项目计划风险分析表 第1篇
省(市)发改委：
___工程位于_河上，属于__流域，工程规模为____，坝型为__。__工程主要包括大坝枢纽、溢洪道、灌溉(供水)发电洞等主要建筑物组成。工程的主要任务是__，__。该工程的初步设计报告、防洪规划报告、取水许可报告及水土持续报告经省水利厅批准，环境影响评价报告(书)经省(市、县)环境保护局批准，水库用地预审报告经省(市、县)国土资源厅(局)批准。
___工程的概算总投资为￥￥￥￥万元。《___工程项目申请报告》已由___工程咨询单位编制完成，现随文上报，请予核准。
年月日(企业章)
附件：___工程项目申请报告
主题词：
抄送：
附件：
___工程
敬礼!
申请人：
__年__月__日
项目计划风险分析表 第2篇
__市立项课题《小学数学有效合作学习与学生创造行为训练研究》，在课题主持人与课题组成员的共同努力下，在相关学科的专家指导下，大胆进行课堂改革，积极开展教研活动，大量撰写教研论文，现已完成课题的基本内容，达到了预期的效果。
1、实践成果
(1)对广大教师的课堂教学实践产生了广泛的影响。这种影响实出表现在以下五个方面：一是教师的教育教学观念发生了重大变化，形成了适应学生、促进学生发展的课堂教学。二是教师的合作意识和创造意识不断增强，合作技能与创造能力不断提高。三是教师掌握了科研方法，科研能力增强，提升了实施素质教育和参与课改的本领。四是引领教师的专业成长，提高了教师驾驭课堂教学的能力。
五是培养了教师读书的习惯，提高了教师的专业理论水平。理想的教育是从读书开始的，教师良好的读书习惯也为学生树立了榜样，为课题的有效开展厚实了理论基础。课题组成员先后在市县优课评比中获一、二等奖，在县数学中心组活动中、镇数学教研活动中所上公开课、示范课均受好评。
(2)锻炼和培养了参与研究的教师。“为培养学生创造性而教”已成为广大教师的共识。通过研究，我们认为：
1、树立正确的教育理念。只有树立新时代正确的人才观、质量观，才能走出应试教育的怪圈，使学生创造天赋得以施展。
2、具备合理的知识结构。只有不断求知、求新，广泛涉猎知识信息，才能适应创造教育的时代需要。
3、具有一定的创造能力。教师应具有敢为人先的精神，并且勇于探索、乐于创造，努力实现自身的价值。
4、养成良好的心理品质。教师不但兴趣广泛、乐观自信、意志坚强，而且能战胜挫折、超越自我。
5、掌握科学的方法规律。从培养学生的合作意识到训练学生的创造行为，都要遵循科学规律和方法。
教师的研究意识、研究能力、教育智慧、人格风范伴随着整个课题的研究过程，在研究中得到了锻炼与提高，增强教书育人的本领。课题主持人09年被评为“全国优秀班主任”、市、县教育博客大赛一、二等奖，获“市教育博客之星”称号，被县委、县政府授予“学习创新好家庭”称号;两次获县“优秀教师指导奖”，数学教研组获县“优秀教师集体”称号，撰写的教学设计、研究论文先后在《教学与管理》、《教学月刊》、《教育家》、《渐江中小学教师培训》、《名师之路》等杂志上发表了二十多篇，获奖十余篇。
(3)学生的学习能力不断增强，综合素质得到发展。新课程标准反对过分的选拔和甄别功能，因为我们的教育不是少数人的精英教育，尤其义务教育应是面向全体的、人人都能接受的普及性教育。因此教材中新选的内容将适合所有学生的口味，其中有不少闪烁着编者创造性思维光辉的思想，教师在实践研究过程中要适时捕捉体现有效合作学习与创造行为训练的知识点、情感点、操作点、能力点，将这些合作性因素和创造性因素略加提示，使之成为活跃学生思维的触发点，为最终实现学生有效合作学习与创造行为训练的正向迁移奠定良好基础。
学校有了一个良好的育人环境，课堂有了一个适宜合作与创造的氛围，学生也就有了浓厚的学习兴趣，较持久的学习动力和较好的合作和创造心态，其潜在的合作意识和创造欲望获得释放，创造智慧得以激发。研究中，我校两年有40多名学生的作品在全国少儿读物上发表;在市、县“小巧手”比赛中有多人次获得等级奖，有40多人在县数学小论文评比中获等奖。学生综合素质的形成也促进了学生学习成绩的提高;有效合作学习与学生创造行为训练也为学生成绩的上升发挥了积极作用，实验后学生的能力水平明显高于实验前。
(4)教育教学质量不断提高。在数学课堂教学中，教师根据学生实际精心挑选和设计教学内容，学生一旦对教学内容产生了好奇心，或怀疑度，那么生动活泼的民主教学氛围，会使学生在自由而安全的气氛中善于表现自己，乐于再现个性，会使他们的创造性思维因教师的鼓励和赞许而始终处于探索和质疑的亢奋状态，使他们在尊重和理解的前提下更加大胆想象，多向思维，勇于标新，敢于立异。
这样能有效防止学生两级分化，优秀生得到进一步发展，同时也带动了“后进生”的进步，不仅如此，师生教学的积极性也有了很大提高，师生、生生之间的关系得到积极改善，为全面提高学生的素质提供了的保证。自开展课题研究以来，无论是期末还是毕业考试，高分云集教学实验班，实验班明显高于对照班。为高一级学校输送了一批又一批的优秀新生，彰显了学校的办学特色。
(5)促进了评价的标准化和科学化。在有效合作学习与创造行为训练评价过程中，我们既要关注学生知识与技能的理解和掌握，更要关注学生情感与态度的形成和发展;既要关注学生学习的结果，更要关注学生在学习过程中的变化和发展。评价手段和形式应多样化，过程评价与结果评价相结合，定性评价与定量评价相结合，关注学生个性差异，发挥评价激励作用，保护学生的自尊心和自信心。
2、理论成果
(1)在研究过程中，我们不仅让学生学到有利于学生自身发展的知识、技能，获得为今后的发展而有价值的知识和学习方法，还充分关注学生发展的需求，让课堂成为培养学生终生发展的肥沃土壤和广阔天地。在有效合作学习与创造行为训练评价过程中，做到：
①倡导学生主动参与。马斯洛指出：“人是知识创新与发展的生命之源。”知识的人本性决定了知识的本质是创造的、开放的、不完全和不固定的，为人的创造性学习留下了广阔的空间。知识的人本性同时也决定了知识的学习不是接受和认同式的，而是构建式的，学生不是知识的被动接受和认同式的，而是构建式的，学生不是知识的被动接受者，而是主动构建自己知识的主体。
②倡导学生乐于探究。十九世纪德国教育家第斯多惠说过：“一个坏的老师奉送真理，一个好的老师则教人发现真理。”那么，面对学生我们到底是“奉送”真理，还是教他们“发现”真理呢?毫无疑问，我们在有效合作学习与学生创造行为训练研究过程中教学生“发现”真理。当学生在“发现”的过程中，真正体验到探究的快乐与价值时，才能焕发学生求知的主体意识，激发创造行为，使他们真正获得智慧的成长。
敬礼!
