民宿计划书风险分析 第1篇
关键词:规模经营;土地流转;综合利用;夏刘寨
夏刘寨村隶属安徽省宿州市,人均收入曾不足千元。1999年,该村两委立足实际,大胆创新,通过公开透明的方式,集中了500亩成片的土地,进行集团化经营,创新了以“公司+农户”为主导的土地适度规模经营模式,探索出中国农村的新途径。目前该村人均收入超过5000元,被国家评为“中国农村改革典型村”,相关学者称其为“夏刘寨现象”。
一、“夏刘寨现象”产生的背景
20世纪末期,农业生产陷入低谷,一些农民放弃土地,远赴他乡,但更多的农民由于对土地的依赖,甘愿守着土地过清贫的生活。一些村庄带头人看到外出打工增加了村民的收入,开始想方设法促进村民外出打工,并在村庄规划中对本村劳动力作出了“走出去”到“引回来”的长远构想。
夏刘寨村三面环山,交通不便,共有2226余口人。土地总面积5158亩(可耕地面积2000多亩),山地面积近万亩。由于地势低洼,村庄经常遭受洪涝、干旱灾害,受灾后土地抛荒严重。1999年前后,夏刘寨村家户式的分散经营无力抗拒自然灾害和市场经济的冲击,农民种田积极性受到严重挫伤,但农民对土地的依赖性很强。夏刘寨村出现了普遍的地不够种且收成不好的情况。
二、夏刘寨村土地适度规模经营基本举措
(一)“规模种植、集约化经营”
1999年,为了带领全村百姓奔小康,村两委经过反复调研、思考,决定借鉴农场经验,实行“规模种植、集约化经营”。村支书王化东提出一个大胆的设想――利用多年经商积攒的钱组建农业公司,每位村民自愿租1亩农地,由公司进行成片种植、规模经营;所有农税、提留和公差勤务由公司承担,年终如果有盈余,则与村民分红,如果亏本,则由公司单独承担;农民可在公司打工,实行工资制。
王化东提出这一设想时,夏刘寨村每亩农地的纯收入在300元左右,农村各种税费提留最多时达到每人280元。粮食价格持续走低,把土地租给公司可以免除公差勤务,80%的农民都很赞同这种做法。在镇司法所的监督下,公司与村民订合同、摁手印、办公证,保证了土地流转过程的公平、合法。土地集中后,公司积极挂接科研部门,进行小麦、大豆良种繁育,发展订单农业。
模式实行后第1年,由于错过播种时节,遭受连续降雨,亏损了5万多元,公司履行承诺,上缴了所有税费。2001年,公司加强田间管理,改进种植技术,小麦亩产由原来的450公斤上升到550公斤,在缴纳税费后,仍然盈利5万元。2002年,公司盈利10万元。
土地租给公司后,青年劳动力从土地的束缚中解脱出来,纷纷外出打工,村民收入得到提升。留守家中的劳动人员成为公司的农业工人。公司在可吸收30余名农民经营旗下的土地,农业工人按日工作,每天工资平均为30元。
2003年,国家进行税费改革后,公司把原来用于缴纳农业税的钱“返还”村民,用于为全村农民的2000多亩自留地实行免费供种、免费机播。2005年,农业税全部取消,公司采用“五个统一”的模式,即对全村2700多亩耕地统一供种、统一播种、统一管理、统一收割、统一销售,所有费用由公司承担,自留地的收益全部归村民所有。公司统一经营的土地范围扩展到了3000余亩。2008年,合并成立了新的夏刘寨行政村,公司可控制的土地面积扩大到8000亩。
(二)绿化荒山,开发可利用土地
皖北地区存在大面积的低山残丘,拥有丰富的石矿资源。周边村庄大都兴建采石场,靠销售石材获取利润。拥有近万亩荒山荒坡的夏刘寨村,采取了更为科学的发展战略。从2002年起,夏刘寨村两委带领村民在山上种果树,大力发展干杂果业。在林业部门的支持下,由公司拿出50万元资金,先后引入80余万株树苗,栽植面积近万亩。村集体免费为村民提供树苗,按照“谁栽谁有,谁管理谁受益”的原则,使村民的种植积极性提高,当年栽植成活率达90%以上。2007年,干杂果喜获丰收,农户每亩金太阳甜杏可收入2000元以上。夏刘寨村开发荒山的工程是在村两委统一规划之下,由公司提供所需资金,并将山地承包给农民,农户领取树苗后自主种植、管理、销售,收益全部归村民所有。
(三)整理宅基地,利用“沉淀土地”
夏刘寨村时刻秉承科学发展观的思想,对村庄发展进行科学规划。2006年,省城专家对夏刘寨村经济发展和村庄建设进行了15年发展规划。规划中创建的“农民新村”,按照以夏刘寨村为中心的发展目标,把村庄建设成为现代农业示范、旅游休闲、民营企业发展集聚区。
2004年,夏刘寨村决定兴建“农民新村”,逐步将全村百姓搬迁至“农民新村”居住,并对原居住区进行宅基地整理。如今,新村的土地已经平整出来,3批新房已基本建成,村民已陆续入住。村两委已利用3年的时间进行“农民新村”建设的准备工作,他们还将用3年的时间,让全村农民入住新房。此工程不仅能够改善村民的生活环境,同时,将村民住宅面积由200多亩减少至60亩,节约的大量土地可以进行复垦和招商引资。
兴建中的“农民新村”充分考虑了农民的承受能力,规划建筑的新房分为3种,不同层次的住房有不同的价格,而村两委只收取原材料费用,这就保证了村民有能力入住。“农民新村”是完全按照街道规划进行建设的,目的是为了进一步发展集贸市场,加快乡村经济发展。
三、夏刘寨村土地适度规模经营基本经验
(一)发展集体经济,形成“公司+农户”的经营方式
夏刘寨村坚持“以企带村、以村促企、村企共赢”的双向发展理念,1999年创办农业公司。2001年,组建建筑公司;同时创办食品加工厂。2003年,创办轧花厂。2004年,承包区科技示范园。2005年,承包镇香稻米生产基地;公司生产的香稻米获国家有机食品认定,香糯玉米、优质面粉两项获得国家绿色食品认定。2007年,引进辣条厂、手套加工厂等。
夏刘寨村以公司为载体,不断壮大公司规模,成功转移了村庄剩余劳动力。公司作为夏刘寨村的集体经济体,受到了村两委的大力扶持。同时,公司一方面统一经营农地,使农民从土地中解放出来,这些农民一部分被公司所吸纳,另一部分外出务工,不仅提高了土地的利用率,也提高了劳动力的利用率;另一方面,公司为乡村建设提供了大量资金,桥区委2006年调查显示:夏刘寨村2005年共投入元用于村庄建设,其中公司投入近45万元。
农业公司运营成本高、风险大。良种繁育项目不适合经济作物,也难以开发高科技产品。公司下一步计划改革为股份制企业,农民以承包的土地入股,也可以以现金或其他形式入股。这样农民既有劳动收入也有非劳动收入,对企业来说,可以吸纳土地、资金等生产要素,也可以吸引农户参与公司的管理和监督,使企业和农户形成更加紧密的利益共同体。
(二)基层村两委要成为承载工业反哺的“有效载体”
所谓承载工业反哺的“有效载体”,即一个好的村级_。要成为承载“反哺”的“有效载体”,必须要具备3个条件:它是合法的、是民主选举的;它要有相当的实力,有一定的经济实力;它有能力带领群众共同致富。作为村两委,不仅要有先进的思想和较强的能力带动村民发展致富,还要有较强的经济实力,这样才能为村民办实事。夏刘寨村这些年来投入巨额资金用于农田基础建设和公共事业,村委会在资金的筹集、村庄规划建设等方面做了很大的努力,付出了很多的心血。
在实施的过程中,不少地方只注意发挥农民家庭的个体作用,把土地以及其他生产资料全部分到农户,使得集体财产被天然分割。这就导致了目前广大农村地区普遍存在的一个问题――集体负债沉重,基层组织缺乏财力支持,运转困难。在新的历史时期,如何把国家的最小组织单位――村这一级调优、调大、调强,是摆在基层工作面前的一个大问题。夏刘寨村之所以能够成为改革示范村,与其村两委的工作是密不可分的。
(三)土地集约经营
面对农地分散不易耕种这一困境,夏刘寨村集中了500亩土地实行“规模种植、集约化经营”模式,有效利用了地边地界等“沉淀土地”,提高了机械、能源及水利设施的利用率。在规模化的农地上,公司以“五个统一”的形式对可控制的土地进行集约经营。以前分散经营农地时,施肥、打药、杀虫不统一、不同步,很容易造成粮食减产歉收。夏刘寨村实行“五个统一”后,充分调动人力物力,统一行动,统一步骤,真正保证了“田无草,地无虫”。实践表明,大面积统一管理田地,粮食平均亩产可增加100多斤。
(四)挂接科研部门,发展优质高效农业
土地集中伊始,夏刘寨村两委就决定发展高产优质高效农业。公司主动与安徽农业大学联系,寻求指导,进行小麦、大豆良种繁育;随后,公司又与安徽省农科院、烟草公司等部门联姻,创办了小麦良种示范基地、棉花良种繁育基地、宿北优质烟叶科技示范园,大力开发品牌特色农产品,发展农产品深加工。现已实现每年生产优质面粉万吨、糯玉米加工800万穗、有机香稻加工10万公斤。挂接科研部门,提高了夏刘寨村农业的科技含量,在大幅提高产量的同时,由于农产品的质量也很高,小麦、大豆等均作为良种由种子公司回收,价格远高于市场价。
四、“夏刘寨现象”解析
夏刘寨村在坚持的基础上,紧紧围绕土地资源优化配置这一核心,在农民自愿的前提下,发展统分结合的双层经营体制。在500亩土地成功流转集中之后,实行“规模种植、集约化经营”,同时对2000多亩自留地实行“五个统一”的经营方式,发展现代农业。收益后,集中土地的收益归公司所有,村民自留地的收益全部归村民所有。公司将所得收益用于农业综合开发和公共事业。在充分利用存量土地的同时,夏刘寨村采取两项措施开发可利用土地:一方面,依托公司对近万亩山地进行绿化,发展干杂果业;另一方面,对村民原住宅区进行宅基地整理。在夏刘寨模式的始终,公司在村两委的监管和支持之下,以市场为导向,深化产业结构调整,不断推进农业现代化。
夏刘寨模式属于“两田制”的范畴,“两田制”的核心内容之一是生成了土地与劳动力的合理结合与农村土地优化配置机制,“两田制”中的“口粮田”(夏刘寨村的村民自留地)设计满足了农民稳定占有土地的普遍心理,而“责任田”(夏刘寨村集中的500亩土地)设计则满足了政府与社区的利益追求,因此从根本上减少了均田制度之下的不确定性与人为的交易费用,在一定程度上实现了“帕累托改进”。夏刘寨模式是适应社会主义市场经济要求、有利于加快建立社会主义市场经济体制的过渡性制度安排。
参考文献:
1、驼友生等.家庭承包责任制后的农地制度创新[J].经济研究,1995(1).
2、冯继康.“三农”难题与中国农村土地制度创新[M].山东人民出版社,2006.
