民宿的项目计划书 第1篇
民宿的计划书
一、民宿的定义、发展历程及类型
民宿是指利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。
从历史上看，民宿的最早发展源起日本。最早开始大规模发展民宿的地区是台湾的垦丁国家公园，时间约在1981年左右，当初是为了解决住宿不足的问题而发展起来的。随着时间的推移和商业经济的发展，思维活跃的先驱者则利用家庭闲置的住房挂起民宿的招牌，或直接到饭店门口、车站等地招揽游客，从此民宿行业逐渐兴起。在国内，民宿这一产业也早有发展，只是因旅游饭店的过分强势而掩盖和压制了民宿这一产业类型的发展。当前，在越来越多的群体追寻“简约、自然、个性、隐逸”的特殊要求下，民宿作为一类特殊的产业被慢慢开发和利用。
从“精品民宿”产业的实际类型来看，大致可以分为集群式专业化经营民宿和散户型精品民宿两大类。集群式专业经营民宿投资相对较大，经营理念、管理制度、服务程序相对比较规范，精细化程度比较高，但和散户型精品民宿相比缺少乡间田野，返璞归真的农林气息，如隐若于杭州市灵隐景区内的安缦法云酒店可认定为集群式专业化经营民宿。
而德清三九坞的民间精品民宿和杭州市西湖景区范围内的“隐居西湖”就属于散户型精品民宿。
二、现代精品民宿蕴含的鲜明特点
（一）经营理念趋向于隐逸，追求人与自然的和谐相处，天人合一，润物无声的效果。随着民宿业态的发展，在经营和管理模式上有集群式专业管理和散户型自主经营两类。从经营的理念上来看，精品民宿都追求崇尚自然、追寻记忆、返璞归真、超凡脱俗这一意境。
（二）对外部自然资源的依托是发展精品民宿的基本前提和条件。从民宿的定义上，我们可以看出精品民宿的第一个显著特性，那就是利用原有村民的闲置空房，挖掘周边可利用自然资源，营造独特的生活意境。第二个显著的特征是绝大部分精品民宿有效地依托和利用景区资源，使民宿为旅客提供的居留空间得到有效而合理的延展。
（三）特有的`服务理念和服务方式让旅客轻松自在。“管家式服务”、“VIP接待”、“亲情式服务”在这里已经显然不再采用。为营造轻松、自在、无干扰的服务，精品民宿主要从两个方面进行打造。一是服务人员的服饰，统一着轻松生活服装；二是从员工的服务上，改变常规旅游饭店“五米起立、三米微笑、一米问好”的有声服务，全力营造一种“由你作主”的氛围。
三、民宿发展应关注的几个问题
（一）把握发展方向，将“精品民宿”作为提升乡村旅游发展的重点。“精品民宿”必将成为引导乡村旅游发展的精锐，主要存在以下几个方面的优势。一是由于“精品民宿”在建设和开发之初选址的时候，大多选择能反映当地历史风貌、人文历史、自然风光的地域，并且通过“精品民宿”的建设和发展这些资源可以得到良好的保护，对特色领域的传承上起着很好的作用。二是“精品民宿”将更好地带动一方经济的发展。从当前武义现有的六个“旅游特色村”经营状况来看，对地方经济和百姓致富的带动作用并不强，按照“四统一”的要求政府指导价为60元每人每人，包含一宿二正餐一早餐，刨去经营成本，
利润的空间所剩无几。而“精品民宿”在少而精的思想引导下，通过提供独具特色的乡村旅游产品，从产品的品质、人力资源的节约、当地农产品的销售等等渠道提升的旅游附加值是农家乐无法比较的。三是“精品民宿”将是一个对外宣传的有效“窗口”。
（二）推行政策实施，科学规划“精品民宿”发展的重点区域。一是政府应在土地使用政策的处理、政策扶持的执行、当地住民民风的教育和培养、基础设施的改造、沿线村容村貌的整治等方面下功夫，为“精品民宿”的开发和建设提供良好的投资环境。二是对可利用资源的保护和选择。武义县如南部地区牛头山国家森林公园周边家开发具有畲乡风情特色的“精品民宿”，县城周边则适宜发展具有温泉文化的“精品民宿”。但随着下山脱贫、新农村建设步伐的前进，发展“精品民宿”的固有资源正日益遭受自然和人为的破坏，对资源的保护和维护是政府部门必须引起重视的一个突出问题。三是在项目开发和建设之前必须进行前期的考察与调研，由相关职能部门组织人员对项目进行审定，从而有效地控制产业规模发展过快，造成“精品民宿”遍地开花，流于一般的现象出现。
（三）发挥典型示范作用，全力引进品牌化、专业化连锁经营，带动武义“精品民宿”的发展。在武义“精品民宿”产业发展的前期，由于各方面的原因，导致了当地投资商对“精品民宿”产业的认识不深、思路不清、经验不足、决心不大等现象。作为政府部门必须想方设法引进具有先进经验和理念的专业化团队，发挥其示范和引领作用，实现当地投资商的理念和经验的突破，从而引导民间资本融入旅游市场，促进旅游业的发展。武义在保护好固有可利用资源的基础上，可以引进国际知名的安缦酒店管理有限公司、国内酒店管理前十强“浙江开元酒店管理有限公司”对县内下山脱贫整体搬迁的旧村进行合理的开发和利用；对周边环境资源好、可利用价值高的散居式农户闲置空房则可以引进“隐居西湖”、“裸心乡”等专业公司进行开发和利用。
（四）融合民俗风情特色，开发武义独具特色风格的“精品民宿”。民宿作为一种新型的旅游产业类型，要求独具个性特色，与众不同，必须要从以下几个方面着手。一是在精品民宿中展现当地固有的民俗和风情，装修和装饰尽可能简约、复古，使空间的整体感觉显现当地纯朴的山乡风情。武义则可以利用温泉文化、畲族风情、陶渊明文化等特有的人文资源营造精品民宿的氛围。二是要注重突出精品民宿服务方式的培养和教育。如服务
人员的服饰、服务语言、民俗演艺等方面都可以下功夫进行挖掘，甚至应该考虑民宿的名称根据旅客的预订进行随时而合理地更换。三是精品民宿的饮食安排必须进行全面的挖掘和培养，必须开发出具有当地浓郁特色的地方菜系，使用当地有机的食品原料进行独到的制作，让客人把当地的特色和味道带回家，同时提高了旅游产业的附加值。
民宿的项目计划书 第2篇
一、创业描述
1、描述你计划制造或出售的产品，或提供的服务（不少于50字）？
2、详细说明企业场所的具体情况？
二、所有人的个人资料
3、个人的知识和经历（附上个人简历）？ 创业培训
4、你是否参加过任何相关的培训，使你从中获得有助于你创业成功的相关技能或业务知识？
三、你的市场
5、a） 哪些人是你的顾客？
b） 市场研究的具体情况（需要有证据）？
6、为什么你会认为你能够在这一市场中取得成功？
7、哪些人将是你的竞争对手（需要有证据）？
8、描述你计划如何/在哪里出售你的产品/服务，宣传/推广你的企业。列出具体的成本预算？
四、销售分析
9、a） 解释你的价格策略？
b） 你是如何计算出每月需要将多少销售收
入用于现金流量的？
五、设备和运输
10、请说明需要的设备和运输的具体情况，你已经拥有哪些设备？你还需要哪些设备？
11、详细说明企业需要的所有保险（包括成本）？
六、财务情况
12、你申请和已获得的财务援助，请说明详细数据？
资助机构（渠道） 申请的金额 提供的金额 小计
七、个人的生活收入
13、详细说明你的最低个人开销和任何收入？
八、预计支出 ￥
社会服务，水费
燃气、电和油
所有人寿和财产保险
食品、家政（包括住宿）
各种收费（电视、录像等）
订阅费（会费、刊物等）