申请人：
__年__月__日
项目计划风险分析表 第3篇
投资决策作为财务管理的核心范畴之一。投资决策方法方法主要有回收期法、会计收益率法、净现值法、内部报酬率法、现值指数法等方法属于传统的投资评价方法。在平时的运用中，净现值法显示为最佳选择，但是在应用时必须存在一系列的前提条件：首先，作为计算的依据，在生命期内各年所产生的净现金流量必须能够准确的估计出来，并根据市场状况确定相应的贴现率；其次，在估计项目的期间内，对于项目有影响的内外部环境不会发生意料之外的变化；第三，决策者只能在“投资”或“不投资”之间做出二选一的抉择；最后，在项目进行分析、决策和实施过程中，投资主体并不能够灵活的进行项目管理，一旦做出决策后便不能针对市场条件和竞争状况的变化变更对项目的投资决策。
(二)对投资方法的战略性选择权考虑
然而该方法在实际的运用过程中发现存在与现实情况相比较大的差异：首先，现实经济生活存在大量不确定性因素以及其特有的本质特征，由于在应对高度不确定的战略问题上面，企业将重点集中于项目的灵活性上，因此在进行项目分析时，灵活性的价值必须成为决策者充分考虑影响因素；其次，决策的互动性成为直接影响决策制定关键因素，特定企业在行业中所处的竞争地位，决定了该企业与其竞争对手的互动关系，进而决定了投资可能派生的投资价值，这部分价值在投资评价中也应得到重视。
(三)项目决策的过程中的循环经济因素欠缺考虑
现行会计理论体系下，企业投资决策方法不能适应企业发展循环经济的要求。现有的项目决策是依据对项目财务评价和经济评价进行决策的，对环境评价不足，尤其不适用于目前大力发展循环经济的新形势。循环经济项目投资决策是从经济、环境和社会进行全面评价的，具有一定的探索性。针对项目投资的评价应当兼顾经济效益、环境效益和社会效益，战略的角度通盘考虑。
由于上述原因，传统评价方法虽然能够较好地使现金流趋于稳定，经常使项目的投资价值被低估了低估，造成企业竞争力的丧失。
二、现有投资决策方法存在的缺陷
基于财务视角下的项目投资评价方法传统上面主要有两种：第一种是对静态指标的分析，是指在不考虑货币的时间价值因素的指标，包括投资回收期、会计收益率等；第二种是对动态指标的分析，包括净现值、内含报酬率、现值指数等指标。财务评价是在遵守国家财税制度和价格体系的前提下，计算项目过程中的收益和成本，分析项目的盈利能力和偿还能力。传统项目投资方法理论只是把企业看作是一个封闭独立的系统进行分析研究，单方面的考虑投资项目运营对企业经营状况和财务状况的影响，而忽视了自然环境、社会对投资项目决策本身的影响。
企业对项目投资的建设运营过程，就是对相关资源消耗的过程。项目的建设和运营必须遵循自愿节约和综合利用的原则来进行，投资项目决策者需要按照发展循环经济和建设节约型社会的要求，对项目建设方案进行优化，并对资源利用的实际情况做出详尽的分析。这不仅是对企业优化资源配置、降低成本费用、减少资源消耗、调高投资效益的内在要求，更是满足国家可持续发展，发展循环经济的重要要求，但是在目前投资项目评估和决策的实际应用当中，对循环经济因素的考虑都较为缺失。其中主要的缺陷表现在：
(一)财务投资决策目标范围狭窄
传统投资决策的目标就是股东价值的最大化，简单的以净现金值、内部报酬率的大小来评价项目，不考虑与项目有利害关系的环境及其他的利害关系人的利益。在传统的投资方法下，投资项目目标忽视往往循环经济条件下的环境保护、资源利用及企业、社会的可持续发展。而在循环经济下，则政府应当主动引导企业将环境效率和经济效率相统一，使得企业经营活动可持续发展。
(二)在项目决策中忽视自然资源和环境资源等会计信息
会计信息是项目决策过程不可缺少的部分。在现行的会计制度下，企业所提供的会计信息其实并不能充分反映项目对资源、环境的影响。因为传统的会计目标、假设、原则、会计账户的设置以及成本的核算方法到报表的编制都没有能够。完整充分地体现企业在节约和高效综合利用资源方面和减少污染的排放方面的能力。传统的成本观立足于企业微观层面，追求企业层面的成本补偿和资本增值，并没有从整个物质世界的循环发展过程来看待成本耗费及补偿问题，仅仅考虑人类劳动消耗的补偿问题，是根本不能适应可持续发展战略对自然资源消耗的陈本补偿要求。
(三)计量属性不符合投资决策的要求
在传统的投资决策模式下，大部分采用的是历史成本法和未来现金流量预测法为主的货币计量，对收益和成本统一采用货币计量，因此只能在决策过程中反映货币计量的经济活动。然而在循环经济条件下，投资决策需要考虑的多方面的内容，既包括用货币计量的信息又包含有环境因素的性质。因此在循环经济条件下，采用定量和定性结合的方式来进行投资项目决策是至关重要的。
(四)投资决策者的受托责任单一
传统经济条件下，企业投资决策中委托一受托责任关系中只包括了对实物财产的保管和使用，并没有包括生态环境和治理环境污染等内容。由于企业所面临的受托责任较单一，仅局限于“财产托付论”。随着人口和经济的增长，人们对环境资源的消耗量不断增大。资源的稀缺性正在迅速显现，因此企业在决策时更多的考虑“资源托付论”。投资决策必须考虑的决策受托。已经不仅只是受出资人之托，而是受整个社会公众之托，是企业经济效益、环境效益和社会效益统一。为了实现循环经济、可持续发展，企业投资决策时应当按照循环经济发展对企业投资项目各个方面进行综合要求，在环境会计的学术框架下，对企业投资项目循环经济这一综合指标值的最大化作为项目投资决策评价的目标，以协调企业微观层面上经济发展和环境破坏之间的矛盾。
三、循环经济下投资决策的方法
(一)全部成本评价法
全部成本评价方法是在资本预算分析中综合考虑环境成本的一种方法，是对项目的全部成本和收益进行长期的综合的财务分析。对于应用环境会计方法进行资本预算、产品设计等方面的决策，学者也提出了自己的观点，他们认为在有效的环境管理体系中，为了实现投资决策的全面性必须采用全面环境成本计量方法。
循环经济注重长期的生态效益，以及防患于未然的思想。因此，当前的环境管理措施，其利益是体现于节约未来的机会成本、掌握绿色商机，特别是决策者面临未来企业绿色投资机会是，能够清楚分析项目的全面环境成本，是否符合企业永续发展的投资决策。
对于外部环境成本的计量，主要采用的是以对污染造成损失进行修复的花费作为计量基础的。全部成本评价法是在评价周
期、扩大了成本和收益的考虑范围等方面对传统资本评价法进行了改进。所采用的方法仍然主要是现金流量贴现法，但对于长期的成本和效益，金额的估计是不准确的，经过贴现的数值较实际较小。
这表明人们对于未来的环境、生活的状态关注较小，重视程还比较低，这与我们推崇的环境保护的观点是相悖的。在这种情况下比较容易形成人们追求短期的经济利益，忽略了长期的影响。全面成本法对于企业的获利能力是没有影响的，但能够比较明显的列示项目的成本、效益的构成，从而使一些有益于环境保护的项目能够和其他一些项目一样获得投资。对于项目周期短的污染预防性投资项目，全面成本法能够更加优于传统的投资方法，增强项目的可行性。
(二)投资风险评价与不确定性分析
项目总是存在风险的，相应的任何决策也会存在风险。实际上，投资风险是客观存在的，尤其是长期投资决策涉及的时间较长，企业对于未来损益的预测就会存在不确定性。将与项目相关的环境因素纳入考虑之后，项目的未来现金流量变得更加变化莫测，现金流量的不确定性变得更加突出。由于是对未来项目状况的研究，投资决策中始终存在着不确定的因素，事件发生的概率是估计的，当存在风险时，其概率可以依据风险系数进行估计。在传统的投资决策中，对于高风险的项目，一般采用较高的贴现率。但这个方法也存在着一定的缺陷，高风险和对环境造成巨大的污染，致使环境恶化，这两者之间并非简单的直接联系，提高贴现率以后很多项目的现金流量现值将出现负数，这就使得很好本来结果很好的项目被流失，以此种方法减少对环境、资源的需求。循环经济下的投资决策在考虑了环境因素后，使项目的不确定性更为明显，风险会随着环境法规的变化而变化。当对项目进行决策以后，由于项目的期间较长，因此在今后的很长一段时间内，企业都会受到既定的技术和环境的影响。环境发生变化，则必须投入大量的成本来适应环境的变化。投资所包含的环境风险和不确定性可以通过敏感性分析进行评价。对于概率已知的方案，可以利用决策树和蒙特卡罗模型对不同项目方案的可能结果进行概率预计，进而对项目进行评价。
(三)利益关系人价值分析法
在面对当今企业诸多利益关系人共同的影响下，企业的经营活动越来越需要考虑更多的利益方。总的来说，重要的利益关系人是沿着兼做出资者与经营者的业主、经营者、债权人和为数众多的出资人、客户、政府这样一条线来扩展的。大致上可以从内部和外部两个部分来划分，内部的利益关系人主要包括企业的管理层和雇员，外部的利益关系人主要包括政府、投资者、供应商、顾客、公众。针对循环经济，环境保护组织也成为企业外部利益关系人，企业的经营活动就要受到这些组织所制定的大量的环境法律的约束，企业的投资决策活动也必将考虑这些约束所带来的影响。企业的经营活动对环境的影响可能会对公众产生影响，因此这些公众就成为企业的利益关系人。
利益关系人价值分析法有别于传统的财务指标评价法中将所有的成本与收益风险视为相同的缺陷将，而是采用了更加灵活的对于不同的成本和收益分别计量其风险的方法，同时利益关系人价值分析法根据关系人对项目收益期望的高低，来调整相应的权重比例。例如我们在考虑以个与环境相关的长期投资项目中，当财务指标的权重相对有所下降，那么相对的环境业绩指标的权重就应该做相应增加，从而保证了决策结果与利益关系人的要求相一致的结果，最后可以保证企业的可持续发展。
(四)多标准评价法
项目计划风险分析表 第4篇
外汇是一个新兴的投资理念，外汇交易就是根据一些国外的货币的汇率波动，赚取他们的汇率差价。每个货币都有自己的价值，而这个价值在外汇市场中都是相对美元来说的。例如：现在1欧元=美元，这个就是欧元的汇率。我们如果用5万美金入市买欧元升值(就等于买美元贬值)，当欧元的汇率升到时，我们就赚了一百个汇率点了(,看后三位)，这一百个点就是汇率差价。欧元的一点价值是10美金，100点的价值相当于挣到了5万美金(5万美元可买50手，1手只需1000美元)，也就是我们的盈利。在外汇市场上，100个点的盈利机会几乎天天都有。外汇跟股票、基金一样，是做为一个金融投资的工具.但是它对比其它投资工具来说有十分多的优势(详见附件中：外汇简介)，其中一个很重要的特点就是：它可以买涨也可以买跌，所以每天在外汇市场赚取一百个点是正常的事。而在亏损方面，相对来说也是正常的。任何一个投资都是有风险的，没有风险怎么有机会呢?外汇的潜力是无限的，很多汇民自己在汇市操作，尚有50%的机会输赢，因为汇率不是涨就是跌，而您有专业的投资顾问跟分析师为您做投资分析，您不觉得盈利的机会大很多吗?而且，我们将根据每个不同的客户所能承受的亏损点为您设置风险管理资金和亏损位(即平仓结束交易的汇率点位,详见投资策略)。以便让您的亏损降到最低位，盈利达到位.保证金我们现在用保证金的形式来做外汇，比银行做外汇宝的业务来说利润更高、灵活度更强。国际上规定交易一手欧元需要125000欧元，也就是如果您在银行做实盘，想操作一手欧元就必须有125000欧元才可以入市，但在实际操作中是以保证金的形式来做，只需要1000美金(当天交易完毕)就可以操控125000欧元，这对于投资者来说，无疑是一个投机性极强相当有利的投资。
保证金交易介绍
保证金交易又称合约现货外汇交易、按金交易，是指个人或公司在银行或外汇公司设立保证金交易帐户并存入一定的保证金后进行的金额可放大若干倍的外汇交易。它现为世界第一大交易市场，每日全球交易额高达2万亿美元。并具如下优点：
1、双边买卖，可买升亦可买跌
2、投资成本低，以小博大
3、成交量巨大，不易被大户操控
4、买卖及开户程序简单
5、基本上24小时全球交易，网上下单，方便快捷，买卖可随时随地进行
6、风险大小完全由投资者自己控制，不会使亏损超过投资者所能承受的范围
7、可以自主设置获利和止损价位，自动交易省时省心
8、公平、公正、公开、信息全球即时发布
投资策略
一、投资金额：100,000usd
二、投资方向：
a：30,000usd(即美元)短线沽(即卖出)欧元
b：40,000usd长线揸(即买进)新西兰元;
c：30,000usd作后备资金。
三、投资分析：
a：30,000usd短线揸欧元1手=125,000欧元(合约单位)，保证金=1,000usd/手，则30,000usd可买30手
给我留言
1、入市策略：在位置沽出，平仓(即买入)目标价位：，风险管理价位(止损)：
2、盈利计算：盈利=(—)×10usd×30手=39,000usd(每盈按10美元计算,再乘以手数)投资回报率：39,000/30,000=130%若止损：(—)×10usd×30手=-6,000usd亏损率：-6,000/30,000=-20%
b：40,000usd长线沽英镑1手=625,000英镑(合约单位)，保证金=1,000usd/手，则40,000usd可买40手
1、入市策略：在英镑价格时买进40手
2、赚汇价差价：我们对英镑的中长线目标价位看到附近盈利=()×10usd(合约单位)×40手=280,000usd
c：30,000usd作为流动资金当汇市出现难得机遇时，可以追加资金获得更大的获利;或当出现需补仓时可以灵活高度，保证合约持有。注：此投资计划书只用于投资者参考之用，不作其它用途。
敬礼!