民宿计划书风险分析 第2篇
1巴州库尔勒香梨产业发展现状
基地建设初具规模
到2011年，全州香梨总面积约万hm2(含农二师)，总产量49万kg，产值20亿元。元公害生产基地1万hm2.绿色食品生产基地万hm2，出口注册果园86个万hm2，有机食品果园正在认证当中，具备了一定的产业发展基础。
产业链条初步形成
全州从事香梨生产、贮藏、加工的较大规模企业40余家，大型冷藏库近百个，贮藏保鲜能力40万t。全州香梨贮藏保鲜率达到80％以上。销售以国内市场为主.占年产量的85％，已在北京、广州、昆明、武汉、兰州、上海等70个内地大中城市建立了销售网点，在国际市场上有“中华蜜梨”、“梨中珍品”、“果中之王”、“梨后”、“梨中王子”的美誉，深受国内外消费者喜爱。年出口创汇1000万美元，是巴州出口最早的果品之一。
技术创新取得一定成果
开展了库尔勒香梨品种选育，运用杂交育种方法培育出新梨1号、新梨6号、新梨7号、香酥梨、新香梨等优良品种；运用芽变育种方法，选育出沙01、新梨2号、芽变6号、芽变9号等品系。开展了矮化砧木选用研究，密植栽培研究，树形研究；同时开展了苹果蠹蛾、介壳虫、叶螨、春尺蠖、梨木虱、树干腐烂病、梨叶黄化病等病虫害发生规律及防治研究。制定了《库尔勒香梨标准体系》。这些科研成果对提高香梨品质和综合生产水平起到了很大作用。
品牌建设取得较大发展
1996年获得国家工商行政管理总局认定为国家级库尔勒香梨原产地商标；2000年被国家林业局认定为“中国香梨之乡”。曾连续获“昆明世界博览会”金奖、“优质产品”奖、第四届中国农业博览会名牌产品、中国99昆明世界园艺博览会金奖、中华名果、第三届中国农业博览会名牌产品“绿色食品”商标标志、“最佳果形奖”、“优质产品奖”、第五届中国农业博览会名牌产品、中国名优果品、中国驰名商标、有机食品认证等多项认证及荣誉称号，创出了“沙依东”、“艾丽蔓”、“2+8”、“东方圣果”、“天梨之乡”等10余个名牌产品。
香梨产业已发展成为农村经济的支柱产业
据调查，香梨主栽区香梨收入占农民人均纯收入的比例达到％，香梨产业已经发展成为当地农村经济的支柱产业。库尔勒市阿瓦提乡4大队果农司马义种植的香梨园，2008年667m2产量达到，667m2经济效益7200元，总收入万元，去除生产成本纯收入达到39万元，较2007年增收7万元。
2巴州香梨产业发展中存在的主要问题
生产管理不到位，品质和效益下降
一是自然灾害风险防控能力差。大风、沙尘、低温冻害、花期高温、霜冻频发，造成果树减产或绝收。农民种植香梨最大的制约因素是冻害造成的损失。据研究资料记载：自1967年以来，库尔勒香梨产区发生过7次较大冻害，每一次冻害后均会引发腐烂病大流行，致使果树死亡、伤残，难以恢复，产量效益下降。农民在应对这些自然灾害过程中，缺少科学有效的技术手段，预防措施不到位。
二是间作、施肥、灌水不合理。氮肥施入量大、施入时间晚，磷钾肥比例低，造成果树徒长，木质化水平低，抗冻性下降。在香梨生产实际中，梨农为了增加前期收入，普遍采用“棉梨间作模式”，这种模式对香梨生长非常不利，香梨水肥需求规律是“前促后控”，而棉花后期大肥大水，造成枝条贪青旺长，冬季和早春很容易遭受冻害。
三是病虫害防治不科学。由于长期使用化学农药，生物多样性受到破坏，虫害、病害逐年增加，仅从20世纪80年代后，库尔勒产区香梨上就增加了5种害虫，如香梨优斑螟、梨小食心虫、梨喀木虱等。与此同时，腐烂病、黄化病、药害的发生呈上升趋势，造成树势衰弱、果品质量降低，甚至使果品丧失商品性，造成极大损失。
四是果园防护林网建设不完善。由于片面追求土地效益，香梨产区农田防护林体系落后于基地建设，大多数果园防护林面积占农田面积低于要求的12％，林相不齐，防风效果较差。库尔勒地区春秋两季5级以上大风频率较高，灾害性8级及以上大风几乎每年都有发生，对香梨的生产危害较为严重。花期遇干热大风，降低授粉率。采前大风，造成落果减产，重者绝收。而目前果园林网化程度较低，小网格、窄林带模式还不健全，小气候还未完全形成，对香梨抵御自然灾害影响较大。
五是种植区域布局有待调整。从历年冻害分析，除北四县种植香梨风险大外，库尔勒周边的兰干乡、上户镇、28团、29团、30团、绿宝农场种植带，每逢冻害年份，重灾区均分布在这一区域.因此种植应慎重，有待调整。
六是采摘抢青造成品质下降。香梨总体产量小，销售企业为竞争产品。不到成熟季节就提前收购。部分果农为提高产量，在采摘期灌水施尿素，造成果实耐贮性变差，黑心比例增大，品质下降，风味变淡，影响了品牌信誉。
科技支撑薄弱，制约香梨发展的技术瓶颈尚未得到真正解决
由于研究机构人员、手段与产业发展不相适应，发展中许多难题尚未得到根本解决。如品种退化、品质下降，龟背果、宿萼果、畸形果多，石细胞多.果心大，贮藏期黑心病等问题，新品种选育、配方施肥以及香梨有机果品生产技术尚未成熟，深加工开发等问题有待突破。
产业链不完善，转化增值能力低
一是产后处理落后。产后果品清洗、分级、打蜡、包装跟不上，果品参差不齐，缺少精包装，没能体现出优质优价，始终没有跳出“一流产品、二流包装、三流价格”的怪圈，市场竞争力大打折扣，也影响了香梨的市场美誉度和品牌形象。
二是物流基础薄弱。远离国内消费市场，导致出疆果品运输成本非常高。农村道路等级低、路况差，导致果品在途时间长、运输损耗大。物流基础设施建设薄弱，物流成本居高不下，现代化冷藏贮运基础设施滞后，特色果品冷链体系建设刚刚起步，目前全疆还不到10％的鲜果在冷链保证的情况下运销，鲜果在运输过程中腐损率较高。
三是果品监测体系不健全。缺少果品监测机构，林果产品质量检验标准低，出疆林果产品因食品安全原因遭拒现象屡屡发生，难与国际市场接轨。
四是缺少深加工。发达地区一般果品加工比例在60％以上，而巴州在四大林果产业中，唯有香梨基本只有鲜食，缺少深加工，加工增值效益未得到体现，每年采收期有5％～25％的等外品、残次品被浪费，梨农收入减少。
行业服务不到位，组织化程度低
当前，香梨协会和香梨专业合作社数量少、运作水平低，在统一管理、统一技术、统一标准、统一销售等方面服务不到位，科技成果转化不及时，抵御市场风险的能力不足，香梨生产组织化程度低，千家万户分散经营的小生产经营模式与现代化大市场极不适应。
规模化发展不到位，产业基础薄弱
“十一五”期间巴州就提出了发展万hm2香梨的建设目标，而目前全州香梨面积只有万hm2.近几年又呈下降趋势。就一个产业而言，香梨规模太小，产业基础不牢，发展空间和潜力远未得到发掘。
3做大做强库尔勒香梨产业的主要对策与建议
完善产业扶持政策，增强驱动能力
香梨生产周期长、见效慢、前期投人大，单靠农民个体的力量，发展困难较大，近几年又出现滑坡现象，建议加大政策扶持力度，增强引导力和驱动力，充分调动农民发展香梨的积极性。一是对香梨种植户享受退耕还林政策，实施补贴。二是为避免间作对香梨造成的危害，对1～5年幼龄果园结果前期给予适当财政补贴，停止间作棉花。三是香梨从采收到贮藏，时间短、资金用量大，应为收购贮藏企业流动资金的贷款提供方便。四是对绿色果品基地、有机果品基地建设、出口注册果园给予补贴，促进果品上档升级。五是探索启动林果业政策性保险业务，利用政策性保险制度优势，降低香梨生产中大风、冻害、高温、霜冻等自然灾害的风险。
优化产业布局，适度扩大种植规模
做大做强香梨产业，规模化发展是基础。根据库尔勒香梨不同区域多年栽培的表现情况，香梨产业以库尔勒市、尉犁县、轮台县适生区为重点，以国家退耕还林、防沙治沙等国家重点林业工程为依托，按照巴州林果业“十二五”发展规划，到2015年，力争使总面积达到万hm2，无公害面积达到90％，其中绿色食品基地面积占20％以上，有机食品基地面积占10％，出口注册果园认证面积达到20％，总产量达到60万t，扩大产业规模。
强化科技支撑，提高科技贡献水平
一是要完善科技机构。逐步建立健全州、县、乡、村四级科技服务机构，巴州林业局成立林果管理科，市县林业局成立林果科技推广中心，乡级成立科技推广站，村村都有农民技术人员，户户都有技术能手。进一步完善科技服务体系。二是要加大科技投入。重点要增加在科技项目组装配套、科技培训与科技推广、科技人员奖励等方面的投入，真正把科技推广工作落到实处。三是强化科技协作与联合攻关。以市场化利益机制为纽带，政府部门积极搭建平台，支持企业、科研单位、大专院校之间的联合攻关，形成合力，力求在香梨产业中带有基础性、前沿性、关键性技术方面形成重大突破。四是对香梨生产瓶颈问题持续不断开展研究。在新品种选育和香梨石细胞多、果心大、宿萼果、畸形・果问题及在配方施肥、有机生产、生态果园建设、果品贮藏保鲜等主要难题上进行持续不断的研究，力争形成有效的、成熟的技术成果。
大力推广标准化栽培技术，提高果品质量
一是加强基地认证工作。以优质、安全、营养栽培为理念，推广生态安全健康果园栽培技术，加大绿色果品、有机果品基地建设认证工作力度。二是大力推广香梨标准化生产技术。针对目前香梨生产管理水平，邀请有关香梨栽培、植保等方面专家举办培训班，搞好对技术人员和果农的培训工作，努力提高香梨产业经营管理水平。
完善产业链条，提高产业化水平
一是加快龙头企业建设。按照“引进培育一批、扶持壮大一批”的指导思想，积极发展以果汁加工为主的龙头企业，增加残次果的处理能力，提高附加值。做大做强现有龙头企业，进一步扩大对龙头企业扶持的广度和深度，在技改、税收、贷款、用地、用电等多方面制定优惠政策与扶持政策；给予龙头企业全方位的服务，促进企业扩大经营规模，加快发展速度。二是搞好果品产后处理。加快分选、分级、清洗、预冷、冷藏、包装现代生产线建设，重点搞好果品分级、小包装、精包装，满足高端市场需求，提高果品商品化水平。三是加快现代物流建设。以搭建物流快速通道为目标，依托现有的物流园区、物流基地、物流配送中心，加强果品的贮藏设施、流通加工、理货操作场地等基础设施建设。在传统的交易功能基础上向物流配送、加工包装、综合服务等多项功能转型，实现市场功能的延展和扩大。同时，大力推动交易方式的创新，引入电子商务等新型现代交易方式，提高交易效率，降低交易成本。四是建好产地市场。鼓励和支持四大林果产业带建设和改造一批特色林果专业批发市场，使其成为果品流通主渠道。对于果品批发市场在建设和运营过程中的用地、用水和用电等方面要给予优惠。五是建立安全监测机制。成立果品安全监测机构，逐步建立健全果品检验检测、市场准入、索证索票、溯源和不合格产品退市制度；着眼于果品全过程可追溯，加强果品包装识别制度建设。
完善社会化服务，提高组织化水平
一是按照“民办、民管、民受益”的原则，鼓励企业、农场、大户牵头，组建一批香梨产业协会和专业营销组织，吸引更多农民进入组织，搞好行业服务和行业自律。在生产过程中，积极推进统一生产标准、统一采摘、统一分类、统一收购、统一包装标识、统一检验检测及分户经营管理的“六统一分”模式。二是鼓励企业、农户和中介组织，通过“订单农业”、“公司+基地+农户”、“公司+农民专业合作社(协会)+农户”等形式，建立紧密型利益联结机制。要在合同契约明确规范生产、加工、销售各方的权利与义务基础上，鼓励和支持果品企业和农户建立稳定的购销关系，通过设立风险资金、利润返还等方式与果农形成紧密的利益关系。三是整合现有信息资源，加快果品信息服务体系建设，建立既能为果农提供果品交易服务又能为呆农提供生产生活服务的信息平台。
强化风险意识，努力提高应对风险能力
以构筑灾害综合防控体系为核心，增强抵御自然风险和市场风险能力。一是加强果园防护林体系建设。大力推广“小网格、窄林带”模式，防护林比例不低于12％，以减轻风沙灾害。二是搞好病虫害预测预报工作。建立预测预报监测网络，及时香梨主要病虫害发生规律、范围、程度，为果农预防提供科学依据。三是强化果园冻害防范工作。合理施肥灌水，秋季要严格控制氮肥水平、增施磷钾肥，提前浇灌冬水。提高果树木质化程度，增强抗寒能力。冬季防冻要做好根基培土、树干涂白、主干包扎等基础工作。四是搞好市场信息服务。利用网络、电视、广播等重要媒体，搞好香梨市场信息工作，让果农及时掌握市场信息，规避市场风险。五是探索建立林果政策性保险机制。积极争取国家将巴州特色林果业保险纳入中央财政保费补贴范围，获得国家财政扶持。同时，要尽快研究启动自治州特色林果业政策性保险业务，开展林果业政策性保险试点工作，加紧研究制定自治州特色林果业保险管理办法及实施细则，把林果业保险业务落到实处，减低果农风险损失。
民宿计划书风险分析 第3篇
初夏的皖南小城旌德，云雾氤氲，满山滴翠。穿行徽水河十里南湾，宛如畅游山水画廊。十里南湾别称“小小三峡”，从三溪镇穿流而过。如今的三溪镇，不仅以秀美山水闻名，更因一场重塑乡村经济结构和农业经营模式的农村集体经济股份合作制改革，越来越受到关注。
2016年，从徽水河畔到黄山东麓，旌德实施整县推进，构建集体资产股份化、经营管理公司化的农村集体经济新模式。截至到6月，已完成68个村的清产核资和股份公司组建，改革正迈进一个新阶段。
旌德率先整县推进农村集体经济股份合作制改革，勇当击楫中流的先锋，改革是怎样逐步推开的？“旌德路径”又是怎样形成的？取得了什么样的成效？带着这些待解的疑问，《决策》记者穿梭旌德乡村，一是探寻答案，更重要的是呈现一个可复制、可推广的“旌德样本”。
农村股改“四步走”
在三溪镇路西村，走进名为“溪水人家”的民宿，干净整洁的小院里，每间房门口都有宽带WIFI标识；老板娘正在厨房里做当地特色土菜，香气四溢。像这样企业化、信息化、标准化的民宿，路西村现有12家，共有70多个床位。
路西村是2015年旌德县确定的三个改革试点村之一，但路西村不是最早进行股份合作制改革的，先于路西村的改革试点是白地镇高甲村，该村被称为旌德农村集体经济股份制改革的试验田；另外一个改革试点是与路西村同属三溪镇的三溪社区。
旌德县按照统一部署、因村制宜的思路，“一把钥匙开一把锁”探索出三种模式，让人看到希望。更重要的是，试点树立起信心，激发出改革动力和发展活力。于是旌德乘势而为，经安徽省农委同意，2016年整县推进农村集体经济股份合作制改革。
2016年2月25日，《旌德县农村集体资产股份合作制改革整县推进工作实施方案》正式。旌德县农委主任钱告诉《决策》：“该方案20易其稿，全县统一部署。为确保改革有序推进，旌德县制定了四步走的实施方案。”