车辆税和保险
车辆维修维护
子女开支和礼物
储蓄计划
其他开支（请列明）
临时开支
小计：开支（a）
九、预计收入
家人/伙伴的收入（总数）
其他收入（请列出）
小计：收入 （b）
生活收入总计：
每年需要的开支：（即a—b）：
如果你估算的收入 （b）大于你估算的开支（a），你就可以确定有多少钱可用于你的创业。
【简单创业计划书【5篇】】
民宿的项目计划书 第3篇
民宿创业计划书
71 民宿创业计划书
创业计划书；——远离城市的观星平台；一、项目综述；
1、项目背景；旅行 业是全球公认的世界上家产规模最大和发展势头；
跟着这个发展的契机， 旅行胜地 的餐饮、住宿等服务业；
2、项目名称；星相愿民宿（待定）；我们取名星相愿（待 定），主要含义是希望经过在我们；
3、项目介绍；目前中国的民宿处于起步阶段， 并且正在慢慢地壮大队；
这股潮流民宿旅行风潮， 从一片原属于低度发展的行业
创业计划书 ——远离城市的观星平台 一、项目综述 1、项目背景 旅行业是全球公认的世界上家产规模最大和发展势头最强烈的家产之一，正是 因为旅行业发展之快， 家产带动力之强， 很多国家和地域都已纷繁把旅行业作为 经济发展的要点家产和先导家产。
陪伴着社会经济的不停发展， 人们收入和空暇 时间的不停增加，交通和通信事业的不停发展。伴 跟着这个发展的契机，旅行胜地的餐饮、住宿等服务业的发展势头也很强烈。
2、项目名称 星相愿民宿（待定）
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我们取名星相愿 （待定），主要含义是希望经过在我们民宿能体验到此刻日趋 繁荣钢筋水泥的森林里体验到心中的那一份久违的感人， 在星相愿（待定）能找到 每个人的童年光阴。
3、项目介绍
目前中国的民宿处于起步阶段，并且正在慢慢地壮大队伍。
而“民宿”是在闲 置的房子， 联合当地人文、 自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以 家庭副业方式经营， 供给游客乡野生活之住宿地方。
此定义完整解说了民宿有别 于旅店或饭馆的特质， 民宿不同于传统的饭馆旅店， 或许没有高级豪华的设备， 但它能让人体验当地风情、 感觉民宿主人的热忱与服务、 并体验有别于过去的生 活，所以蔚为流行。
这股潮流民宿旅行风潮， 从一片原属于低度发展的行业为基础的理念之上 成立的。
二、市场剖析 1、市场环境剖析：
最近几年来跟着我国经济的迅速发展， 我国旅行业的发展也表现出勃勃活力。
旅行业是现代服务业的一个重要构成部分，也是一个城市对外的重要形象和窗口。
浙西大峡谷是一个发展潜力巨大的城市，并且也是国家级 4A 级景区，所以来住 宿的自驾油客户也会比许多。因为我们民宿的地理地点在浙西大峡谷 10 分钟行程， 上有华光谭水库下有浙西大峡谷近大明山，柳溪江，交通便利，
环境优雅，为驴友供给了便利。
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目前中国的民宿处于起步阶段， 并且正在慢慢地壮大队伍。
民宿将选址在旅 游资源丰富的龙岗镇，这里历史文化悠长，景色独到，旅行人多日渐增加，利于 民宿的发展。
而服务对象主要为高端旅行者， 自驾游亲子旅行者， 户外探险者和 其余背包旅行者，在这里不停增添的住宿文化需求则有益于民宿的经营与推行。
民宿建立正确的经营理念，经过采纳有效的营销战略，来实现民宿的持
续发展。
? 民宿的创业早期以合伙人的形式开始， 由合伙人共同出资， 共同 经营，共担风险。本着“给您一个放心的出行，舒心的旅行”为主旨，为旅行者供给 一个以住宿为主的舒坦旅舍。
选择在临安市龙港镇五星村创办民宿有以下几点原由：
1、民宿的新潮吻合自驾游客户追求个性、时髦的特点和想交朋友的想法以 及清净涵养身心的目的；
2、浙西大峡谷客源量大、相对集中，且交通方便；
3、据检查，多半背包客，自驾游客户的花费理念较前卫，舍得投资生活 5、据检查，民宿在中国尚处于市场萌芽期，市场时机大；
? 6、据检查，临安农家乐业凌乱、规范差，民宿入主的市场缝隙大。
? 2、市场描绘 经过走访检查临安剩余家民宿（包含农家乐、农庄式民宿）发现，农家乐住 宿市场处在较低端状态， 农家乐多由单元房简略改造而成的或传统装饰略具规模 的小型酒店， 设备简陋、服务单调， 已没法知足背包客以及高端人群不停发展的 住宿文化需求。且该住宿市场长久处于恶性竞争之中， 造成低档服务的恶性循环。
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但检查显示，这些住宿场所的平时入住率却能够达到 50%，若黄金假期、寒暑期等 特别时段，入住率可高达 90%以上，可见住宿市场的宏大，也显示出许多人以安于 现状降低了对住宿文化的要求。
而民宿的出现恰巧能够改变这一现状， 不单能够 优化资源配置， 填充市场空白， 将市场导向服务竞争的重生市场， 还能够让背包 客享受富裕特点的住宿体验。
而我们正依靠自己的特点及前瞻性的战略目标将在这个市场占有一席之地。
3、目标市场
我们相信民宿的主要发展趋向将向着高质量、有自己的特点以及特点发展。我 们将目标市场细分为以背包客驴友以及自驾亲子游集体为主， 同时采纳高端会议人 群（如企业团队新品公布会） 、国家法定节假或周末来往自驾游啊以及寒暑期旅行 旺季，早期市场定位于浙江四周自驾游市场
4、发展战略
我们选择走稳中求胜的发展路线， 定位明确，整个发展过程都把背包客以及 自驾游集体作为主要市场，做到稳中求胜。着重短期目标和中长久战略相联合，稳 步进军，最后实现成为一支中公民宿业领域的领导者的共同愿景。
发展早期（ 1～4 年），立足临安，回收早期投资，可依据盈余状况适合扩 大规模，建立起品牌在驴友圈的著名度，累积无形财产；
发展中期（ 5～8 年），在浙江省旅行资源较集的地域开设分店，力争改良 创新，成熟经营模式，打响品牌著名度；
发展后期（ 9～10 年），在全国旅行资源城市招引加盟，调整财产构造，流 传品牌形象，向中国主题式酒店的著名品牌进军。
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三、竞争剖析：
我们选择了必定范围内的价钱定位相像，供给产品相像的民宿作为竞争对 象。依照此方法，联合检查接见结果，我们将竞争对象分为两类：农庄改变而来 的民宿、纯民宿
1、竞争描绘
该项目的竞争敌手主要有两个方面：
现实的民宿竞争和以后者的仿造。
我们 民宿周边也有民宿，可是四周整体环境其实不理想，无公共设备区，无功能区、价 格也比较高， 长久住宿价钱特别昂贵。
对比之下我们民宿更为有竞争力。
想必能 遇到花费集体的欢迎。
真实做到同类服求实行比价钱， 同类价钱比服务质量。
关 于以后的仿造者：
每个民宿周边的环境都不同样， 各自的特点和服务决定市场的份 额，所以要先占的先机的状况下， 努力发掘自己的特点和完美服务， 做到行业的领 跑者或许规范的倡始人，这样就能够立于不败之地。