申请人：
__年__月__日
项目计划风险分析表 第5篇
2实例研究
以某中国企业对非洲刚果（金）某铜矿项目投资为例，在前文介绍海外矿业投资项目综合评价要素基础上请有经验专家打分并对分值采用层次分析法分析，并用海外矿业投资项目综合评价方法进行项目综合评价，旨在通过实例研究确定海外矿业投资项目综合评价价值，为海外矿业项目投资者决策提供有效的判断依据。非洲刚果（金）某铜矿项目进行项目综合评价，评价结果见图2和图3。由图2可见，项目概况（A1）中项目资料来源（A14）二级综合评价值为中等，主要由于该海外项目不是上市公司的项目，缺乏第三方监管，所以专家综合认为该指标评价值为中等，需通过进一步工作确认资料可靠性。资源储量（A2）中资源潜力（A27）二级综合评价价值为低。采选工艺（A3）中矿体工程和水文地质（A32）二级综合评价价值为低，主要是由于该矿区涌水量较大。基础设施（A4）中供水供电（A43）二级综合评价价值为低，主要由于项目所在地供电紧张，需自建发电站。政策法规（A5）中宏观政治风险（A51）的二级综合评价价值为低，主要由于项目所在国是刚果（金），专家一致认为该国政治风险较大。技术经济（A6）中矿产品市场价格（A61）二级综合评价价值较低，原因是专家对长期铜价走势预测不太乐观。由图3可见，项目概况（A1）的一级评价价值最好，说明该项目开发程度和项目可研的进展都符合有关专家和投资者的要求。资源储量（A2）、采选工艺（A3）、基础设施（A4）和技术经济（A6）的一级评价价值为中等。政策法规（A5）一级评价价值较低，说明专家一致认为刚果（金）政策不稳定，相比政策稳定的发达国家，投资有风险。根据公式（1）计算得到该海外矿业投资项目的综合评价价值为13．89，位于10～15区间内，项目综合评价价值为中等。给予投资者的提示是要谨慎跟进该项目，项目存在的资源潜力不足、所在国投资风险大、项目排水和发电成本高等风险需要通过进一步工作核实。综上所述，采用海外矿业投资项目综合评价方法可以确定项目存在的主要问题，给投资者以风险提示，比如资源潜力不足、所在国投资风险大、项目排水和发电成本高等。但是判别某海外矿业投资项目是否可行，不能因某一个指标不太理想而给予项目否定，而应采用海外矿业投资项目综合评价的方法进行分析和判别，这样才不至于使投资者错失好的投资机会。
项目计划风险分析表 第6篇
中国旅游业发展正在发生着新的变化，产业结构和新的增长点有所转变，新的投资热点正在形成。利用原有的自然人文资源开发资源型景区已经成为土地开发的新的热点，根据中国加入WTO的承诺，2003年，外商可以在中国投资旅游景区景点，据估计，从2003年～2010年，将有80亿美元投向旅游景区景点建设。根据中国国际旅游投资网（省略/）近期公布的旅游招商项目的统计，在旅游业各分支行业中，景区的招商项目最多，也最为活跃，比例占总招商项目的％。本文试就投资价值、国家地方政策和投资风险三个方面论述旅游土地开发的优势与劣势。
一、投资价值分析
1.获得高额利润
旅游景区属于资源稀缺型商品，一旦拥有景区经营权就可以形成资源垄断，从而获得垄断利润。
从资源来看，景区供给量过少导致资源紧缺。尽管中国地大物博、历史悠久，给我们留下了众多的自然景观和人文景观，但是毕竟数量有限，而且时空分布不均衡，造成了我国资源型景区的局部稀缺。从2004年A级景区经营效益情况（表1）中，可以看出资源型景区级别越高，垄断性越强，效益也好。从需求来看，国内国外游客都对资源型景区需求很大。根据国际旅游组织的调查，74%的游客首选到资源型景区观光，尤其在旅游消费刚刚启动时这一比例更高。
供给不足，需求旺盛这就造成了巨大的供求缺口使的景区形成垄断性经营。而从国内黄金周旺盛的旅游消费，看这个供求缺口会持续一个比较长的时间，也就是说景区的垄断性经营也会长时间存在。
2.衍生性延长产业链
旅游景区相对其他旅游行业而言可开发的旅游产品种类多、数量大、衍生性强、可创新性强，这样就使景区的生命周期增长，获得利润的时间也随之增加。
由于旅游产品存在生命周期一旦产品进入停滞或衰退期就无利润可言。而这个时候产品能否复兴的关键在于创新，只有再开发出有吸引力的产品才能延长获利时间。而资源型景区依托自己的核心资源，开发的产品除了基础的观光产品外，还可以开发度假产品和专项产品。这就使得景区可以开发的产品极大丰富。景区每年都可以通过开发新产品，吸引老游客故地重游新游客慕名而来，从而将利润维持在较高水平。
由于资源型景区产品的多样性，开发的多层次性可以使企业的投资风险进一步降低。企业获得景区经营权后，既可以自己开发核心产品，也可以将特定产品开发经营权出让以减少管理成本和难度，并分散风险。
3.获得核心竞争力
旅游景区作为旅游业的核心资源要素，是旅游产业链的中心环节，也是旅游产业群的辐射中心。投资资源型景区有利于旅游企业资源的整合，也有利于产业链向上下游延伸。
旅游企业拥有景区资源，可以形成一个完整的链条，为旅游者提供一条龙服务。这样不仅可以实现优化资源配置，节约成本，提高效率，还可使旅游者在旅游的过程中享受到更多的方便、快捷与舒适，并且强有力的产业链条也是阻挡国外企业竞争的有力武器。
二、政策分析
1.政策支持投资
(1)中央投资景区基建
我国进入2000年以来出台了一系列政策促进旅游发展，明确要求增加对资源型景区基础设施的财政投资，放宽对资源型景区开发项目的审核条件。另外国家还安排了亿元国债资金进行景区建设，促进景区发展。
2001年4月_下发了《_关于进一步加快旅游业发展的通知》。通知强调增加对旅游基础设施建设的财政性资金投入。支持符合条件的旅游企业通过股票发行上市等方式融资。积极探索建立境内外旅游产业基金。
2004年_下发的《_关于投资体制改革的决定》放宽了对旅游项目的审批规定不使用政府投资的，一律不再实行审批制，但将区别情况实行核准制和备案制。
国债资金加强旅游基础设施建设于2000年开始，重点支持资源品位较高、发展潜力较大的国家级或省级旅游景区的项目。至2004年底国家累计投入亿元国债资金，在较短的时间内集中开展了一批旅游景区的基础设施建设，改善了景区环境，提高了景区的综合接待能力。
(2)地方立法促进景区发展
从各地政策看，为了加快开发资源型景区，很多省市明确提出资源型景区的经营权可以转让。而且很多省市设有旅游发展资金用于建设资源型景区的基础设施，并且在税收，土地政策上都有优惠。虽然国家并未出台《旅游法》，但是地方为了规范旅游发展，更为了促进当地旅游，纷纷出台地方性旅游管理条例。为了适应我国旅游业的迅速发展如湖北省，云南省，北京市等已经修订旧版旅游管理条例。
2.景区经营权出让――争论中前行
对于资源型景区的特许经营权出让的问题，从中央到地方，从专家到大众一直争论不休。但是总体上，景区所有权与经营权的分离还是在各地进行。在很多省市制定的旅游管理条例中明确规定景区的经营权可以有偿出让。
(1)地方政府和旅游局――支持经营权出让
为了贯彻落实景区所有权经营权分离，湖北省、福建省、上海市、贵州省、浙江省、重庆市、山西省、云南省等省市在旅游管理条例中明确提出了经营权，可以通过拍卖、招标方式，按照公开、公平、公正和诚实信用的原则，依法有偿转让给企业、其他组织和个人。
(2)_――风景名胜区经营权在探索中前行
_虽然多次出台文件要求风景名胜区不能将经营权转让，但是由于景区实际的控制权在地方政府手里，_的管理力相对薄弱。而且_对经营权的态度从文件变化中也可以看出逐渐放宽经营权的出让，由绝对不允许经营权出让，到经营权出让有底线。
_依据_出台的《风景名胜区管理暂行条例》，出台了《风景名胜区管理暂行条例实施办法》、《国家风景名胜区建设管理规定》、《国家风景名胜区规划编制审批管理办法》，加强风景区管理。
(3)其他部门――议论纷纷
林业部、_在积极探索将所属森林公园、地质公园招商引资。根据《森林公园管理办法》第十条，森林公园的开发建设可以由森林公园经营管理者同其他单位或个人以合资合作方式联合进行。_认为通过建立地质公园，根据地质遗迹的特点，营造特色文化，发展旅游产业，促进地方经济发展。
文物部门作为代表全体人民保护管理文物的机构认为，文物保护属于社会性公益事业，应以保护为前提，利用只是
保护的一个方面，而且根据《文物法》的有关规定，文物遗址不得做其他商业用途。
三、风险分析
任何投资行为都是有风险存在的，同样资源型景区的投资也存在一定的风险。许多资源型景区项目取得了成功,经济效益、社会效益、环境效益显著,但也有不少项目投资失败, 损失巨大。投资者如果加强风险意识，提高风险管理技术和手段还是可以规避风险取得成功的。
景区投资风险主要来自：政策风险，资金风险，开发风险，市场风险等。本报告将对其中几个重要的风险及规避措施加以说明。