改革“破冰”首要在于确权，第一步是清产核资，抓住产权“牛鼻子”。只有产权问题解决了，其他问题都会迎刃而解、势如破竹，所以“第一粒纽扣”必须摆正。
在实际操作中，成立由村干部、村务监督委员会成员、村民代表组成的集体资产清查小组，清产核资结果经村集体经济组织成员大会审议通过，张榜公示7天。“过去，村集体资产属于村民集体所有，但对个人来说算不清、摸不着；现在明晰产权关系的同时，也强化了村民对集体资产的关注度、参与度和监督力度，从而使集体资产管理变得更加有序。”旌德县白地镇党委书记柴长宏对《决策》分析说。
第二步是界定成员资格。由各村结合户籍登记、实际居住、土地承包和劳动贡献等情况依法民主确定，界定结果登记造册、张榜公示。实施方案明确要求，成员界定不得违背法律法规和农村政策，不得以任何理由剥夺成员的合法权益。
合理设置股权是第三步。配置原则是集体经济组织成员人人享有股份，具体配置比例由成员大会讨论决定，实行“生不增、死不减”、股权终身不变的管理方式。在集体资产折股量化到人后，以户为单位发放由县农委监制的农村集体资产股权证，作为持有集体资产、参与管理决策、享有收益分配的凭证。旌德县兴隆镇党委书记金新木告诉《决策》：“集体资产股权量化，实际上是农村集体经济管理体制的一种变革，能够充分调动村民参与集体经济发展的积极性，更好地产生效益。”
在成员界定、量化到人、确权到户的基础上，第四步是成立法人主体，召开股份经济合作组织成立大会，审议通过组织章程，并向县市场管理部门申请法人登记。同时制定资产、财务、档案管理制度，报乡镇“三资”中心备案。
经过这样有序推进、步步衔接的四步走后，每个行政村挂四块牌子：党支部、村委会、村务监督委员会、集体经济有限公司。
“母-子公司”双层结构
倪德田是高甲村党支部书记，他带领全村人植树造林，积累下400多亩集体林场。2015年7月，高甲村以村集体资产出资，旌德县旅游公司以现金出资，成立高甲集体资产经营管理有限公司，作为母公司。该母公司再以马踏石林场400亩林权入股，成立林场子公司，通过招商和丰谷香榧公司按照递增分红模式合作，并修建旌歙古道旅游环路，开发香榧观光游，实现增绿添金。
高甲村的试点，是旌德农村集体经济股份制改革的样本。这种“母―子公司”的双层结构下，母公司是资本投资公司，而子公司则是运营公司。
“在集体资产运营管理中，村集体母公司不参与经营；通过招商、吸收能人、扶持双创等方式，引进民营主体，由母公司跟民营资本共同注册成立子公司。”旌德县副县长张蕾告诉《决策》：“子公司按照市场规则开展各类活动，独立经营。母公司和民营主体签订收益分成协议，根据投资比例，合理设置保底收益金额，按照‘保底收益+按股分红’的方式，保障村集体的稳定收入。”
对于这种制度设计的好处，钱对《决策》分析说：“一方面是有效解决了农村集体经济动力不足、经营人才不足、创业启动资金短缺等问题。母公司作为集体经济组织的承载体，充分发挥了社会主义公有制的优势，体现了公平；子公司作为从事经营的市场主体，充分发挥了市场的决定性作用，体现了效率；改革后的产权与经营权有效剥离，实现公平与效率的有机统一。另一方面，能有效预防村干部的廉政风险，也有助于培养一批企业家，扶持创新创业。”
当这一套改革设计方案落地到行政村后，实际操作是怎样进行的？以首批改革试点村之一路西村为例，该村的6个自然村在清产核资的基础上，分别成立股份经济合作社，村民在各自所属的合作社中拥有相应的股份；6个合作社作为股东再共同发起成立集体资产经营管理有限公司，这是母公司。母公司以美丽乡村建设形成的具有旅游开发价值的资产入股，引进南京康富源公司，成立再现徽商旅游发展公司，由康富源公司派驻经营人员，路西村母公司不参与经营。
2015年，经康富源公司运作，路西村成功创建3A级景区，接待国内外游客7万余人，实现村集体经济收入20万元。“印象路西”已成为皖南乡村旅游的一个品牌，“建设美丽乡村，路好了，村子漂亮了，游客多了，收入也提高了。”路西村党支部书记黄小本告诉《决策》：“路西村的发展，已经成功实现由建设美丽乡村到经营美丽乡村的转变。”
路西村的转变，只是改革整体效果中的一个方面。随着旌德整县推进的步步深入，从经济发展到社会治理的多层面转变，正在悄然发生。
“三变”与“多赢”
在兴隆镇三峰村见到刘小俊的时候，他正在油桃地里除草，干得热火朝天。刘小俊是位“80后”大学生，2006年安徽财经大学毕业后，在外拼搏3年，2009年回到三峰村。2011年他开始试种油桃，经土地流转扩大到150亩。2014年，他挂牌成立桃花源家庭农场，每年举办油桃采摘节。
但在扩大再生产中，刘小俊遭遇资金瓶颈，怎么办？恰在此时，集体经济股份制改革开始，三峰村成立农业发展有限公司作为集体经济母公司，以村集体经济发展基金30万元作为入股资金，刘小俊以油桃基地评估后的资产出资，成立桃花源生态农业发展有限公司，刘小俊负责经营，村集体保底收益每年5万元。经过这种股份合作制改革后，大学生创业获得资金支持，村集体获得可持续发展的收入。三峰村在与刘小俊进行股份合作的同时，又招商引进一家企业发展旅游“悠然谷项目”，初步实现第一产业与第三产业的融合发展。
经过这些内引外联，三峰村在改革中转变思路，开创出“集体经济+美丽乡村+精准扶贫+创新创业”的新模式，新的产业链正在延伸。
三峰村的实践，是旌德整县推进改革的一个缩影。改革后的旌德农村集体经济实现“三变”，即资源变资产、资金变股金、村民变股民。旌德县委政研室主任毕剑勇对《决策》分析说：“改革前，很多村子是有优质资源，但没有集体经济收入，陷入一种‘抱着金饭碗讨饭吃’的尴尬，每到年终时村干部四处‘化缘’。正在推进的改革切中要害，盘活农村‘三资’、激活农民‘三权’，是构建新型农业经营主体的创新之举。改革后，原先的空白村，实现集体经济零的突破。”
俞村镇桥埠村原先是集体经济空白村，改革中成立丁家山生态旅游开发有限公司，以30万元集体经济发展基金作为出资，引进客商共建加油站，每年保底收益为出资额的20%。“三峰村帮扶刘小俊的30万元，桥埠村的30万元，都来自旌德县扶持集体经济发展基金，该基金1000万元，在关键时刻起到催化剂的作用。”毕剑勇告诉《决策》。
统计数据也证明了改革成效。根据2014年的统计，旌德县68个村（社区）中，集体经济收入空白村28个，占全县；0-2万元的25个，两项合计年收入2万元以下的村有53个，占到全县的。经过一年努力，2015年共减少集体经济空白村20个，相比2014年只剩下8个空白村，只占全县的，下降近30个百分点。全县68个村（社区）中，有55个拥有经营性收入，占比为。
通过空白村减少和经营性收入增长，一降一升两条数据线的对比发现，改革的积极效应正在释放，如果用一个比喻来形容，就是政府、村集体、本地能人和外来投资商“各炒一盘菜，同办一桌席”。
精准扶贫，四种新路
在改革红利中，精准扶贫获得新动力。在路西村，村集体帮扶贫困户马来青将自家房屋改造成农家客栈，建成客房6间，有床位12张，每月营业额可达5000多元，2015年顺利实现精准脱贫。
像路西村这样，通过鼓励和支持贫困户利用自有房屋改造开展农家乐、农家客栈经营，在农家乐优先选用销售贫困户生产的蔬菜瓜果，实现贫困人口的“产业型脱贫”。这是旌德农村集体经济股份制改革中涌现出的一种精准扶贫方式。
同步创造出的第二种途径是通过集体经济股份制改革，贫困人口在集体经济中享有的股权持续增值，由改革红利实现“资源型脱贫”。第三种是通过合作经营，对不具备投资和经营能力的贫困户，采取房屋或土地经营权入股、旅游开发公司出资经营、对贫困户保底分红，实现贫困人口“财产型脱贫”。第四种是发展全域旅游，为贫困人口提供就业岗位，优先聘用具备一定劳动能力的贫困人口，为他们提供保洁员、服务员等就业岗位，村集体优先聘用他们从事集体设施管护等工作，让贫困人口在发展中实现“就业型脱贫”。
总结四种途径会发现，旌德在改革中实现精准扶贫“从输血到造血”的根本性转变。黄小本用一个朴实的比喻说：“过去是给了一个蛋，吃完就完了；现在是给了一只母鸡，不停地下蛋。”
“旌德样本”新价值
三溪社区在改革中成立三圆生态农林经济发展有限公司作为母公司，再裂变成立子公司乐园生态农业股份公司，同村民签订协议流转土地50亩，建设“开心农场”，发展体验式乡村旅游，租赁给城市人种蔬菜，每平米10元；除去成本投入，每亩地纯收入不低于2000元。在新的经营模式下，乐园生态农业公司每年上交村集体不低于3万元；超过3万元的部分，公司股民按股分红。三溪社区党支部书记、公司董事长刘德荣告诉《决策》：“股份制改革让农民拥有完整的财产权利，也更容易算清自己财产权利的明白账。按照市场经营后的收入，能够‘上得了台面，进得了口袋’。”
从刘德荣的快乐农场一个改革点，扩展到旌德全县来看，农村集体经济股份合作制改革试点，可以称为版；从三个试点村到整县推进，是升级到阶段。目前，旌德的10个乡镇正在“八仙过海，各显神通”，结合自身特色大胆创新，成立集体资产经营管理公司作为产权承载的主体，闯出集体经济发展的新路。将来，建立起完善的制度体系，实现专业运营、政经分离，则是升级到版。
这是一个层层递进、环环相扣、互相推动的逻辑链条。在其进程中，一个显著特征是引入新的生长力，再造集体经济，这将引发农业经营体系和经济结构的重塑。类似安徽农业大学毕业的刘小俊、上海交通大学毕业的刘方全等新生代创业者，将会越来越多地涌现，新的农业生产经营体系会成为未来企业家的摇篮。
另一方面，从乡村基层社会治理体系和治理能力的角度来看，改革后增强集体经济组织的服务功能，提升村集体在群众中的威信，从而能够有效提高基层组织的凝聚力和带动力，加强基层党的建设和_建设。
经过2015年的实践和2016年整县推进，旌德正在下活“美丽乡村、集体经济、全域旅游、创新创业”一盘棋。毕剑勇告诉《决策》：“在新棋局上，全域旅游成为绿水青山与金山银山之间的转换器，物质文明和生态文明之间的双面胶。”
路西村的改革实践，是这盘棋的典型样本。钱对《决策》分析说：“从新农村建设到美丽乡村建设，国家投入建设的大量乡村设施，缺乏产权明晰，如何盘活这些固定资产？旌德在集体经济股份制改革中，以合法合规的形式形成固定产权，落实到村集体公司，通过市场运营为村集体经济提供稳定的收入来源，为美丽乡村建设提供内生动力，还能有效破解美丽乡村建设中的债务化解、管养维护、运转经费等问题。这在体制机制上是探索走出一条新路。”
由此可见，旌德以村集体经济股份合作制改革为突破口，正在布局县域经济的一盘大棋局，创造出农村集体经济股份制改革的“旌德样本”。
再从旌德县放眼全国来看，2014年9月29日，中央全面深化改革领导小组第五次会议上，审议通过《积极发展农民股份合作赋予集体资产股份权能改革试点方案》。在这次深改组会议上，强调，积极发展农民股份合作、赋予集体资产股份权能改革试点的目标方向，是要探索赋予农民更多财产权利，明晰产权归属，完善各项权能，激活农村各类生产要素潜能，建立符合市场经济要求的农村集体经济运营新机制。搞好这项改革，一项重要基础工作是保障农民集体经济组织成员权利。要探索集体所有制有效实现形式，发展壮大集体经济。2016年4月，在安徽视察时指出：“着力推进农村集体资产确权到户和股份合作制改革，加快构建新型农业经营体系，发展多种形式股份合作，赋予农民对集体资产更多权能，赋予农民更多财产权利。”
民宿计划书风险分析 第4篇
20年的专业理论学习和行业实践，持续多年关注研究宏观经济，涉足文旅全产业链，从事文旅前期论证、文旅策划规划、文旅投资、文旅运营、文旅行业研究、乡村振兴等业务领域。先后主持文旅咨询、乡村振兴项目近百个，涵盖文旅项目前期策划、概念性规划、总体规划、项目规划、前期可行性项目论证、项目投资开发建议、项目投资风险评估、乡村振兴战略规划、企业业务发展战略咨询、文旅运营报告、文旅招商报告、投融资报告、商业运营咨询、投融资咨询、地级市文旅调研报告、行业研究报告、县级文旅资源普查、旅游名镇项目申报等。结合多年的规划实践进行理论提升，出版独著30万字的《乡村旅游规划实践研究》。
民宿计划书风险分析 第5篇
制度与客观原因对投资乡村民宿风险的影响程度最大，是外来经营者应该高度关注的一个重要影响因素。
在我国国内，民宿发展时间尚短，许多法律法规还没有来得及完善，政府对于民宿的管理不得不借助于相似产业，如酒店、农家乐等等。但是对比酒店、农家乐，民宿又有自身独特的特点，这就导致这些法律法规在实际运行中会出现各种问题，而民宿在经营过程中遇到某些问题的时候，又“无法可依”。
民宿计划书风险分析 第6篇
1.土地性质可能带来的风险
我国实行的是土地公有制，按性质划分，我国土地可以划分为国有土地和集体土地两大类，其中国有土地的所有权属于国家，授予县级以上人民政府来管理，而集体土地的所有权属于村民小组、村集体。对于集体土地，开发者只能通过租赁协议的方式获得以一定期限的使用权，而无法通过买卖受让的方式获得集体土地的所有权。
此外，我国实行土地用途管制制度，国家通过法律将我国土地按用途划分为农用地、建设用地和未利用地[1]，要求使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，并严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。因此，如果项目建设中用地不符合法律所确定的用途强制性规定，就有可能面临巨大风险。
就民宿来说，结合当前我国土地政策，符合民宿开发用地以下几种类型，分别是国有的商业服务业用地[2]；居住用地、包括集体的宅基地；国有商品房住宅；[3]独立工矿用地[4]；公共公益设施用地[5]；风景名胜设施用地；[6]国有未利用地和集体的四荒地[7] 耕地、旱地、果园[8]等。如果在禁止用于民宿经营的土地上经营民宿，那么将面临被强制关停或接受行政处罚的风险，致使投资目的落空。实务中，已经有很多类似案例，下面就列举较有代表性的一个案例[9]：
2015年7月25日，龙泉市八都镇章府会村村民委员会将其所有的章溢文化苑（当时仅为土建框架）向社会招租，用以发展民宿经济、旅游休闲产业。经过投标由徐某中标。为此，双方于同月27日签订了一份《租赁合同》。合同标的物为章溢文化苑四合院主体建筑以及古楼山墩（即文化苑周边）约27亩山地的开发利用权益；合同期限为20年，自2015年11月1日起至2035年11月1日止；