2、中心竞争力 攻击是最好的防守。价钱竞争是市场上广泛的竞争手段，固然打垮了对方， 但同时形成负效应，进入恶性循环。针对目前市场，我们的中心竞争力在于：
1、成本事先。一方面控制每项活动成本，经过价值链管理追求成本节俭；
另一方面，采纳对客户无需求的资源与服务垂直切割的方式来最大化节俭成本。
2、产品差别化。经过独出心裁房间部署和服务吸引客户的眼球，同时仔细 研究顾客的需求与行为， 针对顾客希望建立产品和供给服务， 使自己和其余竞争 敌手划分开来，达到显然的差别化。
这将是我企业的优势战略。
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3、目标专一化。将来 10 年间我们定位的诉求对象是驴友背包客和自驾游旅行 者，进而保证高成效的服务， 在这个范围内成立起我们的优势， 超出较广范围内 的竞争敌手。
4、不停创新。从服务到管理，到专业的创意团队，都与时同行，不停发掘 改变 ?，博得不同期间的竞争。
四、经营方式及营销策略
民宿以安全、舒坦温馨的特点向背包客供给温馨和专业的服务翻开市场， 我们 的团队主要负责人将背包客， 驴友以及江浙沪亲子自驾游集体为主， 认识背包客当 下的文化和习惯，能够理解背包客所需，给我们的服务对象和蔼之感。
1、产品策略 依据亲子自驾油当下的特点来部署设置亲子房间，创造和蔼温馨快乐的氛 围。以及背包客以及驴友多人房间 2、管理策略
我们所面向的服务对象是背包客， 驴友以及亲子自驾游， 而我们的义工， 都 是经过网络向社会招聘的， 这既有益于我们与顾客之间的交流， 增强和蔼感， 也 有益于节俭成本。
3、价钱策略
价钱和民宿自己的特点是我们主要的竞争手段。
依据企业处于市场导入期的 特点选择针对性的销售策略， 向市场浸透民宿的同时以经济优惠的价钱来吸纳背 包客以及驴友：
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1、以经济优惠的价钱策略推出我们的产品与服务，吻合花费集体的求廉心 理。我们联合亲身领会，站在穷游的角度，在价钱的安排上做到合理优惠。我们 的经济优惠房的订价在 40-50 之间，我们没有会员卡， 却经过一些优惠举措给背 包客实实在在的廉价，比方：“好书换宿活动”等活动
3、依据不同期间、不同客源量适合调整价钱。
4、宣传策略
一方面经过与各大旅行网站合作， 迅速成立有效的服务销售渠道。
另一方面 经过微信、微博、贴吧等扩大宣传范围。更重视于口碑的感化力。我们的服务对象 是背包客，而背包客之间的交流，优秀的口碑增添了我们的回头客
5、促销策略
在进入市场的早期， 我们主要经过有针对性有效的方式进行促销， 以及一些 比较新奇的促销手段。达到成熟期，将逐渐扩大促销策略范围、减弱促销强度，节 俭成本。
6、营销理念 以_ 安全、体验、卫生、隐私、环保 _ 为特点，做到真实的为亲子游着想，表 现农村民宿的特点， 正确确立目标市场的需求， 在营销过程中， 主要应用了知识 营销理念、绿色营销理念、网络营销理念、个性化营销理念、连锁营销理念宣传主 题民宿的所供给的服务。
五、管理团队
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1、搜罗人材，组建一个拥有必定实力的团队，同时依据自己团队状况拟订 合理的管理制度， 立下合同，保证每个队员能够尽到自己的责任， 为自己的旅店 全力，让自己的旅店发展壮大。
2、人员配置 1、股东：拥有决议权 2、店长：负责整个民宿的经营 3、义工 : 辅助店长，负责民宿的管理工作
六、财务剖析；成本花费估计：；资本用于固定财产投入在 360 万左右：客房 配套设备；大略检查，临安一般入住率在 50%— 70%之间；功能区，餐饮等等；附 ——结语：
目前这不过一个草稿， 好多问题还有待于；
的基础长进行落实和确 认，使计划更靠近于最后实行方；
六、财务剖析 成本花费估计：
资本用于固定财产投入在 360 万左右：客房配套设备估计 120 万元，装饰有关 花费 200 万元。节余资本作为流动财产， 用作往后长久待摊支出花费 （如保险 费、水电费）或拓展民宿规模
大略检查，临安一般入住率在 50%— 70%之间。按 600 元的均匀房价计算， 经过剖析，若入住率在 50%，则每个月除掉水电费宽带费房费利润大概在 100000 元左右， 48 个月左右回收投资成本 ; 另附带家产能够开发。如：昌化山核桃，茶
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叶，绿色环保无污染农作物！当地手工土特产，功能区，餐饮等等。经过局部均 衡剖析可得，盈余远景可观。
附——结语：
目前这不过一个草稿， 好多问题还有待于进行实地检查， 商议 和改正，在初步假想的基础长进行落实和确认，使计划更靠近于最后实行方案
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民宿的项目计划书 第4篇
一份完整的民宿创业项目 计划书
前言
人是一切社会活动的主体。有益于人、客观能承受、人们知道，所有商业行为只要符合这三项基本条件， 那么就有生存空间。假如把这三项基本条件提升为：非常有益于人、主观很向往客观没压力、人们知道并 在口耳相传。这就不但可以生存，更是有发展前途的事业。
“田园休闲民宿”项目正是基于对这种提升空间的发现、改进方法的创新和资源的整合，设计出来的更符 合当代社会特征的农业休闲旅游项目。
“田园休闲民宿”以健康养生为主题，中医养生益寿理论为指导，注重情绪、食物、环境对人体健康的重 要作用，立足自然环境优美的农村，相对把酒店住宿、劳动体验、文化修养、营养饮食等方面服务内容有 机结合起来，在轻松、愉快的氛围中达到促进身心健康的目的。
项目选址在距市区一小时车程距离以内，环境优良的农村为建设基地。利用农村现有的废弃、空置屋舍资 源，按照传统民宿的风格，通过功能、内装、外观的整改，不但满足旅游酒店的接待标准，更让住宿本身 成为一种对文化、艺术、民俗的新体验；生态美食、体验游乐、精神修养，是“民宿”整体服务链中三大 延伸服务项目，这种链接方便了消费者，也降低了整体消费费用。
“民宿”采用“O2O”运营模式，把“大数据”、“信息化”等新科技充分应用于营销手段、客户管理、 客房服务中，使“民宿”在服务人性化、精准管理、经营高效几个方面更趋完美。
品牌定位 我的“民宿”是什么？
我的“民宿”是一座依托农村优良的自然环境，充分利用改造后的空置民居为住宿馆舍，具备 供应农村绿色无害食材餐饮，提供体验农业生产的场地和条件，传播民族文化和健康奥秘，这 种集度假、疗养、学习、劳动、旅游为一体的文旅综合服务系统。
那这个综合经济体属什么行业类别呢？
农业、旅游、酒店、餐饮、文化、教育、健康理疗都有，貌似不相干的行业类别集于一身，但 又不是简单的累加，而是有机地组合起来，服务于人们生理和心理对健康的需求。准确地说， 这就是高品质的“健康主题”农业综合体。