1.政策风险
自然资源是几千年不变的，变数大的是人为政策，对政策分析判断，在开发建设过程中尤为重要。我国现在还没有出台旅游法，各地旅游法规地方特色明显，这些法规的持续性和有效性都很差。现在企业经营旅游产业，获得的只是部分权益，如经营权、管理权。企业和政府签订20至50年的协议，这些协议是不受法律保护的。在实际运作过程中还要特别关注省、市、县之间的法规是否冲突，而越基层制定的法规，修改越容易。景区内部多头管理，条块分割，法律、政策上有许多不连贯的地方，导致了景区开发的无所适从。所以说政策是旅游开发中最大的风险。
2.资金风险
我国景区开发并不是一般认为的“低投入，高产出”模式，而是“投入，投入，再投入”的模式。开发资源型景区需要一次性投入大量的资金，而且需要一定的现金流进行景区的后续投资。
景区开发初期内部交通，基础设施，营销等这些都是需要大量资金投入。而且景区开发并不是一锤子买卖，因为景区面临竞争，面临游客需求的改变，所以景区需要创新旅游产品，而新的旅游产品的开发也是需要大量资金的。再次，景区室外设施的耗损速度快，需要的维护更新经费也非常可观。很多景区投资失败就是在于没有后续资金投入景区开发，导致景区吸引力下降，收入达不到预期的原因。
3.开发风险
由于缺乏统一的、高水平的规划，使一些已经开发、利用起来的景区、景点和旅游设施普遍存在档次不高，产品结构单一的问题，缺乏整体旅游概念，景区和景点布局不合理缺乏吸引力。许多景区由于对市场需求缺乏清楚的认识，导致市场定位泛化没有明确的市场定位景区主题不鲜明没有明确的旅游形象。
旅游区项目开发需要考虑其所依托的资源，强化资源特色，突出项目主题，同时旅游设施的配套建设也要围绕主题展开。这样的项目一旦开发，其可变弹性较小。正常情况下，项目特色显然是投资者所追求的目标，因为主题越突出，其生命力就越强。但是这恰恰也是项目的风险所在，因为越是有特色的项目，越是不易改变其内容与功能，或者改变内容与功能的成本代价过高，给风险转嫁带来困难。
4.市场风险
旅游产品市场需求量的大小，与游客在某一特定环境、特定时期内的消费心理、消费偏好和这一时期内旅游消费的总趋势等密切相关，而游客的消费心理、偏好等是经常变化的，特别是随着游客群体的不断个性化，游客结构的不断多元化，旅游市场需求难以捉摸，某些特定旅游产品愈来愈难以同时满足游客群体中各个不同的需求，同时也使某些旅游产品很难实现所期望的游客云集的目的，旅游产品的有效生命周期也因此而大大缩短，这就直接影响到旅游项目开发的投入产出效益比。
国内各地区全面大力开发旅游业，各类旅游产品蓬勃发展，旅游产品数量的快速增加超过市场需求的增长，再加上政府对旅游市场调控、监管力度不够，旅游市场的无序竞争相当激烈，从而明显地加剧了旅游项目的投资经营风险，合理投资回报难有保障。
参考文献:
[1]彭德成:《中国旅游景区治理模式》.中国旅游出版社，2003
[2]约翰・斯沃布鲁克著张文等译:《景点开发与管理》,中国旅游出版社,2003
[3]邹统钎:《旅游景区开发与管理》.清华大学出版社,2004
[4]保罗・伊格尔斯_・麦库尔克里斯・海恩斯著张朝枝罗秋菊等译:《保护区旅游规划与管理指南》.中国旅游出版社,2005
项目计划风险分析表 第7篇
一、创业项目运营模式
二、产品和服务
1、产品和服务描述
出售咖啡、茶类、酒水、简餐等商品，并为客人提供优良的环境和服务，让消费者在这里展现一种品位、体验一种文化、寄托一种情感，使咖啡吧成为商务休闲、情侣聚会的好场所。
这些业务与投资场所业主的产业没有冲突。反而可以与投资场所业主的客源优势互补。
2、创业项目竞争比较
同行竞争格局对我们有利，能更好的提升我们的知名度.。相对而言，我们管理水平、产品和服务质量,都占有相当
3、资源、技术
咖啡店是要求规模和档次的行业，也是一个对产品和服务要求严格的行业，毕竟其带有高消费色彩，消费者必然在意自己消费价值的充分体现。要达到这些，对投资者的资源、技术有很高的要求。投资者选择加盟合作方式，一方面获得了充分的资源、先进的设备和技术，一方面也避免了不少经营风险。
三、市场分析
1、市场需求
(1)稳定的老客户资源。
(2)写字楼与宾馆客源。
(3)购物娱乐场所。
(4)成熟居民小区
(5)外企及本地区众多的IT类企业、公司等新兴产业。
(6)如本区域各种学校众多，当中的教职工和学生情侣也是潜在客源。
、行业发展趋势
(1)咖啡消费市场发展迅速，已经成为城市消费一大潮流，市场前期培育已经结束。雀巢、麦斯威尔、哥伦比亚等国际咖啡公司纷纷在中国设立分公司或工厂，根据一项在12个内陆城市的调查，32%的城市居民喝咖啡。过去一年内喝过速溶咖啡的人口比例在30%以上的地区除了上海之外，还有昆明、厦门、杭州和天津。
2)咖啡消费品位越来越高，文化的魅力就是市场的魅力。单纯速溶咖啡己远远不能满足要求了，消费者开始认知咖啡的品牌、风格和知道如何享受咖啡带来的乐趣。
(3)教育水准、家庭月收入和饮用咖啡的频率相关。意味着咖啡这种西方传入的饮料在中国大陆是一种象征优势阶层的生活方式。
(1)与强势品牌店的间接竞争。
目前各大城市中星巴克(StarbucksCoffee),以及来自中国台湾的老树咖啡、两岸咖啡等等都在平分秋色。
(2)直接竞争对手。小型咖啡厅受众人群向对较小，方圆1公里以内没有其他咖啡厅是必要因素。
(3)营销规划
利用加盟店品牌和资源优势，迅速建立比利时皇家的知名度、美誉度，稳固住老客源。
四、推广计划
(1)宣传
针对高档小区内的居民，可在附近购物场所的停车场内，向有车族派送精美广告单页(DM)和小礼品，单页也可做成优惠券形式。
(2)事件营销
①学生派对、读书活动。联系加盟区域几个重要高校的学生会组织，举行一些沙龙派对、读书活动，照样有利于提升品位，吸引学生和年轻人消费。
②时机成熟的时候，也可以举办一个以“咖啡和生活”为主题的征文活动。
(3)服务营销
①建立会员卡制度。
卡上印制会员的名字。会员卡的优惠率并不高，如折。一方面，这可以给消费者受尊重感，另一方面，也便于服务员对于消费者的称呼。特别是如果消费者和别人在一起，而服务员又能当众称他(她)为_先生、小姐，他们会觉得很受尊重
②个性化服务。
在桌上放一些宣传品，内容是关于咖啡的知识、故事等，一方面可以提升品位，烘托气氛，也增加消费者对品牌好感。为多位一起来的消费者配备专门的讲解人员。如果他们感兴趣，可以向他们介绍各种咖啡的名称、来历等相关知识。也可以让其参与咖啡的制作过程。
咖啡厅创业项目不但在店面设计上要下功夫，在咖啡制作上也要注重特色，这样才能迎得顾客的喜爱。
附：咖啡店投资的经营技巧
现在餐饮行业的市场竞争是相当的激烈，投资加盟者要想更好的通过某个项目在餐饮行业中抓住商机赚到更多的钱不是一件容易的事情，因为需要投资加盟者从多方面思考的，因为对于投资者来说，在经营某个项目时只有做好充分准备，你们投资者在经营这个项目的时候就容易的多。下面我们就对经营咖啡店要注意的内容做了以下介绍。
投资加盟咖啡店环境：餐厅内部环境的好坏也影响着餐厅的经营。因为任何一个人都愿意拥有一个温馨、舒适的进餐环境。餐厅内部装饰要做到以下几点：餐厅内的地面、墙壁、门窗等一些装潢设计要给人一种温馨、舒适的感觉。
菜单的内容与材料要清晰，菜单的封面设计给人一种新颖感。环境的整洁性。这就要求餐厅桌椅要摆放整齐，做到桌腿一条线;餐桌、椅腿及摆台的盘子横看成行，竖看成列;餐厅的墙壁、饰物、地面、桌面要干净无尘。
餐厅的环境要与顾客的性别、年龄相适应。服务人员的制 服具有标志性和影响性。服务人员的制 服要与餐厅的风格保持一致。有特色的制服不但能烘托气氛，也可以起到推销作用。餐具要讲艺术性。
投资加盟咖啡店餐厅位置：餐饮业与其他企业不同，它是将顾客吸引到餐厅来消费，而不是将产品从生产地向顾客消费地输送。所以说，餐厅位置选择的好坏对餐厅经营有很大的影响。
选择一个好的位置是餐厅产生和发展的前提条件。餐厅位置的选择与餐厅经营的其他因素相比，它具有稳定性和长期性的特点。因此，餐厅位置一经确定，一般不能更改，否则会浪费许多资源。影响餐厅选址的因素前已述及，在此不再赘述。
投资加盟咖啡店服务因素：餐饮业是一种服务性的行业，服务就是餐厅的生命线。从另一方面来讲，餐厅的有形设施只有通过服务才能体现其价值。
总之，在投资加盟咖啡店的时候，投资者要注意咖啡店的环境，因为一个良好舒适的环境会给销毁这带来愉悦的心情，在此就要注意咖啡店餐厅的位置，选好一个合适的位置是很有利的，最后就是要注意服务上要热情，周到。只有考虑到这些因素，才能在投资加盟咖啡店的时候生意越来越好。这也是经营的一种技巧，相信会给投资的朋友带来一定的帮助。
敬礼!