为提升经营品质，实现承租经营目的，徐某投入大量资金对文化苑四合院进行了装修，并对古楼山墩周边进行改造，在四合院南面建造民宿接待楼两处，共计耗费资金达600万元。殊料，作为合同标的物主要组成部分的古楼山墩27亩山场，早已被政府划定为基本农田，依相关法律规定基本农田不得改变用途，而徐某在不知情的情况下实施了民宿接待楼工程建设。
龙泉市国土资源局作出龙土资罚字（2017）05001号行政处罚决定，认定徐某自2016年10月份以来，未经依法批准，在土地性质为农用地（耕地209平方米，其他农用地52平方米）的龙泉市八都镇樟府会村古楼山墩地块，非法占用土地261平方米，建造民宿接待楼等，其行为违反了《_土地管理法》第四十三条第一款、第四十四条和《基本农田保护条例》第十七条的规定，构成非法占用土地。并作出以下处罚决定：一、责令徐某限期三个月内退还非法占用土地给龙泉市八都镇樟府会村村集体；二、对符合土利用总会规划的，没收非法占用20平方米的土地上新建的建筑物和其他设施；三、对不符合土地利用总体规划的，限期十五日内拆除在非法占用241平方米土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；四、对非法占用192平方米基本农田的行为，处每平方米80元的罚款，对非法占用除基本农田外69平方米土地的行为，处每平方米25元的罚款。
该案例中，徐某就是因为没有查勘清楚待开发运营的土地性质，最终不得不吞下损失全部投资的苦果。
因此，这个案例带给民宿经营者的经验教训就是在开办民宿之前，一定要对选址土地的性质进行充分调查了解，确保土地使用的合规性，避免因为违反强制性的法律规定而使得自己的投资全部打了水漂。
2.与房屋有关的法律风险
笔者通过对司法案例进行大数据检索，发现合同、准合同纠纷案件数量占据了民宿业全部民事涉诉案件数量的86%（见图1-1），而在合同、准合同纠纷案件数量中，租赁合同纠纷又占据了绝对多数（见图1-2），远远地将其他类别纠纷案件数量摔在了后头。而进一步对租赁合同纠纷类别进行分析，发现房屋租赁合同纠纷又构成了合同纠纷案件数量中的大头。
图1-1：民宿涉诉类民事法律风险示意图
图1-2：民宿涉诉类民事法律风险（合同纠纷）示意图
图1-3 房屋租赁合同纠纷数占租赁合同纠纷数比例
这些案例数据充分显示，房屋，特别是房屋租赁已经成为了民宿经营中的最主要法律风险点之一，要做民宿，就不得不重视房屋租赁过程中的风险点。下面，就列举几个实践中最具代表性也最具重要性的风险点进行提示。
(1)谨防因改变房屋用途所带来的风险
在我国，房屋按用途大致可以可以分为住宅、商业用房、工业用房等类型，对于住宅而言，其不得用于经营性用途，将住宅物业改为民宿经营房屋涉嫌变更房屋用途。
对于农村中集体用房、宅基地的自建房，由于房屋具有独立性，在房屋权利人自愿出租的情况下，被投诉的风险较小；且各地对于村镇闲置房屋开发旅游民宿亦有政策支持，这种情况下以违反房屋用途为由认定租赁合同无效的风险很小。但是对于城市中的商品房，各位就需要谨慎小心了。根据我国《民法典》第二百七十九条之规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意”。此处需要特别注意的是，《民法典》规定“住改商”的条件是“经有利害关系的业主一致同意”，这也就意味着，任何一位有利害关系的业主都能够行使一票否决权。
若未经合法程序变更房屋用途，非法将住宅用于经营民宿，将面临重大法律风险。例如，珠海某小区18栋501房的业主张某将该房屋租给A酒店管理公司和B物业公司，两公司用于经营日租性质的“民宿”。租赁合同签订后，上述501房被两公司装修作为“某舍公寓”的旅店前台，用于平常招揽及接待旅店的日租房客，通常房客在日租房客到达501房交纳房费后，A酒店管理公司和B物业公司的员工会将日租房客引导至18栋的其他空置房内住宿。
小区业主王某认为旅店的经营导致陌生人的频繁出入，破坏了小区居住环境的安宁，并带来巨大安全隐患。并以此为由与小区其他三位业主四人共同作为原告，向香洲法院提起诉讼，请求判令张某拆除小区18栋501房的“某舍公寓”招牌和旅店前台的设施设备，并判令A酒店管理公司和B物业公司停止在18栋住宅用途范围内从事旅店业经营，恢复房屋的住宅用途。
法院认为，张某将原住宅用房出租给他人用作经营性用房，违反物权法规定。B物业公司作为501房承租人，以该房与A酒店管理公司共同经营旅店，将住宅改变为经营性用房，未经王某等有利害关系的业主的同意，违反物权法有关建筑物区分所有权的规定，与该房业主共同对同一建筑物内的其他业主的物权构成侵害。因此，香洲法院判令张某在判决生效之日起十日内拆除案涉房屋某小区18栋501房“某舍公寓”招牌及旅店前台办公设施设备，恢复房屋住宅用途。A酒店管理有限公司、B物业管理有限公司在判决生效之日起十日内在某小区18栋501房停止旅店经营，恢复房屋住宅用途。
因此，民宿经营者们准备利用城市商品房经营民宿时，一定要对当地有关民宿管理的政策进行必要了解和分析，看当地政策是否对“将住宅用于民宿经营属于经营性用途持”否定态度。若是，问题不大，若不是，则必须谨慎评估如此行为的风险，并做好必要避险方案。
(2)预防因房屋系违建所带来的投资风险
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第二条明确规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。这意味着，若准备承租用于民宿经营的房屋系违法建筑，则与该房屋业主签订的房屋租赁合同将归于无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
例如在(2019)浙0421民初2002号这个案例中，原告宋某飞与被告姚某华签订《房屋租赁合同》约定，被告将其位于西塘古镇景区西丁公路与毛家宅弄交叉口东南角（荷池其塘坝元酿酒厂）的房屋出租给原告做酒店（民宿）使用。该房屋的占地面积共计约为1000平方米，该房屋未取得建设公正规划许可，属于违法建筑。2017年12月26日，涉案房屋因系违法建筑，遭嘉善县西塘镇安全生产委员会查封。后原告向法院起诉，要求法院判令解除与被告之间的房屋租赁合同，要求被告返还预交的租金和押金，并要求被告赔偿遭受的损失二百余万元。被告则抗辩原告一直占有房屋，应当继续履行合同，并要求原告赔偿因违反协议对房屋进行改造所遭受的损失。
法院裁判认为，被告姚某华作为出租人出租的房屋并无建设工程规划许可证，应对合同无效应承担主要责任，原告宋某飞明知租赁的部分房屋无建设工程规划许可证仍继续承租，应对合同无效承担次要责任，综合本案实际情况，本院酌情确定被告姚某华对合同无效所产生的损失承担70%的过错责任，原告宋某飞应承担30%的过错责任。最终法院判决，原被告之间关于违建房屋的租赁合同无效，判令原告返还房屋给被告，被告返还原告预交尚未使用租金的部分的70%，除此之外，驳回原告其他诉求。
通过该案例，可知，法院对于违法建筑的租赁合同效力持否定态度，并且会按照双方过错程度分担因合同无效可能造成的损害后果。因此，为了更好地维护投资安全，在选_宿经营房屋时，一定要审慎地对待承租房屋的性质进行充分调查，避免落入此坑。
(3)与房屋有关的其他风险问题提示
在选择租赁用于经营民宿的房屋时，除了要特别关注房屋用途属性及房屋性质（是否属于违建）之外，还需要对待租赁房屋的产权归属情况及房屋转租问题予以重视。
就房屋产权归属而言，需要对房屋的真实权属情况进行调查，确保房屋出租人系该房屋的有权出租人，否则房屋租赁合同就可能因为出租人的权利瑕疵出现各种不确定性，最终给民宿的投资计划带来重大风险。此外，还需要关注房屋转租的问题，我国《民法典》第七百一十六条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，因此，出于经营持续性的安全考虑，有必要对承租房屋是否系转租进行审查，若系转租，有必要与该房屋最始出租人进行沟通，取得其同意，并将相关承诺或约定以书面形式固定下来。
民宿计划书风险分析 第7篇
众所周知，SPA是Speciality Retailer of Private Label Apparel的缩写，直译就是“自有品牌服装专业零售商”。看看美国GAP，日本UNIQLO，西班牙ZARA，日本HONEYS这些知名SPA的市场表现，旷日持久的价格战、裂变式的店铺扩张、固有服装流通渠道的彻底改变，大家算是认清了SPA的真面目：服装SPA，服装业里的狠角色。至于为什么能有“狠”的本钱，那还要稍微看看SPA的历史。
SPA的出现几乎彻底改变了服装业运作的固有模式：20世纪前半以来，夏奈尔等大小时装设计师的卓越努力—比如所谓批量生产的高级成衣和平民化的时尚概念—算是把时装拉下了神坛。但是，当人们获得了平等消费时装的权利并习以为常之后，却发现除了时装以外他们还需要点儿别的衣服：这种愿望如此之强烈，以至于80年代开始服装休闲风开始席卷全球。
可是当时的服装业（至少是美国服装业）沉浸于“时装革命”的成功感觉太深了，服装设计师—时装会—为了变而变的什么设计理念—多层分销缓慢周转，这样一种也许高档时装都不一定适应的行业圣经，根本满足不了消费者们的新需要。于是当然，SPA的开山鼻祖美国GAP就借机蹿了出来，并且一鸣惊人，红到发紫。
80年代末90年代初，GAP在美国本土和海外市场的巨大成功得益于GAP式SPA的如下创新：从生产到零售的全盘控制，尽可能减少中间环节，以及零售商自有品牌（Private Label）。GAP式的SPA零售模式的历史地位不容忽视：现代SCM 供应链管理) 即起源于此（当然不仅仅限于GAP一家）。伴随着GAP在美国本土及海外市场上的成功，SPA这种制造-零售一体化经营模式也得以在世界范围内广为传播，从而催生了更多的优秀SPA：
比如90年代前半日本的UNIQLO(中文名 优衣库)，和90年代中后期西班牙的ZARA，等等。如果说80年代的SPA更多的被理解为一种服装零售模式的创新，所以多被服装零售企业所采用的话，现代SPA则更多地被认为是SCM管理在服装产业里的一种运用，换句话说，是一种服装事业运营战略：这意味着SPA不在仅仅是服装零售企业的专利，批发企业或者制造企业同样适用（比如西班牙ZARA，本身就拥有庞大的制造能力）。
所以诸位可以看到，SPA本身也是一个不断进步进化的过程，所以我一听到有人大喊“狼来了”就不由得要问：“究竟，是那只狼要来了？它如何长相？体格如何？是单干还是凑伙？…”唉！警觉是好事，可总有些人分不出狗狗和狼来…
但是不管是20年前还是今天的SPA，其本质都一样：服装业里的“食肉动物”。
二．中国服装业：要么发狠学会吃肉，要么拿自己喂狼
国内业界对SPA的关心主要可分为两类：我们可不以成为“狠角色”？还有，这帮国际级的“狠角色”几时过来对付我们？前面的问题不用多说，国内不少企业早就揭起SPA的大旗踏上了漫漫征途；相比较而言，眼下倒是对于国外SPA进入中国市场的问题的关心更多一些。
国际知名SPA对中国市场的进攻并没有真正开始。举例来说，UNIQLO早在2002年就在上海开了第一家店，UNIQLO上海店的价格不比其在东京原宿的价格低多少，店铺扩张的速度比蜗牛还慢；ZARA去年就开始预备进入中国，但据说不排除采取特许经营放牌子给别人做；HONEYS更滑稽，“具体的计划尚未列入议事日程”。
显然，国际知名SPA谨慎进入中国市场，不是因为出于什么怜悯，SPA这样的“食肉动物”可没有什么菩萨心肠；更不是因为看不上中国市场，4000多亿人民币的衣着品市场规模（2003年）想想也要流口水；当然也不是因为国内的SPA或者别的企业的雄厚实力，2003年，雅戈尔集团虽然服装主营业务不过亿元，但是却力主多元经营，创造了整体销售收入已经超过百亿元人民币的骄人业绩，不过倘若与同期UNIQLO的亿日元（约合亿人民币）相比则仍然尚有小小差距：虽然UNIQLO基本上不做房地产也不炒股，就只会做做服装。
三．究竟是谁阻挡了国际知名SPA进入中国市场的攻势
那么，究竟是谁阻挡了国际知名SPA进入中国市场的攻势？下面，就让我们踏上寻找这些有名无名英雄之路。 笔者以为，阻挡了UNIQLO等大型SPA进攻的主要是如下三位真假英雄：1. 国内服装业流通渠道的特性和“准SPA功能”； 2. 国内服装企业的“狙击手能力”；3. SPA跨国企业的经验主义自毁其事。
1. 真假英雄之一：装业流通渠道的特性和“准SPA功能”
简单来说，就是中低端服装批发市场的存在。众所周知，SPA最厉害的组合拳就是：价格战+闪电战。比如UNIQLO在日本借助超低价格的产品换来大量销售的规模效益，短期内快速增加店铺数量这么一套战术，使得日本一般休闲服装市场原有的由服装制造批发商和中小零售商组成的落后低效销售渠道几乎彻底瓦解。虽然后来大中型的服装制造批发商同样可以借助采取SPA模式得以延命，地方城市和农村市场的终端已经很难夺回：也就是说，SPA这种模式的有效性，往往是相对于发达国家服装消费市场的（1）集中程度高（大中型企业占据绝大市场份额），）（2）分化程度高（从生产到零售全盘都做的企业不多，多层分销方式普遍）和（3）传统的时装方式经营（设计开发流程冗长，销售周转缓慢，可退换货等的风险共担等）而言。
但如果UNIQLO要拿这套经验来中国试，那就很难说一定有效了：中国中低端服装市场的特点：（1）整体集中度低，（2）分化程度低和（3）时装经营方式不普遍。而作为中低档服装主流通渠道的服装批发市场，本身就有类似SPA的功能：服装批发市场所控制的中小服装零售店，虽然就单个零售店的规模和经营管理水准来说根本不能跟UNIQLO比，但是整体上来说，国内大量存在的十数亿元级的大中型批发市场作为中小制造商和批发/零售商的集合体，所经营的产品种类，更新的速度，以及价格上的竞争力使得UNIQLO的价格战和闪电战一开始就无法同时奏效：UNIQLO的低价是要建立在规模经济之上的，要达到规模经济需要就需要相当数量的店铺而本身的盈利状况又一般，结果只能依靠持续追加投资来扩大规模。这样的一种做法风险巨大：首先，要追加多少的投资才能击败服装批发市场？看看杭州四季青的若干服装批发市场年交易额早已过百亿就不难有所启悟了；另外，这样的一个如此规模的基础休闲服装的SPA建成之日（在日本可称为全国规模，在中国只好时地区规模），就是UNIQLO本身成为被改革对象之日：竞争对手们可以采取至少两种手法，第一，在其他地区模仿UNIQLO；第二，提高产品的时尚性，缩小每款数量加快流转速度—这是西班牙ZARA的手法，杭州的女装企业们不难学习。
