的租房需求市场，非常认同郑东新区的发展前景。
由于 的户型主力是19平米、40平米的一室一卫房源，而这些人购房多希望要相对一步到位，对自己一生能多次置业不太自信，这形成本房地产二期明确的户型抗性。而燕归园二期以60—80平米的二室一厅和二室二厅为主力户型，恰恰买足了这些人的心理层面需求。但这些人的消费实力有限，首付—万元，月供700元，对这些人来说比较吃力。
抗性解除。对此类人要注意阐述：对自己前途有信心的人从不这样想，这只是 的第一套房，现阶段很少有人一套房住20年了，八十年代的房子现在没有几个人再住了。这里有个大商圈，里面有几千个老板，几万人店员，这里的房子想住就住，想卖就卖，想出租就出租，这里的公房租金很高。，郑州很少有这样一个巨大租售需求市场的地方
2、 26—29岁的店长、业务经理级人物，这些人大多想另立门面，又有结婚压力（大多来自朋友和家庭），但是自己资金不多，如果买房一步到位，便没有资金自己做生意， 的房子正好适合这些人。
3、 已在郑州干了2 ~ 3年生意的外地人，这些人对郑州东南区域尤其是郑汴路市场有较深的了解，对郑东新区有一点印象，但不太关心。在郑州租房住，曾经有想买房的念头，但又不想永久在郑居住，过几年有可能回去，认为为这几年时间买房花几十万元不值得，怕被套住，：这里买套房以后很可能不住，又要占用资金，回头将房子卖掉又嫌太麻烦。
抗性解除。对这类客户讲郑汴路商圈巨大的租房、购房需求，小户型由于总价较低，可以随时出售和出租。
4、 外地老板为同在一起的兄弟姐妹购置房屋。实力大的老板为公司的骨干员工购置房屋（主要是首付款）。这样做一方面可以有收买人心的作用。另一方面这些人住得距商铺很近，还能象从前住在商铺时一样，随时照应生意。
5、 从前住在商铺上层，因商铺拆迁升级而从商铺搬出来的老板。对这些人要多讲只有这里的房可以随时出租、转手，或不太在意的让给兄弟姐妹。因为只有这里的房总价低，月供少，求租或求购市场庞大。
6、 纯投资历者。以几套或十几套小户型做为投资，出租。以收取房租为目的。对这些人诉求：开个私家银行、人不要一直太累，投入产出如同聚宝盆，比保险更保险（用详细的计算），比股票更赚钱。如同拥有了另一份退休金。这里如同一个金矿，这里有数万人的年轻人，有数千个中小老板，有很大的租房需求市场，有郑东新区的发展前景。
7、 外地品牌驻郑代表，诉求随时可住，随时可卖，诉求个性物业服务，如同酒店服务一样，有送饭服务、自动电话晨叫服务、房间保洁服务、干洗服务、电话订票服务（均是有偿服务）。
8、 私人特殊生活，多讲公交出入方便，房子总价不高等。
通过以上描述 发现，二期小户型的目标群直接购买理由很难成为一期业主的购买理由，以此内容来作为品牌主力内涵不能带动一期余房销售，更不能带动二期商铺销售。以上内容只能做分类个别说服之用，不能统领全局。
品牌战略形成及品牌定位：
的可售资源是三种不同的物业形态，是三种不同的置业用途，这些物业形态的竞争市场相当激烈。因此，必须跳出物业形态自身的直接用途，寻找能统领整个一、二期多层楼盘、商铺以及后续开发的小高层物业的品牌内涵。
完全可以跳出传统房地产营销模式，利用本房地产周边资源，扩充品牌核心内涵，将本房地产定位成一个整个东区独有的、拥有比建业、英协更有投资价值的、有无尽开发潜力的高档楼盘。
品牌内涵组成：
1、郑东新区为本房地产注入了至少长达20年的稳固商务住宅发展时期，带来了多达20xx亿元的几乎是恒久的财富升值空间。