申请人：
__年__月__日
项目计划风险分析表 第8篇
各单位、各部门：
为了进一步推进我校教育教学改革与发展，加强教学研究和教学基本建设，努力提高我校的教学质量和办学水平，培养具有创新精神的高素质人才，强化教育教学科研意识，加强教育教学科研先导作用，迎接教育部对我校的本科教学评估工作，根据《山东中医药大学教学研究课题立项及管理暂行办法》(校教字[20__]4号)等有关文件要求，经校长办公会研究决定，进行20__年校级教育教学研究的立项工作。请有关单位切实做好本次课题申报的组织推荐工作。现将有关事项通知如下：
立项范围
我校20__年教学科研课题立项申报采取招标立项和自主立项相结合的形式开展。立项申报范围包括本(专)科生教育、研究生教育、成人高等教育教学研究。
(一)招标立项
招标立项课题是我校教育教学改革中需要着重解决的重大课题，由中标单位或组织开展立项课题的研究，学校在政策和经费上给予支持，教改成果将直接运用于我校教育教学改革实践：
1、学分制教学管理制度的实施与完善;
2、课程体系优化的研究(对中医药、西医药、自然科学、人文社科、体育及其它课程进行分类研究);
3、专业建设规范化研究;
4、教学质量保障长效机制的建立与应用，教学各环节的质量监控、评价及保障;
5、实践教学体系构建与质量评价体系的研究与应用;
6、大学生创新能力与创业精神教育的研究与实践;
7、《中医经典背诵》课程设计与实施方式的研究;
8、传统中医人才培养模式实践教学环节的研究与应用;
9、考试工作规划化研究，考核方式方法的改革研究及与之相应的教学改革;
10、双语教学改革;
11、外语教学方法改革;
12、多媒体授课方式方法和质量标准研究;
13、临床课程案例式教学方法研究与实践;
14、实验、实训新机制的构建。
(二)自主立项
自主立项项目由申请人根据教学和教学管理工作实际需要，自主确定研究题目，但应注选题的实践性、应用性和创新性，要能切实促进我校的教育教学改革不断深化，促进人才培养质量不断提高。
学校鼓励自由探索，凡课题设计新颖，有新思路、新方法，具原创性的课题也在本次立项范围。
本次招标立项20项，经费控制在5000元/项以内，自主立项35项，经费控制在3000元/项以内。
自主立项项目名额分配：基础医学院：8项，药学院：5项，针灸推拿学院：2项，护理学院：1项，人文社科学院：2项，外国语学院：2项，理工学院：2项，信息管理学院：1项，体育艺术学院：1项，第一临床学院：5项，第二临床学院：3项，网教部：1项，党政职能部门和其它单位：2项。
敬礼!
申请人：
__年__月__日
项目计划风险分析表 第9篇
北京市国土资源局__分局(_或北京市国土资源局)：
我单位负责开发建设的__项目已经完成相关前期工作，特申报建设项目用地预审，现就该项目有关情况报告如下：
一、建设单位基本情况
主要内容：建设单位设立情况、性质(中央国家机关、事业单位、驻京部队或其他性质单位)、业务范围和本单位现有用地情况。
二、建设项目基本情况
主要内容：该项目建设的相关背景、必要性;项目拟用地选址规划依据和具体位置，建设项目用地总规模、用地性质、建筑规模以及功能布局等建设方案详细内容，项目投资总额和资金来源;建设项目前期工作进展情况和已经取得的相关批准文件;其他需要特殊说明的情况。
三、建设项目用地情况
主要内容：建设项目用地总规模及确定的`有关依据、标准等;建设项目用地的现状权属情况，包括总用地中国有土地和集体土地面积，用地现状中农用地、建设用地、未利用地面积情况，占用耕地或基本农田的面积，占用耕地的及补充方式、标准和资金落实情况;建设项目用地方式(包括征收、占用)等情况;建设项目相关用地指标情况，包括建筑密度、容积率、行政办公及生活服务设施用地(或分摊土地面积)情况等。
敬礼!
申请人：
__年__月__日
项目计划风险分析表 第10篇
一、项目概要
1、项目名称：山西省昔阳县沾尚镇沾尚村农副产品交易市场、小杂粮加工厂、豆制品加工厂、无公害蔬菜冷藏、储存、筛选加工厂
2、项目实施单位：昔阳县天誉合农贸有限职责公司
3、项目负责人：李武元
4、项目所在地：沾尚镇沾尚村
5、项目建设期：四年(20__年5月——20__年5月)
6、项目性质：新建
7、新增就业岗位：100人
8、总投资金额：1000万元
9、现完成投资金额：80万元
10、项目规划：A.完善农贸市场的建设
B.豆制品加工厂
C.小杂粮加工厂
D.蔬菜筛选与保鲜，包装生产线
二、项目承建单位概述
天誉合农贸有限公司成立于20__年10月，公司位于山西省晋中市昔阳县(大寨)生态大镇沾尚镇。沾尚镇山清水秀，气候适宜，交通便利，公司注册资金100万元。目前公司下设农副产品交易市场一个，占地6000平米，已初具规模;”建军鸿运蔬菜专业合作社”一个;“新发地小杂粮专业合作社”一个。公司以“公司+合作社+农户”的经营模式，打造农业产业化龙头企业为己任，立足本地，面向全国，服务农业。
三、行业分析
沾尚镇是蔬菜大镇，农民的收入主要来源是种植蔬菜和小杂粮。近年来，沾尚镇进取实施县委、县政府提出的“西菜东果”战略，目前，沾尚蔬菜种植面积达10000亩，临近的西寨乡蔬菜种植面积也达10000多亩，可是，由于每年种植蔬菜品种单调，与市场脱轨，蔬菜的增值效益难以显现，蔬菜的销售和菜贱伤农成了菜农最关心的问题。再加之，农村的信息化相对落后，农民自我很难打开外界市场，而沾尚镇甚至全县目前也没有一个体制完善的公司来为农户推广
优良的种子和种植技术，帮忙他们打开外界销售市场，提高蔬菜的增值效益，真正的“公司+基地+农户+合作社”的框架还没有完全构成，这是一个急需实现并且必须实现的问题。天誉合农贸有限职责公司虽然应运而生，并开始为农户供给优良的种子和先进的种植技术，供给适合本乡本土种植的化肥和农药，但由于投入有限，冷藏保鲜库还未建成，公司发展的张力还不够，在很大程度上影响了蔬菜产业的“高产高效”，影响了农民增收。
四、种植结构调整计划
在20__年经过公司在全国六省两市的市场调研，发现我们的蔬菜销售产值上不去，主要原因是我们的蔬菜品种单调，市场设施不完善，没有冷藏保鲜库，我们的蔬菜难以渡过长江。20__年公司从全国各地调回很多的优质的蔬菜品种，经过蔬菜合作社签约农户700户，实现订单20__亩，小杂粮1000亩，签约农户300户。经过本年度试用行，我们逐年加大订单，争取在十二五末，实现订单农业10000亩。
五、组织与劳动定员
公司现有员工30人，其中党员为12人，员工大部分是有种植经验的菜农，公司的高层管理人员有着多年从事蔬菜经营和销售的经验。公司以“公司+合作社+农户”为运营体
制，以绩效管理激励员工，共同打造农业产业化龙头企业为目标，为现实蔬菜产业大镇而努力。
六、公司发展战略与市场营销计划
20__年公司准备建设500吨大型冷藏保鲜库一座以及豆制品加工生产厂的建设，20__年完成小杂粮加工厂的建设，20__年完成蔬菜生产线的建设。公司的蔬菜销售20__年以大陆蔬菜为主，打通南京、武汉、寿光、北京等周边市场，和各大加工企业签订订单，力争销售蔬菜8000万斤，实现销售收入2400万，沾尚镇仅此蔬菜一项人均收入2400元，同时完成“食品质量安全”认证。
20__年大力发展“高产、优质、高效、绿色无公害蔬菜”实现订单5000亩。
20__年实现订单农业8000亩;20__年实现订单10000亩。同时随着我们公司各种基础设施的完善，提高各种农产品的附加值，实现农超对接和市场销售双结合。销售收入突破6000万，人均收入6000元，基本实现全产业链。
七、总投资估算及资金来源
20__年公司已经完成投资80万元，主要用于市场的建设及办公楼、货台、地泵、产品展示厅、场地的硬化;20__
年计划投资300万元，用于冷藏库的建设和豆制品加工厂;20__年投资300万元小杂粮加工厂的建设。20__年投资300万元实现蔬菜生产线及物流建设。
所用资金工资自行筹备解决30%，剩余资金期望各级政府给予帮忙。
八、风险分析及规避
因为农业设施不完善，主要靠天吃饭，为了防止不可抗拒的自然灾害，公司和菜农协商，进取争取参加农业保险，保险费由公司和菜农各负担一半。
项目计划风险分析表 第11篇
企业作为投资主体是市场机制能够发挥作用的基本条件之一。企业投资主体的表现形式是多种多样的，但是，无论企业投资主体采取何种组织形式，在确定投资项目价值并进行决策时，都将受到以下一些间接因素的影响，即它们是借助其他一些因素，间接而非直接影响投资价值。