下面我们来勾勒一个实际案例。
名称是主题的识别符号 服务系统的大框架由经营实体——“不孤精舍”，与认同“精舍”的价值观、健康理念、服务 内容的游客协会——“‘五•四’乡村俱乐部”共同组成。
“不孤精舍”名称含义：
“精舍”，原本是儒家对修行研习馆舍的称呼，后来佛、道等修行者的馆舍也用“精舍”冠 名。“精舍”在这里代表两层意思，一是表达我们崇拜的、传播的，是中国人的传统“儒、 释、道”文化。
二是表述食宿起居的功能——舍，品位、品质的标签——精；
不孤：出自《论语•里仁》——德不孤，必有邻。
意指来到“精舍”的八方宾朋皆为有德仁人，在这个集体中不会孤独。亦或代表“精舍”希望 每一位前来体验的宾客，都会成为不孤独的有德之人。
俱乐部名字“五•四”的含义：
“五•四”——青年的符号。吾辈当存蓬勃朝气、积极乐观的年轻心态；
八卦六爻至九五当位为至尊，上九则盛极而衰，九四仅为人臣；
四大五常：道家四大——道、天、地、人；儒家四大——天、地、亲、师；佛家四大—— 地、水、火、风。古人亦将“四大”比喻为人身组成。
“五常”即为仁、义、礼、智、信。
“不孤精舍”作为一个健康主题的农业综合体，把健康的概念、健康的方式都浓缩在“四•五” 这两个数字里——“四大五常，恭惟鞠养”。
名字，常常是自己用得少，别人用的多。商业机构的名字，是提供给消费者的识别记号， 应该带有所有者显著的特征，同时通俗易懂、便于记忆。“不孤”和“五•四”这两个名字看似 简单，但不大众化、难理解，这不符合取名的一般原则。这种看法正是取名时想表达的一 个品牌的市场定位——小众、高端！
天人合一 “天人合一”这种敬天、人本的哲学思想，是中华文明最显著的标签之一，被西方近现代思 想家盛赞为中华民族为人类思想宝库做出的最伟大的贡献。
“不孤精舍”把“天人合一”的理念作为修身、养生的理论基础，同时贯穿在整个项目的环境 营造、建筑设计、产品构成、服务内容。“巧夺天工”是营造环境、建设馆舍的原则；“环境 友好型，资源节约型”是服务内容、实施方式的指导思想。
《道德经》二十五章：人法地、地法天、天法道、道法自然。
顺势而为的做人原则和处事方法，使人与自然环境的关系形成了和谐、尊重、互爱的局 面。环境可致病、亦可治病。人与自然环境从来都不是孤立存在的，始终是相互影响、相 互制约、荣辱与共。
重视人自身的生物能量和精神能量，把爱惜自然环境、借助自然资源的“巧夺天工”模式， 关联到工作的点、线、面，和每一个时间环节，这就是“不孤精舍”服务特色、自身建设的 最显著标志。
大道至简，大巧若拙 一个产品、一种方法的好坏，“简单、简约”一定是重要的评判标准。复杂的事物往往没有 生命力，也难以普及。建立在满足功能需求前提下，越简化，越容易操作、效率更高、故 障率越低、原料采购更方便、成本越低。
不用说，简单的工作比复杂的工作更不易出差错、更有做好的保证。“不孤精舍”涵盖了多 个行业、多种性质的工作内容，这些组合在一起的夸界服务项目是不是也可以“简”掉呢？ 这种组合实现了一种更全面、更人性、更便捷的新模式，自然是不能减。
简化花哨无用的服务内容、简化工作流程，因此得到了效率的提高、故障减少、成本降 低，服务品质反而更有保障。“简”的目的是为了使必要的、有效的工作内容完成的更快、 更好。“省”，是提升过程中的衍生物。
把正确的事情做得更好，这就是“简”的本质追求。
产品定位 做什么主题？选什么地方？建什么风格？有什么服务？这几个问号就是产品定位的几个主 要方面。
产品定位一定要符合品牌定位的范畴，结合自身资源优势，以及市场的需求度进行合理的 设计。产品定位好了，对今后的市场定位、营销定位等起着引领和促进作用。
主题定位 我们知道，仅仅是建几间房舍做餐饮接待和旅馆住宿，那就等同于普通的农家乐了，客人 玩一玩、游览一下吃过饭就驱车回家了。这完全不是做民宿的初衷。主题，就是民宿在食 宿之外的增值服务，是吸引客人、留住客人的服务项目。
以“精准、全面、快捷、简约”的线上咨询、推广服务，结合“精美、高科、温馨、文化”的 线下硬件，架构起“健康型、多元化、体验式、人性化”的旅游、度假、疗养服务系统。
住：环境优美、馆舍雅致，各种不同风格和功能的卧室适应不同需求；
吃：食材主要取自本地田间地头，健康、调理、美味；
动：劳动体验锻炼了身体、增长了见闻，还可以认养田地、获取劳动果实；
习：有计划地讲授华夏民族璀璨的人文历史、神奇的养生理论；传授、演示茶、香、书等民族传统礼 仪；
游：形式和内容，以日常农村特有的生活、生产方式为蓝本、让精神和身体同步修行。按农时组织如：
垂钓、耕种、酿制、编织、采集等农事活动，以达到身心健康的目的。
别具一格风格民宿 “不孤精舍”
民宿设计的核心要素 非标住宿也应有基本的设计与衡量标准，是所有民宿（单体或群落）在设计之初都需要考 虑的关键环节。
民宿选址 “精舍”项目对选址有基本的要求。我们按服务内容的个性化特色斟酌后，归纳提出“五铁 律”、“三锦簇”的选址原则。
“不孤精舍”应充分利用绿色环境、温馨脱俗的馆舍，以融入画面的背景音乐，配合特色植 物、传统老物件、灯光渲染等视觉元素，承担起心灵按摩师的使命。
环境基础 项目在选址的时候，已经考虑了环境因素对“精舍”的辅助和影响。在馆舍建设的前期，项 目策划者和装修设计师早已成竹在胸了。
相对来说，环境的营造有较多的题材、饰物可发挥，如植物拼搭、地基造型、石料应用、 老建筑废弃木构件、水环境、灯光交响、布艺、雕塑等等。然而，环境设计最忌冲突、脱 节、堆码，与馆舍的协调是最重要的。
对于传统民居的整体改造，必须强调一点我们的民俗文化。我们汉民族在房前屋后修造、 动土，栽种、请神，方位、五行等诸多事物处置是极有讲究的，弄不好造成风水犯忌、冲 克刑伤的格局，那可就闹笑话了。
老建筑的装修 我们之所以选择传统老民宿来改造馆舍，一是三十多年来的改革开放，农民工队伍重新返 乡的极少；二是随着我国城市化进程的加快，农业人口大量涌入城市，农村出现了不少的 废弃老宅子。
这些老宅子基本保持了汉民族传统的建筑特点，尤其是有些地方还保留了民国时期的房 舍，虽已破败，但结构加固以后，保留住斗拱挑檐、窗牖向户，完全能展现出现代元素与 传统审美的优雅际会。这种美具有地域性、季节性、唯一性。
选用的老宅子首先得取得房东的主动配合，租用老宅子绝对不能被动请求，否则将为项目 的整体用房营造出出租方市场，加大“陋舍”的投资成本。为了不受房主的无理要挟，馆舍 的租买要全部落实到位、签约画押后方可从口袋里掏出第一个毫子。
选择馆舍的改造相对比较繁琐，不能像铺纸泼墨绘画一样随意，人身安全第一，所有的粉 饰必须建立在结构坚固的基础上。
整体效果的追求 每一座“精舍”都可以充分发挥个性化特质和风格，但是，在这个村落建筑群的修造过程 中，地面、职务、标识物、水源、水池、山石、灯光效果、每间居所、功能房、进出道路 等等，必须贯穿一个主题、一根主轴线，使整个区域显现出高度的协调和呼应。