所以我们就不难发现，UNIQLO将自己定位为跟佐丹奴差不多的中档休闲品牌，一定程度上放弃了SPA模式；ZARA由于本身就是时装为主，所以干脆就以特许制进入中国市场。现在不少营销精英叫喊着要：“去服装批发市场”，不知去了服装批发市场之后，我们服装业拿什么来抵挡外敌？市场营销学教科书还是十大品牌的感召力？
2. 真假英雄之二：国内服装企业的“特殊能力”— 我们都是“狙击手”
中国服装企业单个来规模不大，信息技术和经营管理上普遍落后，但是如果因为这SPA们就以为可以在大街上大摇大摆，那就错了：中国服装企业大部分都是“狙击手”（当然神不多），也就是说自有一套拿得出手的战略或者事业模式的企业不多，但是一旦竞争对手出现，立即锁定并模仿它的产品和品牌形象，分销方式直至模仿其全盘事业模式，这样的一种“狙击”能力却为不少企业所具有。
这种能力也是在残酷的市场竞争中锻炼出来的：信息技术和管理上先天不足的国内服装企业，绝对重视任何能够感知的竞争对手的一举一动，所谓“敌不动，我不动”，但反映的速度绝对惊人：你的款式要是好卖，不出三天就有“盗版”给你看。这些数量惊人的中小企业互相抄来抄去，虽然每个企业的产品能够“命中”的概率非常低，但是就整体来看，却产生了另一个“准SPA效果”：大量不同的服装款式可以在很多的时间内投放到全国市场，而且每种款式的数量都不会太多 — 快速，多款，少量，这和最近的SPA理念几乎相同。
另外，国内服装企业最强在制造环节上，至于流通环节和整体的整合（即SPA）上的能力急需提高。国内的流通业整体的改革也还任重道远，于是可想象我们服装企业的起点不高也是情有可原。如前所说国外的SPA即使进入中国市场也很难短时间内大量铺开网络，如果只是年年几十个分店速度增加的话，那么他们那点所谓“独一无二的事业模式”，直接地间接地，很快就会被我们所认识并掌握：毕竟SPA模式也还没有复杂到根本无法学习的地步。
如此来说，我们应该欢迎他们进入尽早中国市场才是。
3. 真假英雄之三：SPA跨国企业的经验主义自毁其事
这算是竞争战略的问题了。GAP，UNIQLO这些SPA，不管怎么说都算的上是跨国企业，跨国企业进入中国这样的新兴市场，理论上讲肯定要推行适应当地市场需要的战略而不能只是照搬原有的模式，但是实际上不被已有的经验（成功的或者失败的）影响主导几乎不可能。
先举个有点离题例子来说，2002年日本的大西衣料株式会社借助日本丸红商社的帮助进入中国服装批发市场领域，在上海开了个铺子推广“会员式的服装批发”，几乎可以说完全照搬了其在日本的经验，于是有“中国的服装批发市场大约相当于日本70年代的阶段”这样的错误认识就不难理解了。这算是“成功的”经验在作怪。
而UNIQLO在中国市场上所谓的“开店要确保开一个，成功一个”这样的策略，看起来冠冕堂皇，其实大有问题：开一个赚一个的话，恐怕只有卖牌子批特许可以，卖卖T恤短裤也要来这一套岂不坏事？这样的小心翼翼，多少跟其在美国和英国市场上的惨败有些关系。这算是给“失败的”经验打击的太重了。
民宿计划书风险分析 第8篇
关键词 乡村旅游 民宿 饭店管理 食品安全
一、乡村旅游的发展：从农家乐到民宿
以“回归自然、返璞归真”为主要价值理念的乡村旅游兴起和发展已经有多年历史。1987年，四川成都郊区乡村活动中最早提出“农家乐”概念；现如今，“农家乐”作为农业现代化发展的一种重要增益形式，已在全国各地得到因地制宜的发展与演变，为开发农业的多功能性提供思路。
顾晓君[1]博士将农家乐分为了五种模式，并将其中的“浙江模式”分为“沿海模式”和“内陆模式”；“内陆模式”以食宿疗养为主，客源稳定，服务时间长，在全国范围内也独具一格，这给我们带来关于乡村旅游发展的更多思考，即如何使产业进一步延长，令游客不仅满足于一日游，不仅追求猎奇体验，更是将亲近自然、品味田园的乡村旅游视为一种重要的、值得定期参与的旅游形式。
结合自然景观、历史人文、乡土情怀、产业科技等，乡村旅游中多种休闲方式得到开发；与此同时旅游观念的逐渐变化，信息化发展，与乡村旅游相关联的民宿产业逐步流行，成为乡村旅游的重要一环，也成为饭店管理发展新课题。其中，浙江省江南地区拥有丰富的旅游资源和优越的经济基础，成为民宿产业的重要分布区。
二、浙江江南地区民宿发展的现状及问题
（一）浙江省江南地区民宿发展现状
自2015年起，浙江省全面启动特色小镇建设，截至2016年3月，名列省级创建名单的已有79个特色小镇，进入培训名单的特色小镇已有51个。①民宿往往依托地方风景与文化等开发提供相关的主题住宿，因此特色小镇的建设给民宿发展提供了土壤。在百度地图上直接搜索，浙江江南地区可检索到民宿相关结果2148个；更详细的，在全球民宿预定爱彼迎（airbnb）中进行搜索，从价位一百多元到六百元以上的各类民宿不一而足。
为了适应民宿经营行为的扩展，浙江省颁布全国首个民宿地方标准规范《乡村民宿服务质量等级划分与评定》，②对包括环境、饮用水、卫生、公共信息图形符号使用的多项内容进行规范，并为民宿软硬件水平评分确定等级。之后，浙省各地划定范围，陆续出台适应的民宿管理办法，对包括申办审批在内的详细规定逐步确定下来。2016年9月，《浙江省民宿（农家乐）治安消防管理暂行规定》，民宿管理规范开始走向全省统一标准的探索。
（二）浙江省江南地区民宿发展问题
除了民宿特色化经营、服务质量控制、创收形式开发等创新性问题长期存在，民宿经营合法性问题十分突出。尽管浙江省各地关于民宿管理的办法陆续出台，实际上很多民宿依然处于未审批的非法经营状态。[2]造成这种现象的原因很多：从经营者角度，很多民宿来自于自有住房的改造使用，规模极小，但申报审批烦琐，营业要求标准难以达到；同时不进行工商注册对经营者来说是一种避税方法。从管理者角度，江南地区地小人稠，民宿分布分散，自上而下的排查难以施行，有关方面对非法经营不易进行有效管制。民宿非法经营一方面使经营者处于责任不界定状态，一方面易使消费者陷入投诉无门的窘境。
民宿计划书风险分析 第9篇
关键词：创业板；资本市场；影响
创业板市场又称二板市场，是在传统证券交易所主板市场之外发展起来的主要为高成长性的中小企业，特别是高新技术企业融资的一种新的资本市场形式。1971年美国建立了世界上第一个创业板市场NASDAQ，在其后的30年中，欧洲、日本、韩国、新加坡、新西兰、澳大利亚和我国香港等国家和地区都先后推出了各自的创业板市场。
经过多年的发展，目前世界已有40多家创业板市场，各国的创业板市场取得了不同的成绩。美国的NASDAQ和韩国的KOSDAQ的交易量甚至一度超过主板市场。1998年1月，我国提出创业板概念，自此经历了10年的准备工作，于2009年10月30日国内创业板第一批28家公司在深交所集体挂牌上市。
一、创业板带给中国资本市场的益处
（一）拓展融资渠道，完善国内资本市场体系
创业板市场的正式启动是建立并不断完善国内多层次资本市场这个大目标中的一项重要的子目标。企业的经营与发展是存在层次的，我国企业群体数量巨大，但在发展规模、发育程度方面差异巨大，这就要求中国的资本市场应该按照不同层次企业的融资需求，建立一个规模巨大、体系完善的多层次融资体系。而我国目前缺乏这样一个资本市场的层次结构。沪深股市入市门槛过高，将很多急需资金的高成长性中小企业拒之门外，这种僵化的资本市场结构造成了资源的浪费。在过去的10年中，我国中小企业的资金大部分来自于内部融资。而这种内部融资带来的增长是不可持续的，随着企业的发展，规模的扩大其对外部市场融资的需求也不断加大。2008年全球经济危机的爆发，海外订单的大量缩减将许多企业推到了生死关口，国家的4万亿建设基金又多集中在投资于基础设施建设的大中型企业，中小企业融资难的问题继续升级。在此背景下，我国适时启动创业板市场，为中小企业拓展了融资渠道，同时也分流部分储蓄，带动股民的投资热潮。
（二）提高科技发展水平，优化资源配置
在日趋激烈的国际竞争中，能否在高新技术领域占有一席之地，是一个国家未来发展的命脉所在。创业板市场的启动为高新技术成果向市场化转型提供必要的资金支持，保证科研开发与金融资本紧密结合。创业板利用直接投资的手段保证科研经费的长期稳定性，二级市场的开发既保证了投资者的流动性需求，也可满足公司对资金的长期需求，使我国的高新技术公司可以更加大胆的投资于长期性获利项目，不再仅满足于短期薄利项目的开发，企业创新上升一个新的台阶。高科技企业成功进入创业板市场之后，企业之间通过价格信号合理配置资源，在有效市场假说下，股票价格充分反映公司经营状况。通过二级市场的股票交易，效益成长性良好的企业可以获得更多的配股机会和配股资金，从而增加企业投入，扩大再生产，使企业生产经营进入良性循环。
（三）为风险资本退出提供平台
风险投资一般不以控股和分红为目的，而是通过资本与管理投入，在企业的成长中促进资本增值，并且在退出时实现收益变现，再寻找新的投资对象。不断循环运动是风险投资的生命力所在。因此，退出机制是风险投资业的中心环节，没有便捷的退出渠道就无法补偿风险资本承担的高风险。公开上市是风险资本退出市场的一项重要手段，创业板启动之前，我国主板市场入市门槛较高，加之风险资本多集中在高风险高回报的高科技中小型企业，因而公开上市往往被借壳上市多取代。创业板市场的建立，为风险资本退出提供了更多的选择途径。顺利退出的风险资本转而可以帮助其他优秀高科技企业跳跃式发展，进而为创业板市场注入更多的新鲜血液，完成中国产业结构的升级。
（四）推动金融服务业的发展
创业板的建立解决了中小企业融资难的问题，也增加了证券公司、会计师事务所等金融服务机构的业务来源。
创业板启动之前，很多国内高科技企业选择在NASDAQ雇佣外国投行上市，如摩根斯丹利承揽了新浪的IPO业务。
我国创业板启动之后，2009年10月的28家企业都是由国内证券公司保荐上市的。增加业务量的同时，创业板上市企业的复杂性也对我国保荐机构的业务能力提出了新的挑战。在评估企业风险及认定企业成长性方面，如何做到科学合理是今后需要重点关注的问题。创业板市场的启动不断健全了我国资本市场，为我国金融服务业的发展提供了更加多样化的环境。
二、创业板给中国资本市场带来的风险
创业板市场完善了中国资本市场结构，加速其与世界接轨进程。但是，由于目前中国金融市场还处于不断发展阶段，市场监管体制尚未健全，创业板市场的建立仍面临着诸多风险。
（一）投资者面临的风险
创业板股票具有高成长性、高失败性的特点，要求投资者具有更高的风险承受能力。除股票本身特性之外，由于创业板上市公司规模比较小，成立时间也较短，公司组织架构相对简单，控股股东和实际控制人往往兼任公司的经营者，不排除上市公司选择性披露相关信息，在上市初期编制企业高成长性神话，抬高股价，在大股东解禁后立即套现，获取不正当利润这将严重损害市场投资者的利益。
（二）上市公司面临风险
公司上市须进行严格的信息披露，是对投资者的负责，但是也会造成企业商业机密的泄露。企业的财务报表，生产经营情况、股东持股状况都暴露在公众之下，在严峻的市场竞争下，不排除竞争对手通过对其公开的信息的分析获取商业机密的情况发生。创业板上市的中小企业正处于成长期，业务发展集中，抵御外部风险能力较弱，所以上市后企业能否按预期筹得资金顺利开展项目，还是个未知数，企业的经营管理面临着严峻的挑战。
除此之外，公司上市后，股票可在二级市场自由交易，竞争对手可以通过技术性操作压低公司股价，转而大量回购该公司股票，进行恶意收购，最终达到控股的目的。股票的公开交易使公司面临更大的被恶意收购的风险，增大了生产经营的不确定性，公司要时刻关注股价变化，发行异常波动应及时采取行动，对经营管理者提出了更高的要求。
（三）股票市场面临风险
创业板市场启动后的一个月内，28只股票齐涨共跌、股价大幅度波动，从首日爆炒到次日大面积跌停，股票平均市盈率达到100多倍，股票市场价格严重偏离其内在价值。据统计，吉峰农机在18个交易日里（另3个交易日停牌）出现了5个涨停，_股份和银江股份4个，立思辰和大禹节水3个，鼎汉技术、硅宝科技、华星创业、金亚科技、莱美药业、神州泰岳和探路者各1个。跌停板方面，除吉峰农机、南风股份、网宿科技、爱尔眼科、神州泰岳和机器人之外，其余22只股票全都遭遇了跌停板。除了投资者对于股票未来的良好预期之外，更多的要归咎于噪声交易者造成的创业板市场泡沫，使其股票价值明显偏离公司的经营业绩。由于目前我国创业板市场股票数量较少，所以其面临着更大的过度投机和股价操纵的风险，给中国股市带来了更多的不确定因素。持续下去，不仅会影响公众对于中国股市的信心，更加阻碍了我国股票市场的健康发展。
三、结论
创业板的启动为我国资本市场注入了新鲜血液，缩短了我国股票市场与国际化接轨的进程。但由于我国资本市场是个不断完善的体系，创业板在此刻建立仍引发了一系列问题，对此股票投资者、上市公司和中国证监会都应该给予高度重视。
股票投资者应加强自身风险意识，尽量做到科学理性的投资。同时证监会、证券交易所、证券公司应从不同层面对投资者进行教育和风险提示工作，让投资者充分了解创业板的交易规则、所面临的风险状况，提醒广大投资者审慎入市。
对于上市企业，股票上市后，除关注主营业务外，更应时刻关注股票的波动变化，积极配合相关部门做好信息披露工作，公司的生产经营决策更要以公司经营最大化为目标展开。
中国证监会应借鉴主板市场的监管原则，指定一套适合创业板发展的监管体制。由于创业板企业本身的高风险性，证监会应加大处罚力度，对于日常监管中发现的违规苗头，因立即予以惩处，树立市场的诚信形象。考虑到目前创业板企业较少，股价易受到炒家操纵，证券交易所应规范交易制度，避免投机和不正当交易行为的发生。
参考文献
[1]周民源.创业板证券市场研究.中国金融出版社.2002.