1、企业自身的利益约束机制。不同的经济体制具有不同的利益约束。在过去的计划经济体制下，国家统一制订各种类型的投资计划，投资风险完全由国家承担，企业只是名义上的投资主体，既没有真正自主的投资决策权，也不承担相应的风险，这必然造成名义上的投资主体完全不受投资成本和风险的约束。在不讲成本与收益的情况下，投资需求几平是无限的，不论计划者怎样周密安排，都很难制约这种投资饥渴症。在市场经济体制下，企业应是完全意义上的独立利益主体，市场价格主要由供求关系决定，经济资源的配置主要通过市场机制来调整。一旦投资需求大于投资供给，投资品的价格就会上涨，造成企业投资成本上升、预期利润减少，投资风险增大，从而造成企业采取收缩策略，导致社会投资总需求下降，并促使社会资源流向预期利润高的行业及企业。
2、企业投资主体的利润极大化。在市场经济中，投资活动以企业主体的经济利益为基础。如果预期利润比较高，投资就会增加；相反，预期利润比较低，投资就会减少。对全社会来讲，预期利润将不断趋于平均；但对不同行业和部门而言，利润水平又是经常变化的，从而诱导资金在不同行业和部门之间进行转移。同时，追求利润还需要服从国家产业结构调整的要求和社会主义生产目的。在国有生产资料所有者参与企业投资时，投资活动可能并非以经济利润为主导因素，难以保证国有资产的有效增值。为此，政府应逐步减少和消除人为干预，而应注重宏观政策和经济杠杆的调控作用。要实现资源的最优配置，必须实现商品和生产要素在整个社会范围内的自由流动，消除妨碍资源流动的障碍，从而实现以市场配置为基础，市场配置与计划配置相互补充的资源配置模式。
3、产权界限。产权界限是影响企业投资价值的另一重要因素。国有企业虽然也作为投资主体参与市场投资活动，但产权关系不明，企业投资行为不符合市场规范，企业并没有真正的投资决策自主权，从而也无法承担相应的投资风险，企业投资行为必将演变为政府投资行为。在产权关系改革上，我们主要偏重两权——所有权和经营权的分离，希望通过“两极分离”解决企业经营自主权问题。实际上，两权分离是有一定限度的，经营必须以所有权为基础，没有所有权作基础的经营权必然是有限的经营权。企业应当建立并完善现代法人产权制度，确保企业能够独立自主、规范合理地进行投资决策活动。
二、影响投资价值的直接因素
企业的资产，不管是货币资产还是非货币资产，通常都具有两种用途可供选择：一是用于即期消费；二是为了满足未来消费而利用放弃即期消费的那部分资产进行投资。企业放弃当前消费的意愿必然与未来消费或者说是预期收益有直接联系。在此。我们把企业作为投资主体，把各种投资的具体表现形式作为投资客体。影响企业投资价值的直接因素实际上也就是投资主体和客体的属性。其中，前者主要是指无风险收益率和风险厌恶；后者主要是指预期收益、收益时点和风险水平。
1、投资主体属性。无风险收益率是指投资于国债所能得到的回报率。企业在进行投资决策活动时，可能存在着许多收益不同、风险各异的投资方案可供选择。从数量上来讲，所选投资方案的收益率必然要求大于无风险收益率。如果这一收益水平都不能达到的话，企业应当选择国债作为投资手段。对于无风险利率，西方货币理论把它称之为“纯利率”，它是对延期消费的一种补偿。假定其他条件不变，无风险利率和投资价值存在反向关系：无风险利率越高，投资价值超低；反之亦如此。
企业对于投资活动中存在的不确定性所具有的心理反感就是风险厌恶。尽管不同企业对于风险厌恶的程度可能会有所差异，通常来讲，在投资决策活动中企业对于风险都比较厌恶，经常会采取一些措施以达到规避风险的目的。而对于所承担的风险，企业会要求有一定的补偿。由于不同企业的风险厌恶程度有一定差异，它们所要求的补偿金额会有多有少，对投资价值也会产生相应的影响。一般而言，风险厌恶程度与投资价值呈反向关系：前者越高，后者越低；反之亦如此。
2、投资客体属性。预期收益是指投资主体在将来所能得到的回报。作为投资主体，企业进行投资活动的目的是为了在将来获取一定数量的收益。预期收益越大，企业愿意递延的当期消费就会越多，也就是说进行更多的投资，投资价值也会越高。可见，预期收益和投资价值之间呈同向变动关系：在其他因素不变时，预期收益越大，投资价值就越高；反之亦如此。
顾名思义，收益时点是指投资主体取得收益的时间。依赖投资主体预期收益进行未来消费的时点离目前越远，延迟预期消费的动力就会越小。原因在于，当投资者等待预期收益进行消费时，他们不仅放弃了当期的消费机会，而且放弃了在等待期间可能发生的其他投资机会。因此，在其他条件相同的情况下，等待预期收益的时间越长，投资价值就越小。
一般来讲，对未来的预期都是不确定的，同样，各种具体投资项目的收益过程也具有一定程度的不确定性。我们把投资预期收益的不确定性称为投资风险，不确定性越大，投资风险也就越大。通常，投资者更希望收益是确定的，而不是具有比较高的不确定性。可见，预期收益的不确定性程度，即收益风险水平，会对投资价值产生很大影响。所以，如果投资主体对于因承担风险而得到的补偿不满意，它很有可能会选择收益较低风险也较低的投资项目，而不是收益较高但风险也较高的投资项目。
以上是对各种因素对投资价值影响所作的定性分析。在定量分析方面，我们通常会使用如下的投资价值分析模型：
其中：v=投资价值；
ct=t期的预期收益；
项目计划风险分析表 第12篇
第一章项目概要
简单介绍项目基本情况，包括项目发起人名称、项目名称、建设地点、投资规模等等。
第二章项目发起人、股东方、管理和技术支持
1、项目发起方的背景。
2、项目发起方的业务，包括近三年的财务报表。
3、项目发起方的主要股东和管理人员的简历。
第三章市场和销售安排
1、市场的基本情况：产品用途，本地、国内和出口市场的目前容量、增长率、价格变化等。
2、该项目的生产能力、生产成本、单位销售价格、主要销售对象和预计市场份额。
3、产品的客户情况、销售渠道的安排。
4、目前市场竞争情况：其他现有生产厂家，计划新上的类似项目，替代产品的情况。
5、类似产品进口的关税和管制情况。
6、影响产品市场的主要因素。
第四章技术可行性、人员、原材料供应和环境
1、项目计划采用的生产工艺。
2、与其他伙伴公司合作的安排。
3、项目的人员培训和关键技术的保证。
4、当地的劳动力和基础设施状况，包括通讯、交通、水源、能源和电力供应等。
5、生产成本和费用的分类数据。
6、原材料供应的来源、价格、质量。
7、计划生产设施与原材料供应、市场、基础设施的关系。
8、计划生产设施的规模与现有同类生产设施的比较。
9、生产设施的环境因素和应对措施。
第五章投资预算、融资计划和效益分析
1、项目投资和资金安排。
2、项目的资金结构，包括股东股本投入、股东贷款、银行融资数额。
3、希望国际金融公司于银团的参与方式：股本、贷款或两者兼有。
4、项目的财务预测，包括生产、销售、资本和负债、利润、资金流动、效益和回报预测。
5、影响效益的主要因素。
第六章政府支持、管理和审批
1、当地政府的产业政策和投资方向对项目的影响。
2、当地政府对该项目可以提供的鼓励措施和支持。
3、该项目对当地经济的贡献。
4、该项目需经过的审批手续和时间。
财务报表附件1、2、3
项目建议书需要提供的附件
1、银行贷款意向书(省分行以上)
2、开户行出具的企业自有资金证明文件。
3、地方配套资金及其他资金来源意向。
4、企业营业执照副本及企业主管部门提供的企业性质证明材料。
5、前期科研成果证明材料(省、部级以上单位组织的技术成果鉴定意见或省级以上科技进步奖证明或专利证书;如属合作或买断技术，请出具合作或买断技术的证明)。
6、有关部门出具的产品生产许可证明文件(医药、生物、农药等)。
7、为实施项目需要新设公司或需要增资扩股的，请出具投资各方协议书，涉及无形资产作价入股的，需出具资产评估报告。
8、项目单位可以提供其他能证明技术价值和企业实力的文件，如用户报告、权威部门检测报告、高新技术企业认定文件、重要合同、上年资产负债表、损益表等。
9、项目简介(1500字以内)。
10、项目简表(简表格式按国家发改委当年公告要求填写)。
11、项目单位关于报送项目建议书的请示一式两份。
12、含有项目建议书、简介、简表、项目单位报送项目建议书的请示的软盘一份(WORD文档或EXCEL文档)。以上附件除银行贷款意向书、自有资金证明要原件外，均可提供复印件。
项目申报单位报送文件的格式和内容要求
__公司关于报送高新技术产业化项目建议书的报告市计委：
(该项目建设的意义和必要性)
___产品已具备产业化的条件，现将有关情况报告如下：
一、建设内容及规模
二、投资估算及项目来源
三、建设地点及期限
四、项目法人单位
五、预期经济效益
封面格式
国家高新技术产业化___专项(或示范工程)项目建议书项目名称：
申报单位：
地址：
邮政编码：
联系人：
电话：
传真：
组织部门：___市发展计划委员会
主持部门：___省发展计划委员会
敬礼!