在饰物的采用上，“精舍”对饰物的质地、造型、价值都没有严格的要求，或许是以“一个年 代”、“一种生活状态”、“一个社会阶层”、“一种职业”、“一种风俗”之类的主轴线，有机地关 联在一起的一些视觉记忆的客体，这都是唤起沉淀记忆的诱因，这也都属于融汇项目整体 的纽带。
一条个性鲜明、概念清晰、意义深远的纽带，甚至可以把一座普通的“修养会所”打造成一 座主题会所。
改造的要素 我们首先要了解老宅子的特点，才能有的放矢加以改造。
优点：独门独户、独拥天地，通风好、保温隔音较好，外观民族特色浓郁；
缺点：采光差、厨卫配套不到位、墙地质感粗糙、房型千遍一律呆板、强弱电走线至用电 器裸装、功能分区不明确、建筑配件粗糙、私密性差、整体体感舒适度差、地面无防潮处 理。
针对上述缺点改进后，常常产生意想不到的效果。
建筑设计 建筑设计需要情怀，更需要逻辑思维
民宿与传统酒店相比，在选址、规模、建筑风格、客房等方面均存在较大差别；无论是改 建还是新建，都是为了更好的提炼出历史、人文中的建筑语言。
细节与环境设计 细节与环境设计，整合利用周边优势资源，与民宿产品定位相适应
细节设计：关注民宿客房的细部设计，细节成就完美；外环境：舒适宜人的庭院设计；道 路铺装，注重人行的体验；标识系统：与主题特色、环境氛围相结合。
以部分原始老建筑、可利用的废弃民居、校舍为主要建筑本体，按各类现代唯美风格，糅 合传统民族特色，对其进行结构加固、美化装修，辅助建设适应现代生活的配套设施，改 造、改良周边生活、生产环境，建设一个
民宿设计系统要素 以核心要素作为民宿设计的出发点、以系统要素来修正和控制规模，并通过补充要素的创 新设计，拉动民宿理性的、有特色的发展
规模合理
充分考虑区域游客量及拟选址周边的民宿数量，合理控制自身规模和体量
若假设民宿平均客房15间，平均每间客房床位数（按大部分都是大床房和标间计 算），以入住率为70%来计算，_宿数量与所需的全年过夜游客量存在如下关系：
成本控制
充分遵循并利用天然的生态资源，如地形、水系、植被等
材料与选型的本土化原则以控制运输成本；轻硬重软的装饰原则将带来更大的灵活性、经 济性、艺术性，达到事半功倍的效果。
合理布局 群落式民宿的布局，需利用周边优势资源，整体布局顺应地势，围而不合
若假设民宿平均客房15间，平均每间客房床位数（按大部分都是大床房和标间计 算），以入住率为70%来计算，_宿数量与所需的全年过夜游客量存在如下关系：12
民宿设计补充要素
以核心要素作为民宿设计的出发点、以系统要素来修正和控制规模，并通过补充要素的创 新设计，拉动民宿理性的、有特色的发展
景观氛围 灵活运用景观小品；植物与软装饰的搭配运用；丰富灯具的表达，增强景观表述性
再根据景观区域的不同景观特性及功能诉求，统筹设计不同种类、大小的景观灯具，营造 民宿丰富的夜间景观。运用低能源材料，节能环保。
活动场地设计 休闲草坪、浪漫主题景观节点、亲子设施、农牧活动体验、养生体验
如何把农村中的空气、田野、古道、竹林、溪流、风俗民情、农耕文化、农副产品变成旅 游资源营造可以体验的活动空间和场地，是民宿住宿体验的加分环节。
硬件 环境资源的价值体现 “不孤精舍”主体建筑 配套设备 主体建筑在整个计划中是作为一个营销卖点定位的。
把主体建筑在项目中的角色提到如此重要的地位，基于两种考虑：
一．闲置资源的高效利用
社会结构的转型，使农村产生了大量的空置房。离开了农村的空置房主人，不舍得拆除， 又难以租售。在乡村旅游中租用这些民宿作为旅游住宿房，比新建或者城市酒店的租金来 说，成本低得多；
二．住宿在旅游中的价值发现
在过去的传统旅游活动中，住宿仅仅是旅游过程中的基本生活项目，从来没有把“住宿”本 身当成旅游项目。“不孤精舍”利用老旧农舍的创造性改装，使其本身在审美元素和人居功 能上，呈现出各种精神追求、文化内涵、情感符号等个性化审美表达，把住宿的过程营造 成一种牵引思想、引发情愫的环境体验。
通常来看，人们对于审美总是会有新奇、冷静、漠视的过程。老农舍改装都是在原有的基 础上因势利导的再创作，每一间都会有差异，都是独一无二的体验空间，这种唯一性是 “不孤精舍”相对每一个游客来说更具生命力。
人们常说：建筑是凝固的音乐。同样，它也可以是一首诗、是一段历史画卷、是一个动人 故事。
软件 大数据管理平台 平民化信息平台 人性化通讯平台 无形类产品 修身教育体系 康复健体辅导 吃出来的健康——营养食疗
资源推广 撬动圈层引力，激活行业资源，提升消费者关注度
主流媒体深入报道，自媒体鼎力推荐：品牌宣传片、卖点梳理、媒体造势、开业活动、商圈营销、品推 策略、网络营销、圈层引流
品牌定位所标定的产品功能，把全年龄段、全社会阶层消费者几乎都划入目标消费者行列。太全能也许 会全无能，最后市场的一匙汤也分不着。
我们已经在前言部分和第一章的研究中得出结论：在农村建设一座基本达到城市生活的卫生标准和便捷 程度的度假村，一定有市场。
有市场就会有掘金者。知己知彼、切不可盲目冒进！
先驱是谁？觊觎者是谁？潜在对手在哪？三种身份都集中在场外休息的“农家乐”。不过，有一个发迹于 英法欧陆，正悄然兴起在乡村游这块沃土上，他就是如日中天的“民宿旅馆”。
这按照品牌定位中描述，我们的产品要“中医郎中能够有运用中医的理念服务于客人的医生和药材源、要 有绿色食物的来源和加工品鉴场地、要有体验农耕劳动生活的师傅和土地、要有讲习经史的老师和场 所”。这就是集休闲旅游、养生修行、体验劳动、康复度假为一体的“田园综合体”。
盈利模式
庞大的人口基数使市场定位游刃有余，只要符合市场需求，心怀全员营销的概念，严格按流程做好日常 工作，小小的会所应该是不愁客源的。
我们把客源分成三种类型：
第一种：闭环压舱石。此类客源有两个来源，以相对低端客房长住的疗养、养老客源，以长住和候鸟式 需求入住酒店。这是第一来源。
另一个来源是艺术类学生来体验生活、毕业前实习、作品创作等。
这个群体把“田园综合体”当成了疗养院，有家的感觉。他们虽然消费不高，但多数是忠诚客户，是综合 体的闭环消费群。贡献30%开房率，消费占总营业额15%比例；
第二种：周末游客人，通常是一晚一餐一早的消费，二次消费由于地域不远，难以勾起差异商品的消费 欲望，关键看中医中药的法力了。预估占10%开房率，消费占总营业额30%。绿色菜蔬、禽畜为主要消 费项目；
第三种：纯度假高端客源。主要成份是遇挫金领、失业白领、职业太太、新婚夫妻、新退领导等，他们 对“田园综合体”远离喧嚣的环境，国学讲坛的知识，常能结交一些志同道合的朋友非常欢迎。平均按每 人每次逗留5天计算，贡献10%开房率。主要活动为喝茶论道、垂钓登山、香薰棋画，消费额占营业额 55%，其中三成消费在饮食上。
所有周末游的短住客人；各阶层亚健康族群；空巢寂寞的养老族；夫妻分居的职业太太；追求新奇刺激 的恋人；前来避扰精心创作的艺术家，和随行的众粉丝；痴迷国学经史的自控“总”族；还有缴纳会费的 “‘五•四’乡村俱乐部”会员或家属。
上述客源分类不考虑地域归属，只按俱乐部会其他携手住宿服务伴生的、独有、独特服务项目，在社会 全域覆盖时可能面对的客源。
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民宿的项目计划书 第5篇