[2]隆武华.透视创业板市场.中国金融出版社.2003.
民宿计划书风险分析 第10篇
关键词：民宿；民宿酒店化；优势；问题
一、民宿酒店化的基本认识
民宿源自于日本的Minshuku，在日本的发展已有一百多年的历史，而我国的民宿萌芽于20世纪80年代的台湾省，21世纪初，台湾颁布《民宿管理办法》，将民宿定义为“利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所”[1]。王显成（2009）认为民宿是民宿主将一部分的住宅出租给游客，部分民宿在提供住宿服务之外，还提供基本的餐饮和导览服务，为游客提供温馨体贴的家庭式服务[2]。尽管对于民宿概念的表述有所不同，但可以确定的是民宿最基本的概念应该立足于把自家空余的房间整修后能够为游客提供住宿服务，随着现在的沙发客、短租等特色住宿方式的流行，我们不应该再将民宿的概念局限于乡村，城市中的民宿业也是民宿中的一项重要的产业类型。
民宿的发展有些是由于本土的文化氛围浓厚，然而更多的是依赖于旅游目的地的客源市场或当地景区。邹益民、董艳琳（2006）的研究指出游客选_宿的动机有 5 个，分别是寻求特色体验、追寻人文环境、体验服务口碑、享受自然环境和追求实质效益[3]。陈春燕（2015）提出民宿吸引游客的4个要素，即文化主题性、服务温情性、主客互动性、体验参与性。民宿的核心资源就在于在这样的环境和服务中与主人的互动和深层次的体验，时刻向游客传递人文情怀。民宿不需要豪华的设施，只需要有干净整洁的房间和温馨的家庭式服务，客房的布置和装饰上，向客人展示着家庭的故事和主人对人生的态度。
随着民宿业的蓬勃发展，很多的酒店品牌也开始注意到这一强劲的产业形态。尝试在民宿中引入专业化酒店管理品牌进行连锁化管理，将传统民宿和酒店经营管理模式有机结合在一起。笔者认为民宿酒店化的概念是指将酒店管理模式融入到传统民宿，追求服务的标准化和经营的规模化，以达到最大的经济效益。区别于农家乐等传统的民宿或酒店，通过保留原有的乡土外部风貌、配套标准化内部设施的方式，将当地民居改造成标准化酒店，并以此为特色吸引游客入住。但民宿酒店化并不仅仅是简单的做精品酒店，牵涉到很多方面，因而就有很多的利弊问题。
二、民宿酒店化的优势
首旅酒店与山里寒舍共同出资1000万元成立首旅寒舍，成立“山里寒舍”和“山里逸居”品牌酒店，截至2015年2月中旬，已经开业项目有3家，分别为北京密云干峪沟项目、北京密云黄崖口项目、苏州吴江黎里项目，计划未来3年打造300个这样的项目结合当地特色做出差异化的产品。首旅这样的尝试是在民宿中引入专业化酒店管理品牌进行连锁化管理，将传统民宿和酒店经营管理模式有机结合在一起。游客想要住宿不需再费心在村子里选择农家乐，而是进村后直接找到该村乡村酒店的前台去订房间，或是之前就在网站上进行预定。民宿统一运营，降低成本和费用，发展精品民宿、开发高端产品，能够增加当地居民收入，提高经济效益。
民宿在近些年的发展中，虽然因为它的独特的文化特性受到很多游客的推崇，但在服务、卫生、管理和餐饮等方面受到游客诟病。民宿酒店化将酒店的标准化服务引入传统民宿，注重服务质量，规范民宿的发展。保证客房安全，给游客一个卫生舒适的住宿环境，在服务标准、卫生等方面起引导作用。
借用酒店的管理经验和平台，实现民宿的连锁化经营。民宿的所有者是当地居民，缺乏专业的服务和管理方面的知识，而且单体化的经营形成的效应有限，民宿酒店化借助酒店的管理经验和平台，实现民宿的连锁化经营，以规模化经营的方式面向游客统一运营，连锁化经营资源共享，统一采购，统一销售，统一结算，共用预定系统，节省成本和费用，提升经济效益。
提升民宿的精品化程度，建立中高档民宿。当下的民宿经营投入少，入行门槛低，大多的民宿还停留在低端水平，产品缺乏特色，同质化程度严重，产品质量不高，价格也上不去，除去经营成本，利润空间所剩无几。另一方面，随着游客消费能力的不断提升，精品高端的民宿被越来越多的群体所追寻。因此，打造精品是很多地区乡村民宿发展突破的关键，结合当地风土人情和文化创意向精致化、高端服务化方向发展，满足多元需求，提升民宿促进乡村居民创收的能力。
实现串联营销，降低营销成本。传统民宿因为资金、技术有限，没有办法扩大自身的知名度形成品牌。民宿酒店化实现了串联营销，降低营销风险和营销成本，充分互联网等现代信息技术统一对外公布信息进行促销和形象的认知推广，打造民宿整体品牌，形成品牌效应，塑造良好形象，吸引人们的消费关注度和消费热情。
三、民宿酒店化中的存在的问题
民宿酒店化难免会与当地居民之间产生利益矛盾，一方面，民宿酒店化会对周边没有加入规模化经营的民宿主产生重大的影响，会更加挤压个体民宿主的生存经营空间，导致个体的民宿业主无法继续经营下去。另一方面是民宿酒店的经营业主和民宿主之间的矛盾，农户把他们的承包经营权分离出来，分离给第三方，也就是一些民宿酒店经营业主等，让他们去经营，这就很容易产生所有权和经营权之间的矛盾，各自的利益要求不同。旅游经营者往往只关注自身的利益，想方设法在承包或租赁期内获取最大的利润，所以很可能会缺乏长期的战略规划，不惜损坏当地的资源，采用杀鸡取卵的方式获得短期利益，使得当地居民的利益和当地的民俗风情受到损害。此外，当地农户在民俗酒店化中由于缺少法律、经营等方面的相关知识，势单力薄往往在利益分配中处于弱势地位，民宿酒店化没有办法做到真正的惠民就失去了实际意义。
酒店化在一定程度上代表资本化，资本都是一味的趋利的，很少有经营业主会自觉地去关注非经济效益，过分的趋利就会损害到社会效益和生态效益，使得经济增长变成一次性的，不能很好的实现可持续发展。第二，商业化在民宿中加入的都市文化，破坏了乡土文化和市井文化的原始性和真实性，规模化下生产的产品雷同、单一，没有特色，也就失去了民宿的核心竞争力。第三，服务的标准化使得民宿的服务不再温馨，没有了和民宿主之间的互动，感觉服务不再温馨，缺乏人情味，民宿本来更多的是向客人传达民宿主对于生活的态度和人生的感悟，民宿的酒店化的服务将不再有这样的生活的气息，反而更像精品酒店，标准利落却死气沉沉，原来温馨亲切充满人情味的民宿变得冰冷。
因此，在民宿酒店化的经营过程中，应当在保持原有的民宿状态下，保留各自的特色，共用部分的资源，如预订平台，营销平台等，注重文化的原真性，富有乡土特色和地方特色，同时在保证服务质量的状态下追求服务的个性化。打造精品民宿，并不是简单的标准化而应该是精致化和高端化，结合当地文化的特色做出产品的差异性来，使得民宿的创收功能充分实现。
参考文献：
[1] 民宿管理办法.[2001-12-12[2008-10-10].http：//.tw/law/ selno=52.
民宿计划书风险分析 第11篇
1.商标侵权情形
品牌是有价值的。对民宿经营者而言，一个好的民宿品牌不仅能够直观展现自身独有的经营特色，也能将自家民宿的经营定位和价值理念有效地传递到目标消费者，使目标客户能够从市场万千民宿选择中清晰地识别自家民宿。同时，随着民宿经营者的精心运营与推广，以及消费者体验后的互动与分享，这个品牌逐渐会成为这家民宿的个性特征、价值理念、服务品质及居住体验的代表，不断凝聚商业价值，成为这家民宿经营者的经营竞争优势。实践中，一些民宿经营者在完成品牌建设后，品牌背后的价值已经促使他们将实体民宿经营作为副业，而将品牌输出推广授权作为最大的创收来源。
知名品牌凝聚着巨大商业价值，能够给商标使用人带来重大经营利益，这也使得一些贪图“搭便车”的民宿经营者十分觊觎这些品牌价值，在实践中通过各种手段和方式来与知名品牌搭上边，以为自己经营增加便利，但如此行为隐含着严重的商标权侵权风险。
例如，在和美酒店管理（上海）有限公司与阆中市迎春客栈侵害商标权纠纷一案中，原告和美酒店管理（上海）有限公司系“如家”品牌的商标权人，原告于2019年发现被告阆中市迎春客栈经营的“如家客栈”在其宾馆外观装潢及内部陈设中多次使用“如家”文字及服务标识，与原告“如家”注册商标相同。原告认为，被告将其宾馆外观装潢为“如家客栈”，突出使用了“如家”文字，并在其宾馆经营场所、商业宣传中多次使用了“如家”文字及服务标识，与原告“如家”注册商标相同，引起消费者混淆，误认为是如家连锁，以谋取不正当利益，被告主观上明显具有侵权故意，其行为侵犯了原告对“如家”商标的专用权。
被告辩称：首先，其经营的系“客栈”，俗称民宿，在服务行业，民宿与酒店完全不同。其次，在商标上，与原告的注册商标标志截然不同。被告招牌为手写木质招牌，小楷字体，书写方式为从右至左，与古民居的风格相符合。其次色彩上，被告招牌为暗红色底，金色字，也完全是遵循民居的装饰风格。再有被告使用“如家”两个字是属于描述性文字，有“宾至如归”的描述性含义，与店内牌匾“相逢是缘，温暖如家”互相呼应，因此客栈的“如家”两字完全是属于描述性文字，而非臆造性文字，故应当允许合理使用，被告客栈招牌上并没有原告注册的logo商标。再次，阆中并无原告的酒店，被告对其不了解。被告客栈从开业至今，在当地民宿旅馆系统与公安系统中都是得到了认可。最后，被告客栈在管理、服务与经营方式上均与原告方完全不同，社会一般公众足以判断被告与原告方是两个不同体系的住宿业，根本无造成市场混淆之说。
法院认为被告迎春客栈未经原告许可，擅自在经营的客栈门匾、名片、客栈内部标识等处使用“如家”标识，足以引起他人误解，易于导致消费者混淆,其行为构成对原告和美酒店公司注册商标的侵害，应当承担法律责任。最终，法院判决被告立即停止对原告商标权的侵权行为，并赔偿原告经济损失24000元。[1]
正是因为品牌自身的重大价值，能够为经营者带来重大经营利益，所以品牌的商标权人都非常注重对商标专有权的保护，也都积极采取严厉措施打击非授权使用的行为以维护自身权益。但同时应注意的是，也有一些民宿业主，由于缺乏足够的法律权利意识，在自家品牌做成功后却被他人恶意抢注成为他人商标，以致最后陷入被动的处境。因此，建议民宿经营者加大对民宿品牌建设与保护的力度，一方面要做好侵权预防，在确定自家民宿品牌时一定要进行必要审查，避免侵犯他人已有商标权；另一方面，也要提升自己的法律权利意识，积极地对自己持有的品牌进行注册。
2.未经授权传播他人著作权作品
民宿经营中，还需要防范侵犯他人作品著作权。常见的一种侵权形态是侵犯著作权作品的信息网络传播权。所谓信息网络传播权，就是“以有线或者无线方式向公众提供，使公众可以在其选定的时间和地点获得作品的权利”。有一些民宿经营者，为了丰富住客的文娱生活，通常会自建一套影音点播系统，方便住客自由点播想看的影片，但是如果民宿点播系统的影音作品内容没有获得权利人的合法授权，那么就会侵犯作品信息网络传播权。
例如，在捷成华视网聚（常州）文化传媒有限公司与杭州丽致民宿有限公司侵害作品信息网络传播权纠纷一案[2]中，原告捷成华视网聚（常州）文化传媒有限公司，经合法授权获得了电影《荒野猎人》的独家信息网络传播权。经调查发现，被告杭州丽致民宿有限公司未经原告许可且未支付任何报酬，擅自在其经营的豪华酒店“美豪雅致酒店(杭州西湖店)”客房内通过网络向公众非法提供了上述影片的在线播放服务。于是原告将被告诉至法庭，要求被告立即停止侵权行为，并赔偿原告所受损失。
法院认为，被告丽致民宿未经原告捷成华视公司的许可，在其经营的酒店客房内向住店客户提供涉案影片的点播服务，使入住客户可根据需要自主选择在特定的时间和地点观看涉案影片。丽致民宿提供的证据不足以证明其向公众提供涉案影片的点播服务系经过许可及授权，故应当认定丽致民宿实施了提供涉案电影在线播放的行为，侵害了捷成华视公司对涉案影片的信息网络传播权。判决被告立即停止侵权，并赔偿原告遭受的经济损失和维权合理开支5000元。
从这个案例可以看出，民宿经营与著作权侵权这两个看似相离甚远的一对关系，其实在民宿经营中还是存在交叉点，但是当前多数民宿经营者都没有著作权侵权的防范意识，这一块有必要引起民宿经营者的注意。
3.不正当竞争带来的行政处罚风险
当前，游客主要通过网络平台预定的方式订购民宿服务，而民宿经营者也都会将自己的房源信息挂到电商推广销售平台上，为了提升自家民宿的排名和曝光度，一些民宿业主不惜通过“***”虚构交易和编造用户好评的方式进行虚假宣传，此种行为是受到《电子商务法》、《广告法》和《消费者权益保护法》明令禁止的，实施这种行为谋取不正当竞争利益一旦被行政管理部门查证，就将面临严厉的行政处罚，因此，建议民宿经营者在实施这些行为时需审慎考虑风险。
此外，民宿在做推广时，一定要避免使用诸如“***”、“更高级”、“更佳”、“顶级”、“体验感最好”等类似极限用语表述，因为如此表述涉嫌违反广告表述的真实性、完整性、确定性的要求，一旦因使用这些字眼引发消费者投诉，将会遭遇工商执法机关的调查、处罚等麻烦和风险。
民宿计划书风险分析 第12篇
民宿投资风险影响因素量表