申请人：
__年__月__日
项目计划风险分析表 第13篇
一、房地产调研3.能够收集市场信息项目市场调查研;
(二)信息分类1.能够对市场调研信息进行汇总汇总;1.能够进行市场细分资料整理;
(一)开展市场2.能够对消费者心理与行为信息汇细;
二、房地产;3.房地产策划师工作的要求
房地产策划员职业功能
工作内容
技 能 要 求
1.能够至少使用一种调研方案完成市场调查工作
(一) 开展市场2.能够收集和记录市场调研信息
一、房地产调研3.能够收集市场信息项目市场调查研究
(二) 信息分类1.能够对市场调研信息进行汇总汇总能够按照信息来源和特征进行分类
1.能够进行市场细分资料整理
(一) 开展市场2.能够对消费者心理与行为信息汇细分调研总整理
二、房地产
3.能够进行消费者心理与行为调查
项目定位
(二) 收集项目1.能够收集项目及周边规划信息规划设计资料2.能够汇总项目规划设计资料
1.能够对项目投资环境进行资料收集
(一)收集房地
2.能够收集政府的政策与法规
产投资环境资料三、房地产
项目投资策划
(二)房地产投1.能够收集汇总地段的影响因素资环境资料分类
2.能够对投资科目进行分类
1.能够记录周边竞争性楼盘调查表
(一)建立市场2.能够记录客户购买行为类型表和客户资料表3.能够收集客户信息、建立客户档案
4.能够记录和汇总客户回馈信息四、房 地
产 项目 整1.能够根据项目特点提出媒体推广合 营 销的建议方案
(二)广告投放策划2.能够收集客户和供应商的信息资与监控料
3.能够监控广告投放实施情况
(三)销售资料1.能够跟踪现场销售过程汇总2.能够对现场销售情况进行汇总
相 关 知 识
1.市场调查的作用、特点2.市场调查访问法3.市场供求的知识4.统计数据收集知识1.调研信息分类的知识2.信息分类的方法1.市场细分的概念与作用2.信息汇总的方法
3.消费者调查与分析的知识规划设计资料分析汇总的方法1.房地产项目投资环境要素2.政策法规收集的范围与内容3.投资估算知识
1.项目总投资构成的知识
2.地块影响因素分析的内容与方法1.数据统计方法市场竞争的分析方法3.消费行为学相关知识
1.广告投放的主要形式与内容2.反馈信息的收集方法3.广告媒体效应监控方法
1. 销售工具种类及用途、特点的相关
内容
2.销售情况日报表的撰写方法
助理房地产策划师
职业功能工作内容技 能 要 求相 关 知 识
1.市场调查的原则
2.市场调查问卷的制定方法1.项目概况调查与分析的方法2.市场宏观调查的内容与方法3.竞争对手资料分析内容与方法4.市场需求估算方法与内容5.消费者行为的分析方法1.房地产市场细分的原理2.市场评估报告的编写方法1.规划与建筑知识
2.设施与配套对比与分析的方法3.户型特点与配比的知识1.投资环境的内容
2.房地产项目投资环境的影响要素1. 房地产项目投资成本费用的构成2.投资估算方法
3.房地产相关经营税费内容
1.房地产营销的机会威胁分析方法2.房地产营销环境分析1.广告媒体的投放原则
2.广告媒体选择方法与注意内容
1.能够确定调研范围与流程
(一) 制定市场2.能够设计调查表和调研问卷调研计划
3.能够组织策划员开展调研工作1.能够评定调研信息，剔除误差信
一、房地产息
2.能够对项目概况进行分析项目市场调
查研究(二) 市场调研3.能够对市场宏观调查进行分析
内容分析
4.能够分析竞争对手资料5.能够估算市场需求状况6.能够对消费者行为进行分析1.能够制定目标市场细分计划
(一)制定市场
2.能够制定项目细分参数
细分计划
二、房地产3.能够进行项目竞争性分析项目定位
1.能够进行产品分类分析
(二)产品分析2.能够进行竞争产品的分析和判别(一)分析房地1.能够对投资环境进行分类产投资决策的影
2.能够对投资环境要素进行分析三、房地产项目投资策1.能够计算投资项目的具体费用
(二)房地产项划
2.能够制作各项投资汇总表目投资估算
1.能够分析市场消费群体的构成
(一)目标市场2.能够分析项目所在地经济发展状分析况和消费人群分布情况
3.能够进行目标客户群定位分析
1.能够进行媒体的选择和组合
四、房地产
项目整合营(二)媒介信息2.能够制定投放频率及规模销策 划搜寻和分析
3.能够对广告设计工作进行指导
4.能够组织和实施公共宣传现场活1.能够准备销售资料2.能够制定销售工作计划1.能够收集客户反馈资料
(一)客户跟踪2.能够整理归纳客户信息
3.能够编制客户意见表
五、房地产1.能够收集项目周边物业管理资料项目售后服(二) 项目物业
务和物业管管理资料准备2.能够编绘物业管理流程示意图理
3.能够进行物业公司的初步筛选
1.能够对物业管理前期介入中提出
三)确定项目物合理建议业管理合同文本
2.能够指导编写物业管理合同书
(三)营销准备
1.销售策划的程序2.销售计划的编制方法客户意见表的编制方法1.物业管理的内容与业务范围2.物业工作流程示意图的编制方法
1.物业管理前期介入的概念
2.物业管理合同书的编写格式与方法
房地产策划师职业功能
工作内容
技 能 要 求
相 关 知 识
职业功能工作内容技 能 要 求
1.能够确定调查的主题和内容
相 关 知 识
1.市场调查的流程与方法2.市场调查组织方法
1.房地产市场分析与预测的方法2.项目swot分析方法3.成本和需求估算方法1.商务环境分析的内容2.商务环境分析的方法房地产市场细分的方法2.细分市场的评估方法3.市场定位的内容与方法1.项目规划设计的概念2.规划设计要则
3.项目用地的功能性质分类方法1.房地产项目财务评价概述2.总成本的构成容内
3.房地产投资项目成本计算方法4.财务分析工具的使用和评价方法1.投资风险分析的基本方法2.投资风险评估的方法
3.投资风险防范对策的相关知识1.项目可行性研究报告的撰写方法2.文案撰写格式与方法
一、房 地
1.能够针对项目强、弱势进行分析产 项目 市
场 调查 研(二)市场分析2.能够进行项目定价分析评价究
3.能够对房地产市场进行预测
(三)商务环境1.能够针对社会、经济状况进行分
析分析2.能够对法规、政策等软环境进行
1.能够确定市场细分的内容和目的
(一)确定目标
2.能够进行市场现状与趋势分析
市场
二、房 地3.能够对项目进行市场定位分析产 项 目
1.能够对产品进行定位定 位
(二)项目规划
2.能够提出项目方案规划
建议
3.能够制定设计任务书
1.能够对项目成本进行估算
(一)项目效益2.能够对项目投资收益进行静态与
动态评估评估3.能够制定投资项目的运营计划
1.能够确认投资风险因素三、房 地
(二)项目风险
产 项目 投2.能够评估投资风险
评估
资 策划3.能够提出投资风险防范对策
1.能够编制商业建议书
(三) 编制商业2.能够编制预期现金流量表
计划书3.能够撰写项目市场评估报告
4.能够撰写可行性报告
(一)营销价格1.能够制定目标价格方案策划2.能够制定价格策略
1.能够编写项目销售推广计划书
(二)制定销售
2.能够估算项目销售推广费用
四、房 地推广计划
3.能够制订项目销售推广活动方案产 项目 整
合 营 销1.能够制定营销目标和策略策 划
2.能够制定各阶段营销控制实施方
(三)营销管理案
3.能够组织和实施营销培训计划和培训
4.能够提出营销组织构架建议
(一)售后服务1.能够制定客户维持与服务计划策划2.能够制定公关策略(二)选择物业1.能够确定项目物业管理要求管理方案2.能够选择物业管理方案
(一)组织市场
2.能够选择市场调研方法
调查
3.能够组织实施市场调研活动
1.价格形成的原理2.产品定价方法
1.项目销售推广计划书的撰写方法2.销售推广活动的组织技巧1.销售控制的方法
2.阶段性营销策略的制定方法3.销售培训流程与内容4.销售组织与日常管理的方法5.营销成本费用的构成1.售后服务技巧2.售后服务组织方法1.物业管理成本构成2.现代物业管理发展趋势
五、房 地产 项目 售后 服务 和物 业管 理
高级房地产策划师
职业功能工作内容技 能 要 求相 关 知 识
1.房地产项目的影响因素的内容2.市场调研目标的设计方法1.土地价值分析方法2.项目市场定位决策方法3.项目功能设计的相关知识4.成本控制的方法5.财务评价的分析指标
6.财务评价中主要变量分析方法
1.能够分析市场宏观环境、微观环
(一) 制定市场境对项目的影响调研策略2.能够制定市场调研的目标
1.能够进行项目土地价值分析
2.能够制定市场定位策略一、房 地
产 项目 市
3.能够审定项目功能设计方案
场 调查 研
(二)市场定位策4.能够根据市场调研报告作出项目究
划投资机会分析
5.能够进行市场投资预测
6.能够进行房地产项目财务分析
7.能够进行风险分析并制定防范措(一) 项目产品1.能够制定产品设计方案定位2.能够制定产品定位策略
1.能够制定项目概念设计方案
二、房地产(二) 项目形象
2.能够制定项目品牌策略
项目定位定位
1.产品定位的流程与内容2.产品定位的注意事项及方法1.项目形象策划的概念2.项目概念设计的制定方法3.项目品牌策划的概念
(三)项目整体1.能够制定项目定价目标定价2.能够制定项目定价策略
(一)房地产投1.能够制定项目投资资金来源与运
三、房地产资项目资金管理用方案2.能够制定项目资金筹措方案项目投资策
(二)房地产投1.能够设计项目资金筹措渠道划
资项目融资策划2.能够制定项目投资资金间接筹措
1.能够选择定价方法，确定基本价
(一)审定营销格总体策略2.能够制定项目上市计划四、房地产
项目整合营
1.能够制定媒体推广策略
销策 划(二)营销推广
的总体策划和评2.能够选择推广效果测评机制并制估定评估方案
1.能够制定和实施物业管理团队组(一)物业管理机建和招聘计划构组建2.能够制定和实施人员培训计划
五、房 地
产 项目 售(二)全程物业管1.能够策划全程物业管理概念后 服务 和理策划2.能够制定物业管理模式物 业管 理
1.能够制订物业管理综合经营模式
(三)综合经营模策划式策划2.能够进行物业管理品牌策划
项目价格定位的原则
1.房地产项目资本结构知识
2.资金筹措的方式、渠道和制度1.投资资金筹措渠道的种类2.投资资金间接筹措的途径与方法1.项目价格阶段性调整策略的相关知识
2.上市计划的制定原则1.广告时机与媒介的选择方法2.广告测评机制与评估方案的制定方法
项目计划风险分析表 第14篇
尊敬的领导：
您好!随着我市新一年的规划，城市改造崔人奋进的形势下，政府真抓实干的精神带领下，工作思路明确，发展方何鼓舞人心，创业发展的积极性在全市兴起。为此，本人选择社会养老服务项目，它是我国今后社会养老面临的迫切需要，也是我市新一年规划经济社会同步发展的要求，随着老龄化逐渐显现，老年人的养老保障，生活照料的压力进一步加大，特申请政府给予批准，我国已经进入老年社会的国家，老年人口占总人口，老有所依，老有所养，老有所乐，老无所忱，是每个老年人所面临的实际问题，由于老年人生理功能的逐渐衰退，心理状态的逐渐颓变，退休后的失落感、孤独感、消沉感等等，严重影响老年人们的心身健康，服侍照顾好老人，让他们安度晚年，已成为全社会关注的问题。
因此，作为五常市的普通市民，我有责任和义务为我市全面发展贡献自己的绵薄之力，经过我与同仁们一年多的考察、调研、资金的筹措，地址的选择，现愿申办一处现代化、专业化、高标准的老年公寓，解决我市老年人存在的问题，望政府给予关注支持批示。
敬礼!