郑东新区兴建规划总计20年（北京cbd区用了11年，上海浦东已用了10年），总投资20xx亿元，其中单一个起步区就有5年时间投资156亿元。兴建郑东新区必然要用大量的建筑材料、工具及建用品等。这些所有的材料采购地，必然从紧按在一起的郑汴路大市场获取。这些保证了郑汴路商圈将在从此20年的迅猛发展。现在，这里已经如同1982年的深圳罗湖、蛇口，如同1992年的上海浦东，如同1997年的三峡宜昌。
项目策划书由谁审批 第13篇
一、项目的简要介绍
二、项目的内容
1、立项依据：
根据国内外现状、存在的问题以及发展趋势进行阐述。
2、项目意义：
就其对产业的进步、经济建设和社会发展的推动作用方面进行论述。
3、项目的内容及目标：
就项目的内容和目标进行阐述。
4、项目可行性分析：
⑴对项目进行可行性方面的分析，包括项目已有的单位、实力情况、现有条件、工作基础以及优势。
⑵就存在的问题以及解决办法等进行分析。
5、需求预测及分析
⑴市场定位及市场分析
⑵用户分析
⑶市场环境及前景
6、完成项目采用的方法。
就完成项目需要采用的方法进行阐述。
三、项目发起人、股东方、管理和技术支持
1、项目发起方的背景：
就项目发起方的情况进行说明。
2、项目发起方的业务，包括近三年的财务报表：
⑴项目发起方的业务情况
⑵项目发起方近三年的财务报表
3、项目发起方的主要股东和管理人员的简历。
四、市场和销售安排
1、市场的基本情况：
⑴该产品的主要用途
⑵本地、国内和出口市场的目前容量、增长率，价格变化等。
2、该项目的生产能力、生产成本，单位销售价格、主要销售对象，和预计市场份额：
⑴生产能力及生产成本
⑵单位销售价格、主要销售对象
⑶预计计划份额
3、产品的客户情况，销售渠道的安排：
⑴客户情况
就客户的情况进行说明。
⑵销售渠道
介绍销售渠道的安排情况。
4、目前市场竞争情况：
⑴其他现有生产厂家
列举出其他生产厂家的情况，以及最具有威胁性的地方。
⑵计划新上的类似项目，替代产品的情况
列举出这些厂家的类似项目，替代产品的具体情况，指出其对现在项目的潜在威胁。
5、类似产品进口的关税和管制情况：
6、影响产品市场的主要因素：
就能够影响产品市场的因素进行详细的分析。
五、技术可行性、人员、原材料供应和环境
1、项目计划采用的生产工艺：
2、与其他公司合作的安排：
3、项目的人员培训和关键技术的保证：
⑴人员培训
就人员培训进行阐述。
⑵关键技术的保证
就关键技术的保证方面作出阐述。
4、当地的劳动力和基础设施状况：
就通讯、交通、水源、能源和电力供应等方面进行详细说明。
5、生产成本和费用的分类数据：
6、原材料供应的来源、价格、质量：
7、计划生产设施与原材料供应、市场、基础设施的关系：
8、计划生产设施与规划与现有同类生产设施的比较：
9、生产设施的环境因素和应对措施。
六、投资预算、中小企业融资计划和效益分析
1、项目投资和资金安排：
2、项目的资金结构：
就股东的股本投入情况、股东贷款情况以及银行中小企业融资数额进行阐述。
3、希望国际金融公司与银团的参与方式，股本、贷款或两者兼有：
4、项目的财务预测：
就生产、销售、资本和负债、利润、资金流动、效益的回报进行预测。
5、影响效益的主要因素。
七、政府支持、管理和审批
1、当地政府的产业政策和投资方向对项目的影响：
2、当地政府对该项目可以提供的鼓励措施和支持：
3、该项目对当地经济的贡献：
4、该项目需经过的审批手续和时间。
八、项目准备和进展的时间表
1、进行项目分解：
就项目的实际情况将项目分解成几个比较小的模块。
2、里程碑事件：
列出该项目可能经过的几个里程碑情况。
3、时间安排：
就项目的具体时间安排进行分配。
4、经费安排：
就项目的每个周期以及分解情况进行经费的分配。
5、人员安排：
在各个项目模块以及时间段的人员安排情况。