一、项目综述
1、项目背景
旅游业是全世界公认的世界上产业规模最大和发展势头最强劲的产业之一，正是由于旅游业发展之快，产业带动力之强，许多国家和地区都已纷纷把旅游业作为经济发展的重点产业和先导产业。伴随着社会经济的不断发展，人们收入和闲暇时间的不断增多，交通和通讯事业的不断发展。伴随着这个发展的契机，旅游胜地的餐饮、住宿等服务业的发展势头也很强劲。
2、项目名称
星相愿民宿
我们取名星相愿，主要含义是希望通过在我们民宿能体验到现在日益繁华钢筋水泥的丛林里体验到心中的那一份久违的感动，在星相愿能找到每一个人的童年时光。
3、项目介绍
而“民宿”是在闲置的房屋，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。此定义完全诠释了民宿有别于旅馆或饭店的特质，民宿不同于传统的饭店旅馆，也许没有高级奢华的设施，但它能让人体验当地风情、感受民宿主人的热情与服务、并体验有别于以往的生活，因此蔚为流行。这股潮流民宿旅游风潮，从一片原属于低度发展的行业为基础的理念之上建立的。
二、市场分析
1市场环境分析：
近年来随着我国经济的快速发展，我国旅游业的发展也呈现出勃勃生机。旅游业是现代服务业的一个重要组成部分，也是一个城市对外的重要形象和窗口。浙西大峡谷是一个发展潜力巨大的城市，而且也是国家级4A级景区，因此来住宿的自驾油客户也会比较多。由于我们民宿的地理位置在浙西大峡谷10分钟路程，上有华光谭水库下有浙西大峡谷近大明山，柳溪江，交通便捷，环境优雅，为驴友提供了便利。
目前中国的民宿处于起步阶段，并且正在慢慢地壮大队伍。民宿将选址在旅游资源丰富的龙岗镇，这里历史文化悠久，风景独特，旅游人数日渐增多，利于民宿的发展。而服务对象主要为高端旅行者，自驾游亲子旅行者，户外探险者和其他背包旅行者，在这里不断增长的住宿文化需求则有利于民宿的经营与推广。民宿树立正确的经营理念，通过采取有效的营销战略，来实现民宿的持续发展。
民宿的创业初期以合伙人的形式开始，由合伙人共同出资，共同经营，共担风险。本着“给您一个放心的出行，舒心的旅行”为宗旨，为旅行者提供一个以住宿为主的舒适旅舍。
选择在临安市龙港镇五星村开办民宿有以下几点原因：
1、民宿的新潮符合自驾游客户追求个性、时尚的特征和想交朋友的想法以及清净修养身心的目的;
2、浙西大峡谷客源量大、相对集中，且交通方便;
3、据调查，多数背包客，自驾游客户的消费理念较前卫，舍得投资生活
5、据调查，民宿在中国尚处于市场萌芽期，市场机会大;
6、据调查，临安农家乐业零乱、规范差，民宿入主的市场空隙大。
2市场描述
经过走访调查临安多余家民宿(包括农家乐、农庄式民宿)发现，农家乐住宿市场处在较低端状态，农家乐多由单元房简易改造而成的或传统装修略具规模的小型酒店，设施简陋、服务单一，已无法满足背包客以及高端人群不断发展的住宿文化需求。且该住宿市场长期处于恶性竞争之中，造成低档服务的恶性循环。但调查显示，这些住宿场所的日常入住率却可以达到50%，若黄金假期、寒暑假等特殊时段，入住率可高达90%以上，可见住宿市场的庞大，也显示出不少人以安于现状降低了对住宿文化的要求。而民宿的出现恰好可以改变这一现状，不仅可以优化资源配置，填补市场空白，将市场导向服务竞争的新生市场，还可以让背包客享受富有特色的住宿体验。而我们正凭借本身的特色及前瞻性的战略目标将在这个市场占据一席之地。
3目标市场
我们相信民宿的主要发展趋势将向着高质量、有自己的特色以及特点发展。我们将目标市场细分为以背包客驴友以及自驾亲子游群体为主，同时接纳高端会议人群(如公司团队新品发布会)、国家法定节假或周末来往自驾游啊以及寒暑假旅游旺季，初期市场定位于浙江周围自驾游市场
4发展战略
我们选择走稳中求胜的发展路线，定位明确，整个发展过程都把背包客以及自驾游群体作为主要市场，做到稳中求胜。注重短期目标和中长期战略相结合，稳步进军，最终实现成为一支中国民宿业领域的领导者的共同愿景。
发展初期(1～4年)，立足临安，收回初期投资，可根据盈利情况适当扩大规模，树立起品牌在驴友圈的知名度，积累无形资产;
发展中期(5～8年)，在浙江省旅游资源较集的地区开设分店，力图改善创新，成熟经营模式，打响品牌知名度;
发展后期(9～10年)，在全国旅游资源城市招引加盟，调整资产结构，传播品牌形象，向中国主题式酒店的知名品牌进军。
三、竞争分析：
我们选择了一定范围内的价格定位相似，提供产品相似的'民宿作为竞争对象。依据此方法，结合调查访问结果，我们将竞争对象分为两类：农庄改变而来的民宿、纯民宿
1竞争描述
该项目的竞争对手主要有两个方面：现实的民宿竞争和后来者的仿制。我们民宿周边也有民宿，但是周围整体环境并不理想，无公共设施区，无功能区、价格也比较高，长期住宿价格非常昂贵。相比之下我们民宿更加有竞争力。想必能受到消费群体的欢迎。真正做到同类服务实施比价格，同类价格比服务品质。对于后来的仿制者：每个民宿周边的环境都不一样，各自的特色和服务决定市场的份额，因此要先占的先机的情况下，努力发掘自身的特点和完善服务，做到行业的领跑者或者规范的发起人，这样就可以立于不败之地。
2核心竞争力
进攻是最好的防守。价格竞争是市场上普遍的竞争手段，虽然打倒了对方，但同时形成负效应，进入恶性循环。针对当前市场，我们的核心竞争力在于：
1、成本领先。一方面控制每项活动成本，通过价值链管理追求成本节约;另一方面，采取对客户无需求的资源与服务垂直切割的方式来最大化节约成本。
2、产品差异化。通过与众不同房间布置和服务吸引客户的眼球，同时认真研究顾客的需求与行为，针对顾客期望设立产品和提供服务，使自己和其他竞争对手区分开来，达到明显的差异化。这将是我公司的优势战略。
3、目标专一化。未来10年间我们定位的诉求对象是驴友背包客和自驾游旅行者，从而保证高效果的服务，在这个范畴内建立起我们的优势，超过较广范围内的竞争对手。
4、不断创新。从服务到管理，到专业的创意团队，都与时偕行，不断挖掘改变，赢得不同时期的竞争。
四、经营方式及营销策略
民宿以安全、舒适温馨的特点向背包客提供温馨和专业的服务打开市场，我们的团队主要负责人将背包客，驴友以及江浙沪亲子自驾游群体为主，了解背包客当下的文化和习惯，能够明白背包客所需，给我们的服务对象亲切之感。
1产品策略
根据亲子自驾油当下的特点来布置设置亲子房间，营造亲切温馨快乐的氛围。以及背包客以及驴友多人房间
2管理策略
我们所面向的服务对象是背包客，驴友以及亲子自驾游，而我们的义工，都是通过网络向社会招聘的，这既有利于我们与顾客之间的沟通，加强亲切感，也有利于节约成本。
3宣传策略
一方面通过与各大旅游网站合作，快速建立有效的服务销售渠道。另一方面通过微信、微博、贴吧等扩大宣传范围。更侧重于口碑的感召力。我们的服务对象是背包客，而背包客之间的交流，良好的口碑增加了我们的回头客
4促销策略
在进入市场的初期，我们主要通过有针对性有效的方式进行促销，以及一些比较别致的促销手段。达到成熟期，将逐步扩大促销策略范围、减弱促销强度，节约成本。