基础条件:
消防设施难以达到规范
民宿所在地离景区较远
房间无法改造达到较好的隔音效果
改造水路较难或后期用水较贵
改造电路较难或后期用电较贵
制度与客观原因：
房屋租赁法律不健全，没有保障
民房改造申请流程繁琐
特种行业许可证申办较难
民宿经营季节性较强
关于住客民宿发生意外，尚无完善法律
民宿入住率低
投资民宿门槛较低
房屋权属不够清晰
民宿计划书风险分析 第13篇
对于什么是民宿，民宿经营者和游客可以从位置、风格、环境、情怀、文化等多层面对其进行界定，但是从法律层面进行定义，什么是民宿呢？
当前，我国在国家层面尚未出台针对“民宿”的法律，我国学界对于民宿没有形成统一的定义，包括各省（自治区、直辖市）在内的地方立法对于民宿使用了不同的名称和定义，例如“民宿”“网约房”“短租房”，但总体都是指“将居民住宅提供给他人住宿的短期房屋租赁”。_办公厅于2018年9月24日发布《完善促进消费体制机制实施方案（2018—2020年）》，将“民宿”归为“短租服务”的一种，正式对民宿的法律性质进行了定性。
在地方层面，有一些省份已经出台了针对民宿管理的具体规定，这其中又以浙江、广东和海南的规范较为详细具体。浙江省政府办公厅于2016年12月5日发布的《关于确定民宿范围和条件的指导意见》中对“民宿”经营规模提出了具体规定，要求“单栋房屋客房数不超过15间，建筑层数不超过4层，且总建筑面积不超过800平方米”。广东省政府于2019年6月21日颁布的《广东省民宿管理暂行办法》又对界定“民宿”提出了又一标准：民宿主人参与接待。
这些标准后来都被国家层面文化和旅游部所采纳，在文化和旅游部2019年7月发布的《旅游民宿基本要求与评价》中，对民宿给出如下定义：“旅游民宿”是指利用当地民居等相关闲置资源，经营用客房不超过4层、建筑面积不超过800㎡，主人参与接待，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。根据所处地域的不同可分为城镇民宿和乡村民宿。民宿主人是指民宿业主或经营管理者。[1]这之后地方层面出台的针对“民宿”的地方性管理规定中，对“民宿”解释的定义基本都参照了文化和旅游部的定义。[2]
概括起来，当前政策层面对“民宿”提出了以下几点要求：①利用城乡居民自有住宅、集体用房或其他配套用房；②规模小，不超过4层、建筑面积不超过800㎡；③主人参与接待，主人包括民宿业主或经营管理者；④具备当地人文特色，能够让住客体验到当地自然、文化和生产生活。
如果开办的旅游住宿设施不满足上述几点要求，就不能归为民宿，而只能归入到一般的旅馆行业，那么开办这样的住宿服务场所就需要参照旅馆行业相关的法律法规及行业规范办理相关营业证照，并按照相关税收政策进行纳税，而不能再按照一般民宿开办的相关管理规定进行操作。否则就会因资质违规而遭受行政处罚，使得经营陷入困境。因此，如果打算开办民宿，一定要结合当地针对民宿管理的专门规定对民宿的法律性质和标准有一个清晰的把握，并严格按照相关规定的开办程序、开办要求、安全标准等要求进行开办。避免因资质或许可要求的不合规而陷入被行政处罚的风险或其他不利处境。
民宿计划书风险分析 第14篇
外来经营者投资乡村民宿的主要风险
调查结果表明：利益相关者、成本与竞争、基础条件和制度与客观原因是外来经营者投资乡村民宿风险的主要影响因素。
1、 利益相关者纠纷越多，投资乡村民宿风险越大。
外来经营者进入一个地区进行民宿投资，势必要接触到各类人群，包括房东、本地居民、政府、供应商等，这些人与外来经营者后期的民宿经营息息相关，即利益相关者。从民宿创建开始，外来经营者就与利益相关者打交道，利益相关者会在不同情况下影响着外来经营者民宿的投资经营，更有甚者，会直接影响民宿能否成功经营。因此，利益相关者的不支持，将会导致外来经营者在投资乡村民宿时遇到较大风险。
2020年民宿景气指数调查
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2、成本与竞争越大，投资乡村民宿风险越大
首先，外来经营者在进行乡村民宿投资时，所花费的成本越大，一般来说成本回收的时间就会越长，因此在投资乡村民宿时，投入较高的成本，势必会有更大的风险。
其次，外来经营者在进入该地区进行民宿经营时，周围民宿越多、竞争越大，则获取的收益则有可能更少，更容易遭遇投资风险；另外，民宿密集地区，随着竞争者多，经营者更有可能会采取低价等劣质竞争手段，对比本地民宿经营者，外来经营者要承担的成本更高，更容易遭受风险。
民宿计划书风险分析 第15篇
一、通道县旅游农特产品物流发展现状
2015年4月，《通道县城北物流集中经营奖励办法》经第十五届人民政府第22次常务会议审议通过并正式执行。通道县城北物流中心是该县60周年县庆项目，项目建设总面积34万平方米，总投资4亿元，一期建筑面积为9万平方米，投资亿元。现一期工程已全面竣工。
通道气候湿润，土壤肥沃，阳光充足，水源丰富，民间素有种植中药材的习惯与传统，是中药材产业发展的优良之地。全县21个乡镇全部种植有中药材，品种有27个之多，主要品种种植面积从高到低有青钱柳、铁皮石斛、黄精、百合、勾藤、茯苓、金银花、鱼腥草、葛根等。
由于缺乏稳定的销售渠道，许多农户常根据市场现价来确定自己的种植品种，或自己主观判断和抱着试一试的想法，利用边角薄地零星安排种植，面积普遍较小，且容易形成一缺就上，一上就多，一多就下，一下就缺的怪圈，往往是赚少赔多。加之生长期长的，投资大见效慢；生长期短的，效益相对较低，因而难以形成种植带动效应。除此之外，尚未建立真正意义上的规范化种植基地。一是现在大多数农民，尤其是药农对实施规范化种植的重要性认识不够。二是龙头企业对规范化种植基地建设的带动作用发挥不够。通道虽然有充沛的药材资源，但基本上由客商上门收购，市场资源整合不力，开发工作相对滞后，市场管理和服务工作也跟不上形势发展的要求。与周边县市药材市场相比，尚未形成一个成熟的中药材交易市场，辐射带动作用很小。农特产品方面，2017年1月，通道县源田生蔬菜有限公司源田生农产品集散加工共同配送标准化试点项目入选怀化市物流标准化试点项目。截止目前，通道重点食品农产品企业为6家，其中规模以上企业仅有3家。
当前，县内农产品生产经营大部分以一家一户为单位，这种状况难以适应市场需求，也无力承担市场变化带来的风险。分户经营的土地规模小，难以完善水利道路等农业基础设施，抵御自然灾害能力差。而且，小生产经营和大市场需求无法对接，生产者始终处于被动局面。特别是农产品产销组织化程度仍然很低，各类农产品产销协会发展尚欠不足，营销手段比较落后，大部分农业龙头企业和农产品专业合作社带动能力不够强，导致主导产业不突出。旅游物流是新兴产业，对于旅游者来说，还没有意识到购买旅游与旅游物流關系重大。 一般旅游者会随身携带一些小的旅游商品作为纪念或是送人，而没有考虑到旅游物流的强大后盾。旅行社在这方面做的工作也亟待加强。
二、通道县旅游农特产品物流发展建议
在旅游扶贫背景下，在通道县找到旅游农特产品的产销有效路径，基本思路是以旅行社组织的大型推广活动客源为第一客户群体，带动农副产品生产与消费，结合旅游电商平台推广，实现当地旅游精准扶贫脱贫目标。采取旅游+互联网+农产品的模式，在互联网平台上，依托旅游电子商务实现信息查询服务、在线预订服务、客户服务，资金通过网上结算方式直接付款。旅游者可以方便快捷地掌握旅游目的地的资讯，种植户足不出户就能实时掌握管理农产品存量与销售情况。
具体而言，建立一个通道景点、侗族文化习俗、特色农产品、特色中草药材等认证销售商和第三方物流企业信息为一体的电子商务平台。通过网上群众路线，建立微信群，印象通道电子商务微信公众号，及时农产品、农副产品供求信息，实行订单购销。旅客通过扫码、下载APP，便可了解一切自己所需的旅游信息，根据信息安排自己行程，随时随地可以在线购买旅游农产品，并选择第三方物流企业的送货上门服务，实现网上支付与实体流动的有机结合。对于旅游行政管理部门和旅游企业，还可以利用信息技术，了解游客的行为习惯，针对每个客户进行单独的管理，进一步提高个性化旅游服务水平，培养对旅客的忠诚度。
为了更好地实施落地，以县旅游局为主导，应完善县内特别是主要旅游景区的旅游公共基础设施。例如对贫困村实施全村WIFI热点覆盖、建立微信公众号，开办网店；推出一批特色农副产品。游客来到扶贫帮困村，扫一扫村里的二维码指示牌，便可通过手机指引到达村内其余景点，了解村内的民宿、土特产商店等信息。
民宿计划书风险分析 第16篇
举个例子，在一个民俗旅游村里面，中低端民宿盈利的可能性较大，因房租、人力成本相对较低，比如只是建一栋3层的房子20万，装修10万，修整院子10万，也就是一共40万，比如一年100天的适游期来说，一天一个院子1000元的话，一年也就是10万，那么4年就可以回收成本，当然一年适游期肯定是高于100天的，不可能低于3个月。如果是高端民宿，建设成本需要50万，装修费用和服务人员的费用也非常高，且很多高端民宿在民俗村外面，没有民俗村旅游区的依托，盈利的年限很可能被无限拉长，风险敞口也在同步扩大。
民宿计划书风险分析 第17篇
通常而言，民宿经营过程中的员工大概可以分为两类，一种是与民宿经营方签订劳动合同形成长期稳定劳动关系的员工，还有一种是民宿经营方根据经营需要，临时雇用为其提供临时性或特定劳务的员工，例如民宿装修过程中雇请的装修工人，业务高峰期临时雇请一些当地村民打杂帮忙等情形都属于这一类。
从法律性质上说，民宿方与签订劳动合同一方的员工形成的劳动关系，而与临时雇佣来提供临时性或特定劳动服务的人员形成是劳务关系。对于民宿经营方而言，劳动关系与劳务关系最大的是当发生争议进行处理时的法律适用的不同。
对于形成劳动关系的员工，用工方当然需要依照《劳动合同法》、《劳动法》以及地方相关法规的要求处理与员工之间的劳动关系，保障员工享有应得的权利。并在发生劳动关系争议后，依照前述法律之规定对劳动争议纠纷进行处理。这一块，相信民宿业主都有过自己的研究，关于劳动关系争议纠纷的风险点在此就不赘述。笔者在此特别想要提醒民宿经营者特别关注劳务关系用工风险。先列举重要法条，《民法典》第一千一百九十二条规定：“个人之间形成劳务关系，提供劳务一方因劳务造成他人损害的，由接受劳务一方承担侵权责任。接受劳务一方承担侵权责任后，可以向有故意或者重大过失的提供劳务一方追偿。提供劳务一方因劳务受到损害的，根据双方各自的过错承担相应的责任。
提供劳务期间，因第三人的行为造成提供劳务一方损害的，提供劳务一方有权请求第三人承担侵权责任，也有权请求接受劳务一方给予补偿。接受劳务一方补偿后，可以向第三人追偿”。
对民法典该条文进行分析，不难发现，对于劳务关系用工，提供劳务的一方在劳务中发生的任何损害（无论是给劳动者自身还是导致第三方损害）都是由接受劳务服务的一方直接承担侵权损害赔偿责任，只有在证明该损害是由劳务提供者故意或重大过失的情况下，用工者才能就赔偿向劳务提供方追偿；或者在提供劳务方自身有过错时，依照双方各自过错程度分担损失。而司法实践中，法院在裁判类似案例时，通常会更加照顾地位更为弱势一些的劳务提供者。这就意味着，在劳务关系用工中，用工方承担较大责任，有必要进行风险规避。下面就用何某顺与射洪县伯雅苑民宿山庄、陈某提供劳务者受害责任纠纷[1]裁判案例给读者作进一步讲解。
该案的基本案情为：2017年9月下旬，原告何某顺经人介绍到被告射洪县伯雅苑民宿山庄从事装饰、装修工作，双方约定工钱200元/天。2017年10月5日17时许，原告何某顺未对工作所需使用的脚手架的滑轮刹车进行安全检查便站在脚手架上工作从而导致其因脚手架的滑动从脚手架上跌落至地面受伤。原告被送往医院，经诊断发现颅骨出血等症，并先后进行了两次开颅手术和颅骨修复术，后原告经司法鉴定为9级伤残。原告何某顺共用去医疗费元，其中被告射洪县伯雅苑民宿山庄垫付元。后原告继续要求被告赔偿自己因提供劳务受害产生的医疗费、交通费、误工费、住院伙食补助费、营养费、残疾赔偿金、精神损害抚慰金、后续治疗费、鉴定费、残疾辅助器具费等费用元（未含被告垫付的医疗费），因讨要无果，原告将被告诉至法院；
被告射洪县伯雅苑民宿山庄、陈某辩称：原告何某顺在作业时，未将脚手架的四个轮子进行刹车导致从脚手架坠落受伤，其损伤是自己疏忽大意造成，被告并未有过失，根据过错归责原则，应由原告自行承担损害后果；
法院认为：原告何某顺从事多年装饰装修工作，但事先未对脚手架的刹车制动进行全面检查并确认安全便贸然站在上面作业，致使脚手架移动使得自身从脚手架上摔下受伤，具有较大的过错。被告射洪县伯雅苑民宿山庄未向原告何某顺配备如安全帽等必要安全防护设备，亦具有一定的过错，应当承担赔偿责任，确定确定原告何某顺自行承担40%的赔偿责任，被告射洪县伯雅苑民宿山庄承担60%。