5营销理念
以“安全、体验、卫生、隐私、环保“为特点，做到真正的为亲子游着想，体现乡村民宿的特色，正确确定目标市场的需求，在营销过程中，主要应用了知识营销理念、绿色营销理念、网络营销理念、个性化营销理念、连锁营销理念宣传主题民宿的所提供的服务。
五、财务分析
成本费用估计：
资金用于固定资产投入在360万左右：客房配套设施预计120万元，装修相关费用200万元。剩余资金作为流动资产，用作日后长期待摊支出费用(如保险费、水电费)或拓展民宿规模。
粗略调查，临安一般入住率在50%—70%之间。按600元的平均房价计算，经过分析，若入住率在50%，则每月除去水电费宽带费房费收益大约在100000元左右，48个月左右收回投资成本;另附加产业可以开发。如：昌化山核桃，茶叶，绿色环保无污染农作物!当地手工土特产，功能区，餐饮等等。通过局部均衡分析可得，盈利前景可观。
民宿的项目计划书 第6篇
一、项目综述
1、项目背景
伴随着社会经济的不断发展，人们收入和闲暇时间的不断增多，交通和通讯事业的不断发展。伴随着这个发展的契机，旅游胜地的餐饮、住宿等服务业的发展势头也很强劲。
2、项目名称
星相愿民宿（待定）
我们取名星相愿（待定），主要含义是希望通过在我们民宿能体验到现在日益繁华钢筋水泥的丛林里体验到心中的那一份久违的感动，在星相愿（待定）能找到每一个人的童年时光。
3、项目介绍
目前中国的民宿处于起步阶段，并且正在慢慢地壮大队伍。而“民宿”是在闲置的房屋，结合当地人
文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。此定义完全诠释了民宿有别于旅馆或饭店的特质，民宿不同于传统的饭店旅馆，也许没有高级奢华的设施，但它能让人体验当地风情、感受民宿主人的热情与服务、并体验有别于以往的生活，因此蔚为流行。
这股潮流民宿旅游风潮，从一片原属于低度发展的行业为基础的理念之上建立的。
二、市场分析
1、市场环境分析：
近年来随着我国经济的快速发展，我国旅游业的发展也呈现出勃勃生机。旅游业是现代服务业的一个重要组成部分，也是一个城市对外的重要形象和窗口。浙西大峡谷是一个发展潜力巨大的城市，而且也是国家级4A级景区，因此来住宿的自驾油客户也会比较多。由于我们民宿的地理位置在浙西大峡谷10分钟路程，上有华光谭水库下有浙西大峡谷近大明山，柳溪江，交通便捷，
环境优雅，为驴友提供了便利。
目前中国的民宿处于起步阶段，并且正在慢慢地壮大队伍。民宿将选址在旅游资源丰富的龙岗镇，这里历史文化悠久，风景独特，旅游人数日渐增多，利于民宿的发展。而服务对象主要为高端旅行者，自驾游亲子旅行者，户外探险者和其他背包旅行者，在这里不断增长的住宿文化需求则有利于民宿的经营与推广。民宿树立正确的经营理念，通过采取有效的营销战略，来实现民宿的持续发展。
民宿的.创业初期以合伙人的形式开始，由合伙人共同出资，共同经营，共担风险。本着“给您一个放心的出行，舒心的旅行”为宗旨，为旅行者提供一个以住宿为主的舒适旅舍。
选择在临安市龙港镇五星村开办民宿有以下几点原因：
1、民宿的新潮符合自驾游客户追求个性、时尚的特征和想交朋友的想法以及清净修养身心的目的；
2、浙西大峡谷客源量大、相对集中，且交通方便；
3、据调查，多数背包客，自驾游客户的消费理念较前卫，舍得投资生活
5、据调查，民宿在中国尚处于市场萌芽期，市场机会大；
6、据调查，临安农家乐业零乱、规范差，民宿入主的市场空隙大。
2、市场描述
经过走访调查临安多余家民宿（包括农家乐、农庄式民宿）发现，农家乐住宿市场处在较低端状态，农家乐多由单元房简易改造而成的或传统装修略具规模的小型酒店，设施简陋、服务单一，已无法满足背包客以及高端人群不断发展的住宿文化需求。且该住宿市场长期处于恶性竞争之中，造成低档服务的恶性循环。但调查显示，这些住宿场所的日常入住率却可以达到50%，若黄金假期、寒暑假等特殊时段，入住率可高达90%以上，可见住宿市场的庞大，也显示出不少人以安于现状降低了对住宿文化的要求。而民宿的出现恰好可以改变这一现状，不仅可以优化资源配置，填补市场空白，将市场导向服务竞争的新生市场，还可以让背包客享受富有特色的住宿体验。而我们正凭借本身的特色及前瞻性的战略目标将在这个市场占据一席之地。
3、目标市场
我们相信民宿的主要发展趋势将向着高质量、有自己的特色以及特点发展。我们将目标市场细分为以背包客驴友以及自驾亲子游群体为主，同时接纳高端会议人群（如公司团队新品发布会）、国家法定节假或周末来往自驾游啊以及寒暑假旅游旺季，初期市场定位于浙江周围自驾游市场
4、发展战略
我们选择走稳中求胜的发展路线，定位明确，整个发展过程都把背包客以及自驾游群体作为主要市场，做到稳中求胜。注重短期目标和中长期战略相结合，稳步进军，最终实现成为一支中国民宿业领域的领导者的共同愿景。
发展初期（1～4年），立足临安，收回初期投资，可根据盈利情况适当扩大规模，树立起品牌在驴友圈的知名度，积累无形资产；
发展中期（5～8年），在浙江省旅游资源较集的地区开设分店，力图改善创新，成熟经营模式，打响品牌知名度；
发展后期（9～），在全国旅游资源城市招引加盟，调整资产结构，传播品牌形象，向中国主题式酒店的知名品牌进军。
三、竞争分析：
我们选择了一定范围内的价格定位相似，提供产品相似的民宿作为竞争对象。依据此方法，结合调查访问结果，我们将竞争对象分为两类：农庄改变而来的民宿、纯民宿
1、竞争描述
该项目的竞争对手主要有两个方面：现实的民宿竞争和后来者的仿制。我们民宿周边也有民宿，但是周围整体环境并不理想，无公共设施区，无功能区、价格也比较高，长期住宿价格非常昂贵。相比之下我们民宿更加有竞争力。想必能受到消费群体的欢迎。真正做到同类服务实施比价格，同类价格比服务品质。对于后来的仿制者：每个民宿周边的环境都不一样，各自的特色和服务决定市场的份额，因此要先占的先机的情况下，努力发掘自身的特点和完善服务，做到行业的领跑者或者规范的发起人，这样就可以立于不败之地。
2、核心竞争力
进攻是最好的防守。价格竞争是市场上普遍的竞争手段，虽然打倒了对方，但同时形成负效应，进入恶性循环。针对当前市场，我们的核心竞争力在于：
1、成本领先。一方面控制每项活动成本，通过价值链管理追求成本节约；另一方面，采取对客户无需求的资源与服务垂直切割的方式来最大化节约成本。
2、产品差异化。通过与众不同房间布置和服务吸引客户的眼球，同时认真研究顾客的需求与行为，针对顾客期望设立产品和提供服务，使自己和其他竞争对手区分开来，达到明显的差异化。这将是我公司的优势战略。
3、目标专一化。未来10年间我们定位的诉求对象是驴友背包客和自驾游旅行者，从而保证高效果的服务，在这个范畴内建立起我们的优势，超过较广范围内的竞争对手。
4、不断创新。从服务到管理，到专业的创意团队，都与时偕行，不断挖掘改变，赢得不同时期的竞争。
四、经营方式及营销策略
民宿以安全、舒适温馨的特点向背包客提供温馨和专业的服务打开市场，我们的团队主要负责人将背包客，驴友以及江浙沪亲子自驾游群体为主，了解背包客当下的文化和习惯，能够明白背包客所需，给我们的服务对象亲切之感。