最终法院判决，由被告射洪县伯雅苑民宿山庄赔偿原告何某顺元。
此案中，提供劳务方在对损害造成存在重大过错的情况下，仍然只被判赔承担40%的赔偿责任，而用人方则需承担60%的责任，这充分体现了法院在裁判此类案件时一种保护劳动者的倾向。因此，民宿经营者为了避免落入此种不利处境，最好的办法还是防范于未然，在劳务用工之前做好风险预防。具体而言就是，在选择特殊劳务提供者时，一定要选择有资质、作业经验丰富、过往工作评价优秀的劳动者；选择一般劳务提供者时，一定要选择合乎岗位的劳动者，并在上岗前进行必要的安全培训，指出重点注意事项，必要时可要求劳务提供者出具纸面的安全交底确认证明。在用工过程中，要为劳动者提供劳动必要的安全防护措施，并注意加强工作监督，严格督促劳动者按作业程序规定劳动，履行安全监管防范义务。
写在最后：民宿经营作为一种新兴行业，因为市场消费热点爆发而在这几年获得了快速扩张，但是由于国家立法的相对滞后性，使得当前缺少国家层面对调整民宿行业开办与经营管理的权威法律，这确实给民宿的经营管理带来了一些不确定性风险。但是应该看到的是，由于民宿对促进消费、促进就业，特别是乡村旅游资源开发，地方特色文化风情的宣广有着重大意义，当前行政层面总体对于民宿开发持积极鼓励态度。在政策风险较低的情况下，民宿经营风险更多地还是存在于经营民宿本身，不排除有些风险确属民宿行业特有，但是从宏观层面来看，大部分经营风险其实相较于其他行业还是有很大的相似性，例如民宿经营过程中的合伙协议纠纷、管理僵局、人身财产安全侵权等等，其实与一般的企业公司经营有着很大的互通性，因此对于民宿行业经营风险的把控很大程度上可以参考其他行业的类似规定。
民宿计划书风险分析 第18篇
自2016年9月15日起，厦门市旅游局在旅游系统发起“行业自助互救，加快景区对外开放”活动，共发动局机关、旅游质监所、行业协会、旅行社、景区、导游等8000多人次开展灾后景区救援活动，力促成熟一个营业开放一个，缩短景区停业时间。市旅游局有关负责人表示，灾后重建是场持久战，接下来将继续按照省委省政府、市委市政府的统一部署，灾后重建和旅游市场监管并重，切实做好相关工作，确保今后旅游市场经营规范有序，同时进一步立足旅游供给侧改革，丰富旅游产品供给。
此次双台风过境带来如此大的影响，给厦门政府、旅游企业、居民以及潜在游客都带来较大困扰，应如何尽快恢复美丽鹭岛的昔日风光和海上花园的旅游城市品牌是一次重大的考验，基于此，笔者有以下几点思考。
一、政府角度
首先，旅游部门统一部署，完善旅游安全预警。完善预警胜过灾后补救，未雨绸缪胜过亡羊补牢，政府应更加重视气象预报与预警工作，将预防机制在实践中不断完善形成系统。预报和预警工作主要由国家气象局和地质调查局负责，前者主要负责天气预报和主要河流的流量水位监控，后者则通过密集的水文站网检测并分析水文数据。之后通过电视、网络、广播等媒体实时向公众传达。专门的气象服务电视频道和专业气象网站都要24小时提供有关服务；其次，政府相关部门出台扶持政策支持旅游景区、建筑企业，分别从财政、税收、金融方面对相关受灾企业给予扶持，助力相关旅游企业快速恢复灾后生产经营；再次，政府加强城市社区建设，增强社区恢复力。建立社区伙伴关系，使政府、社区工作人员、学校等力量形成合力，以推动社区防灾减灾的进行。对于一个经常受灾害困扰的社区，建立社区伙伴关系，将为长期落实社区防灾计划创造良好的基础；同时，利用政府的防灾救灾专家进行咨询评估，以社区内的灾害评估为依据进行计划制定和策略安排；推动建立“防灾型”社区，充分宣传，切实推广（可参考美国联邦紧急管理署管理办法），加强社区防灾救灾功能建设；与此同时，政府可以制定相关规章制度，推动建立相关法律，完善有关灾害保险法等法律法规。
二、旅游企业加强合作，提升安全防范能力
旅游企业之间要强化旅游安全预警和安全防范工作，加强气象、国土、通信等部分的合作，进一步畅通旅游安全预警和安全防范信息渠道，建立旅游综合信息平台，有效引导游客出行，完善旅游应急管理体系，提高游客满足度；组织相关商家、企业协会加入灾后重建，共同承担责任。譬如积极组织企业员工到辖区参与志愿服务，提供住所及相应物资接纳受灾群众等；旅游企业积极做好灾后恢复工作，抓紧修复受损的设施设备，确保市场经营规范有序，同时做好各类突发事件的应急处置准备，认真贯彻诚信经营、文明经营的要求，根据自身接待能力的实际情况，优化接待、服务方案并认真实施，进一步提升服务水平。
三、市民角度
灾害发生前，市民要提高对灾害预警的重视程度。很多人并不知道各种颜色所代表的级别，或者即使知道级别，也并不知道这个级别意味着怎样的危险性。因此，个人应急意识、应急知识和应急能力的培育显得尤为重要。组织参与防灾减灾演练，通过实施多种形式的公共教育提高人民的备灾危害知识，训练基本自救能力、安全消防、救援、医疗业务等，做到理论与实践将结合，加深个人对防灾减灾的认识，提高个人应急素质；灾害发生过程中，市民要保护人身、财产安全：远离树木、围墙、地势低洼处，检查门窗、阳台，备好水和干粮等。灾害发生后，疫病防治也进入了关键时期。市民应该配合做好自我防护和环境修复，减少患病风险。牢记吃熟食、喝开水和洗净手九字口诀，平时多关注这方面的科普宣传，来努力提高自我保护意识和自我防病能力，以防止传染病的发生。
四、旅游者
出行前周密计划，出行中增强防、减灾意识。对于外来游客，出行前要做好旅游计划，事先要对旅游目的地有充分的了解，制定旅游的时间、路线、膳宿的具体计划，带好必需的旅游物品。应尽量避免到受害严重的景区游玩，查看限行道路等，提前做好卫生、药品等方面的准备；在旅行过程中，要牢记旅游安全，尽量结伴而行，牢记安全事项。尽量做到文明旅游，任何时间、场合，都要自觉遵守公共秩序，自觉尊重当地文化，避免发生不必要的冲突。
民宿计划书风险分析 第19篇
陈 媛在上海一家企业从事财会工作，由于经常网购进口食品，她在商品比价、交易信息方面颇有心得，并自诩为“资深买家”。但即便这样，陈媛还是会买到冒牌的进口食品，比如，有一次明明买的是从美国进口的“好时”巧克力，但打开包装发现产地竟然是广东。
事实上，在网上搜索“进口食品”，关于“假冒伪劣”的指责就层出不穷，甚至有人吐槽，这是“康帅傅”要做进口食品的节奏。
根据国家质检总局的数据，2014年，我国进口食品3500多批次，约万吨。然 而，市面上能买到的“进口食品”远不止这些，随便登录一个电商网站，就能搜索出多达十万种以上的“进口食品”，每种乘以库存量，其数量远远超过从海关渠道进入国内市场的食品。
那么，这些多出来的“进口食品”是否名副其实？ 它们到底通过怎样的渠道流向了消费者手中？
暧昧的商
“来吧，不串味。”刘宇给记者递过来一个巧克力球，一边说着，一边往自己的嘴里也塞了一个。
刘宇的手头，有数十种包装各异的巧克力，据他介绍，生产方还能提供相关的“QS生产许可证”。根据许可证上的文字，包括生产地、制造商，以及保质期和条形码等信息一应俱全。
刘宇所说的巧克力，在网上很容易就能找到，而它们的生产地之一则位于广东省江门市。生产这些巧克力的食品企业既有藏身于郊区乡间、用横幅遮挡厂名的小厂家，也有设置在工业开发区的现代化厂房。
这些厂家并非来者不拒，如果有陌生人到来，厂家经常会问，你是怎么找到我们的？
如果“话不投机”，厂家应付陌生人最好的推辞往往成了，“我们的产品主要用于外贸，不做电商的路子”。
来自福建省晋江市的商王松道出了其中的缘由，据他描述，这些厂家的销售渠道基本由商掌控，但厂家只认可熟悉的商作为生意伙伴。
显然，刘宇和王松都是厂家认可和熟悉的商，而网络则是他们售卖“进口食品”的主要渠道。
刘宇和王松的客户当中，有很大一部分来自婚庆市场，特别是江浙一带。凡是订婚和结婚，都要给亲朋好友送一盒喜糖，而那些包装上全是外文的“进口巧克力”就显得特别有档次。
彭方从事婚庆行业已近5年，他说，是不是真的“费列罗”完全视客户的需求而定。若要分辨真假，可以从进货的“价格”上看出来，这在行业里并不算秘密，“比方说预购的5粒装只要20多元，而正宗的‘费列罗’肯定没有这么便宜。”
王松说，这些“进口巧克力”除了由商在网上销售之外，另一个重要的渠道就是通过食品批发市场“集中批发”给买家。
批发市场的秘密
福建省晋江市，就是这些山寨进口食品集中流向的地区之一。
晋江（社店）食品批发市场集中了50多家食品批发商，市场中不仅可以发现“费列罗”巧克力的身影，也能找得到薯片、咖啡、肉条等各种款式和包装的进口食品。
这些“进口商品”往往“价廉物美”。根据该市场的行情价，一盒20粒装的所谓“费列罗“批发价格为60元人民币左右，而“hellokitty”牛奶棒棒糖，其百粒装批发价也不过50元出头。
但顾客想要成功购买这些“进口食品”，一般要先面对商家的两个问题：你想在哪里卖？你是来干什么的？
第一个问题的实质在于，商家希望卖到福建省以外的地方，并且青睐于来自网络的客户；第二个问题的原因，则是商家试图规避自身的法律风险，因为之前曾多次发生正品的食品生产企业派遣法务人员“卧底”并在市场取证。
但在顾客表达出想要购买的想法时，更多的商家愿意让你相信，店内商品陈列柜上的“进口食品”来自于“原产地”。
该市场一家名为“壹加壹”的商铺中不仅陈列了多种款式各异的进口食品，其中还出现了我国对核辐射管控地区的食品。
根据外包装上的图文字样，这些重量为50克的薯片生产地为日本茨城县，而制造商则位于东京新宿。外包装上的制造商、名称和原料均为全日文标注，就连“保质期”也采用日文的通常用法，即“赏味期限”来描述。
商家坚称，该薯片完全采用了日本的 原料，而且“全进口”。不仅如此，商品柜台上还陈列了原产于“韩国”的乐天扁桃仁巧克力豆。与前者不同的是，“乐天巧克力豆”被贴上了“中文标签”。
该商家表示，如果进货量达到一定规模，又用作网络销售，可以在薯片的外包装上贴上类似的中文标签。
事实上，市场上四处可见缺少中文标签的“进口商品”。即便如此，商家也能在零售的过程中，现场提供在外包装上贴“中文标签”的服务。
一包标注为“产地泰国”的“黄油饼干”也因此拥有了进口食品的“中文注释”。而在商家内部甚至发明了一套基于言辞的“解释体系”，用来应付各种检查。
比方，“样品”一词就会频频出现在商家的口中。
它可以用来解释，为什么进口食品没有“中文标签”，显示为“饼干”的进口食品包装盒为什么是空的；至于散装的“进口糖果”，之所以既没有袋包装，也无中文标签，那是因为仅仅用来给顾客品尝的。
根据我国食品安全相关法律法规，进口食品必须贴上中文标识，并注明原产国或地区名称以及依法登记注册的商、进口商或经销商信息。如果没有按照规定贴上中文标识，只有两种可能：一种是假冒伪劣食品，另一种是走私或者个人私自带进来的。
化装术与造假产业链
事实上，除合法渠道外，通过走私和个人私自带进内地的进口食品数量毕竟有限，因此很多打着“进口食品”旗号的实际上是山寨和高仿的。
“贴标”是高仿“进口食品”最常见的“化装术”。
王松透露，要想完成“普通巧克力”到“费列罗”的变身，可以更换“普通巧克力”的外包装，以及商品标签等。
如果是真品的费列罗巧克力，每一粒都是用金色纸质包装，并且包装上还印有“FERREROROCHER”商标的椭圆形金边标签。但对于这些要求，王松表示其“化装术”不仅从外观上看不出来，加之口感接近，“可以当作真品来用”。
除了“贴标”外，还有一种方法是厂家出货时，在外包装上不贴任何商标和LOGO，然后根据需求进行“定制化”的贴标，“想贴哪种牌子都可以”。
按照其他几名商的说法，他们经营的巧克力产品，在生产地，包装盒、外观标志物已经形成了“生产链”，因此不用担心到手的不是完整的货物。
王松称，还有一个“自助生产”的办法。那就是可以向厂家批发散装的、有包装纸的巧克力球，购买后可以自行组装，至于盒子、商标之类的“原料”，则完全可以在网上找到卖家。
这样一来，就实现了一款知名巧克力的组装。
一名在批发市场中经营进口食品多年的“业内人士”告诉记者，商家有能力实现多样的生产渠道。比如，进口食品的外包装、内包装其实在当地都能生产，其包装模板在设计上并不困难，只要提供真货，基本上可以由生产厂家直接依葫芦画瓢，生产链较为完整。不论是在福建晋江，还是广东江门，均能找到这样的“产业链”。而与正规渠道的同类型进口商品相比，假冒进口食品的利润至少在一倍以上。
至于发票和财务等问题，“业内人士”表示，如果直接从厂家拿货，一般不开具发票，因为货品在物流过程中一旦被查扣，厂家就能规避相应的责任。“在这些高仿进口食品进入网络销售渠道后，你或许可以明白，为什么商家要询问陌生顾客所谓的‘销售区域’。”该“业内人士”说，完全是为了规避被查获的风险。
一方面，作为正品的生产厂家正饱受“不正当竞争”之苦，各地也曾多次查处仿冒进口食品的行为。但另一方面，假冒的进口食品因为没有出厂记录，又缺少质检过程和发票提供，一旦进入流通领域，追查将变得十分的困难。