1、产品策略
根据亲子自驾油当下的特点来布置设置亲子房间，营造亲切温馨快乐的氛围。以及背包客以及驴友多人房间
2、管理策略
我们所面向的服务对象是背包客，驴友以及亲子自驾游，而我们的义工，都是通过网络向社会招聘的，这既有利于我们与顾客之间的沟通，加强亲切感，也有利于节约成本。
3、价格策略
价格和民宿自己的特色是我们主要的竞争手段。根据公司处于市场导入期的特点选择针对性的销售策略，向市场渗透民宿的同时以经济实惠的价格来吸纳背包客以及驴友：
1、以经济实惠的价格策略推出我们的产品与服务，切合消费群体的求廉心理。我们结合切身体会，站在穷游的角度，在价格的安排上做到合理实惠。我们的经济实惠房的定价在40-50之间，我们没有会员卡，却通过一些优惠措施给背包客实实在在的便宜，比如：“好书换宿活动”等活动。
2、根据不同时期、不同客源量适当调整价格。
3、宣传策略
一方面通过与各大旅游网站合作，快速建立有效的服务销售渠道。另一方面通过微信、微博、贴吧等扩大宣传范围。更侧重于口碑的感召力。我们的服务对象是背包客，而背包客之间的交流，
良好的口碑增加了我们的回头客
5、促销策略
在进入市场的初期，我们主要通过有针对性有效的方式进行促销，以及一些比较别致的促销手段。达到成熟期，将逐步扩大促销策略范围、减弱促销强度，节约成本。
6、营销理念
以安全、体验、卫生、隐私、环保为特点，做到真正的为亲子游着想，体现乡村民宿的特色，正确确定目标市场的需求，在营销过程中，主要应用了知识营销理念、绿色营销理念、网络营销理念、个性化营销理念、连锁营销理念宣传主题民宿的所提供的服务。
五、管理团队
1、网罗人才，组建一个具有一定实力的团队，同时根据自身团队情况制定合理的管理制度，立下合同，确保每个队员能够尽到自己的责任，为自己的旅馆尽力，让自己的旅馆发展壮大。
2、人员配置
1、股东：拥有决策权
2、店长：负责整个民宿的经营
3、义工:协助店长，负责民宿的管理工作
六、财务分析
成本费用估计：
资金用于固定资产投入在360万左右：客房配套设施预计120万元，装修相关费用200万元。剩余资金作为流动资产，用作日后长期待摊支出费用（如保险费、水电费）或拓展民宿规模
粗略调查，临安一般入住率在50%—70%之间。按600元的平均房价计算，经过分析，若入住率在50%，则每月除去水电费宽带费房费收益大约在100000元左右，48个月左右收回投资成本;另附加产业可以开发。如：昌化山核桃，茶叶，绿色环保无污染农作物！当地手工土特产，
功能区，餐饮等等。通过局部均衡分析可得，盈利前景可观。
民宿的项目计划书 第7篇
第一章 总述
1. 产品描述
、项目的目的：打开校园写真市场
、项目的意义：为在校学生留下美丽的记忆，留住最青春的时光。
、项目的内容：以校园为背景，为学生打造一套属于自己的独一无二的写真。我们提供服装，化妆。
、项目的运作方式：项目型运作
2. 产品与服务
、产品：我们提供服装、写真集、相册、马克杯、慢递
、服务：提供好的摄影服务，姿势指导。以最好的服务，还原真实的你，留住校园的青春时光。
3. 行业及市场
摄影行业历史悠久，但大多数摄影楼都致力于婚纱摄影但对于大学生校园摄影相对来说关注较少。而大学生是一个很大的市场，也是未来市场的中坚力量。相对于竞争对手如：大头体贴等，价格低廉方便快捷，给摄影带来很大的冲击。但影楼写真能在化妆技术，服饰搭配，摄影技术、后期制作等方面提供优质服务。
4. 营销策略
分短期销售策略和长期销售策略，举行销售活动，推出校园会员卡等
5. 资金需求
、资金需求量：启动资金20万
、用途：固定资产万，流动资产万
、退出方式：撤资签约
6. 财务预测
、未来三年的销售收入：第一年35万，第二年60万，第三年100万
、未来三年的利润：第一年10万，第二年40万，第三年80万
、资产回报率：第一年30%，第二年50%，第三年80%
7. 风险控制
、法律风险：顾客要求赔偿等。
、竞争风险：许多写真工作室在美团上实行低价销售。
第二章 综述
1. 项目描述
、项目背景 相对于市场上的照相馆，一套写真的价格非常昂贵，而且拍摄手法单一没有新意。基于网上的写真，如美团等价格虽然不高，但拍摄手法没什么创新。对收入低、追求新颖的大学生来说，要不负担不起要不不符合自己的需求。
项目宗旨 以最经济的方式拍摄出顾客满意的作品
项目介绍
<1>以接近学生的消费水平，根据学生的要求或学生的特点为学生私人定制，对拍摄好的照片按照顾客要求制作成相册集、马克杯，并且会为顾客提供慢递等方式。
<3>在化妆与服装方面，我们可以提供，顾客也可以自行准备
A双微宣传 通过微博和微信的宣传，再经同学的转发达到宣传效果
B拍摄现场宣传 免费抽取一位同学进行现场拍摄，并加以宣传，吸引顾客
C 传单宣传 在校园发传单页
D口口相传
<2>长期销售策略
A创意活动 推出主题周、私人定制B套系赠送或抽取幸运免单用户
第二阶段销售活动
A创意活动 私人定制（韩式剧情式拍摄 ）
B 特殊套系限量抢购
第三阶段销售活动
A创意活动 私人定制
B照片明信片制作
C图片电影制作
D微电影制作 每天限量制作 注：推出会员卡，可以优惠
渠道销售与伙伴
前期主要以线下销售，线下接单为主 后期线上线下销售接单 合作伙伴：前期以社团合作为主，后期寻找专业人才和合作方
5．4定价策略
市场联络
广告宣传：主要以发宣传单页为主，发放地点为各个高校
互联网宣传：制作网页进行宣传
6. 运营组织设计
组织结构
团队成员岗位描述和要求
总经理兼营销经理
岗位描述：主要负责决策团队下一步计划，制定团队目标，对各个部门进行调控，控制团队大体走向。制定营销计划，掌握营销市场，与顾客签订协议。
要求：有果断的决策能力，能随机应变，有长远的眼光，有一定的营销能力。
财务经理
岗位描述：协助处理团队事务，负责与部门交接，及时修改部门计划。制定财务计划，登记财务报表。
要求：有高度责任感，有良好的会计基础。
公关经理
岗位描述：协助处理团队事务，协助制定团队目标、计划。制定公关目标，寻找合作伙伴，签订合作协议。
要求：有优异的沟通能力、应变能力。
建立团队愿景、使命和精神
团队愿景：初期在临港园区打响名声，中期在浦东高校提高粉丝量，后期扩展整个上海高校市场。 使命：为喜爱青春的人，留下最青春的校园回忆。
精神：坚持不懈、追求完美
7. 财务计划
资金需求与使用计划：
投资收回年限
经损益估计表看，我们团队可以在第一年收回投资的一半，但由于要将净利润用于下一年的流动资产，所以我们打算用3年收回投资。
8. 风险控制
法律风险
相关人员法律素质，我们团队对国家支持大学生创业政策，团队的规章制度等的了解程度；顾客不满意我们的制作要求我们赔偿她的损失，该事件可能一个月或三个月会发生一次；合作方的综合状况。
竞争风险
美团之类的团购价格比较实惠，而且市场上都是有一定经验和口碑的影楼，摄影技术和照片处理都比较娴熟，相比之下我们只有抓住学生追求个性的特性和其消费水平来与之竞争。因此我们得薄利多销，保证质量。