申请人：
__年__月__日
项目计划风险分析表 第15篇
1 国内外研究现状
国外研究现状
西方早期人力资本的理论渊源
17 世纪60年代英国古典政治经济学创始人、统计威廉•配第关于“土地是财富之母,劳动是财富之父”的著名论断已经包含着人力资本理论的思想萌芽。亚当•斯密在其1776年出版的《国富论》中初步提出了人力资本的思想。19 世纪末20世纪初英国剑桥学派创始人阿尔弗雷德•马歇尔(Alfred Marshall)提出了“所有资本中最有价值的是对人本身的投资”的经典论断,认为教育投资所带来的结果将远远大于教育投资本身,主张把教育作为国家投资。
关于人力资本投资的经济学分析
以人力资本之父舒尔茨(Theodore Schultz,1962)和贝克尔(Gary Becker,1962)为代表的西方经济学家不仅发展了早期的人力资本思想,而且形成了人力资本理论作为现代经济学的重要内容。此后对人力资本投资的分析和研究,逐步拓展为从宏观经济学角度和微观经济学角度对人力资本投资的分析和研究。
(1)人力资本投资的宏观经济学分析
被西方学术界誉为“人力资本之父”的美国芝加哥大学教授舒尔茨在1960年首次明确提出了“人力资本”的概念。舒尔茨认为,人力资本主要指凝聚在劳动者本身的知识、技能及其所表现出来的劳动能力,它是现代经济增长的主要因素。保尔•罗默(Paul Romer)在其1986年发表的《收益递增经济增长模型》一文中提出了内生经济增长模型。1995年诺贝尔经济学奖获得者罗伯特•卢卡斯(Robert Lucas)后来从另一角度解释了经济增长的内在机制。
(2)人力资本投资的微观经济学分析
人力资本微观经济学角度的研究侧重于分析人力资本投资的成本、收益和投资风险等问题。美国哈佛大学教授、经济学家沃尔什于1935年在其题为《人力资本观》的论文中,首次采用费用与效益相比较的分析方法,研究了不同教育程度学生个人的教育费用和毕业后因能力提高收入增加的情况,得出了各级教育的收益率,回答了上大学或高中是否值得的问题。斯蒂森•陈(Stacey )在2001年通过评估受过高等教育者与高中毕业者之间收入的风险差别证明了高等教育的确具有风险。
国内研究现状
20世纪六七十年代在西方兴起的人力资本理论推动经济学的发展,增强了经济学对社会经济现象的解释力。随着改革开放,人力资本理论逐渐被介绍到国内,运用范围不断拓展。20世纪90年代以来,国内对人力资本理论的研究也取得了一定的进展。
关于人力资本在经济发展中作用的研究
周天勇(1994)在《劳动与经济增长》一书中采用舒尔茨的教育收益率法对人力资本的贡献进行了测算,得出1953―1990年中国人力资本的平均增长速率为对经济增长的贡献为22%的结论。李建民(1999)从人力资本的要素和效率的生产功能来分析其对经济增长作用的机理。人力资本是决定经济增长的重要因素,关键在于它具有特殊的生产功能。从生产过程角度看,它具有要素和效率两个方面的生产功能。
关于我国企业人力资本投资现状的研究
邦华(2001)认为国有企业存在一些现实困难,企业人力资本投资的效益低下,且人力资本投资体制环境发生了重大变化,人力资本产权保障体系不完善,国有企业自身内部管理机制落后。刘苓玲(2003)认为由于人力资本依存于活的人体之中,企业进行人力资本投资会产生一系列的问题,而其中最关键的是投资与收益之间的矛盾,而矛盾产生的深层次原因是人力资本的产权关系不明,因此,需要完善人力资本产权制度。
2 人力资本投资理论
人力资本投资的内容
舒尔茨将人力资本投资的范围和内容概括为五个方面:①医疗和保健,它包括影响一个人的寿命、力量、耐力、精力等方面。②职员在职培训,既有社会组织的培训和企业内部开展的岗位培训,也有自考和社会培训形式的教育。③正式建立的初、中、高等教育,是人们通过接受正规教育获得的知识和技能。④成人教育方面的投资,为巩固教育不足获得知识与技能的投资,是一种中期投资法。⑤迁移成本费用是指人在寻找新的工作、迁徙、旅游和更换工作时付出的投资。
人力资本投资的特征
人力资本投资与物质资本投资相比,具有以下几个主要特点：①投资者与收益者的不完全一致性。②投资收益的长期性与滞后性。③人力资本投资收益的多方面性。④人力资本投资具有相继性。⑤人力资本的形成是一个相当长期的过程,具有风险性。
人力资本投资的风险
所谓人力资本投资的风险,是指投入一定的人力、物力开发人力资本,但由于未来不确定因素的变化,使得投资后所得收益具有不确定性。由于人力资本投资的对象是人,人的行为与投资风险紧密相连,因此我们可以把人力资本投资风险分为人为风险和非人为风险两种。非人为风险是指由于外部环境的变化而给投资者带来的风险,而人为风险则包括人力资本外流的风险和人力资本投资对象不愿发挥其应有效用的风险。
3 企业人力资本教育投资基本问题分析
企业人力资本教育投资的特点：①需要具有充足的资金保障。现在越来越多的企业认识到企业生存发展的动力在于不断的创新,而创新的源泉是人力资本,创新型人力资本成为企业的稀缺资源。②教育投资内容具有较强的针对性和实用性。企业教育投资的内容主要从企业战略目标和员工的岗位角度,更偏重直接提高员工解决实际问题的各项技能以使员工能及时将投资结果转化为现实的生产力。③教育投资形式的多样性、灵活性。企业人力资本教育投资的具体形式,主要根据企业宏观经济运行状况、战略发展目标和人力资本需求等灵活地选择。④教育投资对象的差异性和复杂性。企业投资对象是内部的员工,而他们在受教育程度、工作年限、学习态度等方面都存在着很大差异。⑤教育投资收益的间接性。教育投资效益不全部以经济收益的形式表现出来,一方面使人力资本质量得到提高,成为企业发展的推动力量。另一方面表现在非经济方面,提高了员工的忠诚度和积极性从而实现投资的收益。
4 企业人力资本教育投资的可货币化收益研究综述
企业进行人力资本教育投资的根本目的是为了企业获益最大化。企业收益分为两类：可货币化的经济收益和不可货币化的非经济收益,本文主要研究可货币化的教育投资收益。所谓货币化收益主要是指把由教育培训获得的劳动生产率的增加与员工工资的增加进行比较,超额部分就是企业的收益。
国外的研究综述
在职培训的成本收益评估模型
加里•S.贝克尔最早提出了在职培训的成本收益评估模型。该模型的假设条件是企业处于完全竞争的市场,如果没有在职培训的影响,则企业要实现利润最大化的雇佣均衡条件为：MP=W,其中MP表示企业的边际收益,W为工资率。
如果进行在职培训,那么培训的成本支出能够增加未来时期的收入。此时的均衡条件为：
贝克尔的在职培训成本收益评估模型是在美国的雇佣制度环境中研究建立的,对于在美国的长期雇员,他们在不同阶段的收入表现不是随着自由流动式的用工形式表现的变化而变化的,然而在中国,员工的工资一般是随着年龄的增长而不断增长的,此外,企业所处的市场也远达不到完全竞争市场的假设条件。因此,这种模型不适用于中国的企业。
培训投资回报率(ROI)
Phillips(2000)对培训投入产出计量研究有杰出贡献。他详细论述了培训项目的评估计划、信息收集及整理、培训效果的识别、培训价值的转换等具体实施内容,并建立了一个投资回报率公式：
投资回报率的优点是计算简单,缺点是没有考虑资金时间价值因素,不能正确反映投资方式不同,收益期长短和回收额的有无等条件对项目的影响。投资回报率通常具有时效性――回报通常是基于某些特定年份。
收入函数法
收入函数法又称明瑟收入函数法,该方法是由美国经济学家雅各•明瑟()关于教育、培训与劳动收入之间的函数关系的开创性研究,从而将人力资本与劳动收入之间的关系的实际分析方法拓展到了在职培训研究领域。
收入函数法省略了成本收益法中大量的关于人力资本投资期及有关成本收益的分析和计量工作,同时也大大减少了人力资本收益率度量中研究者的主观性,但由于精确法计算教育收益率对数据的要求比较高,特别是在发展中国家包括中国,很难采集到研究所需的高质量数据,因而这种方法的普遍性运用受到限制。
国内的研究综述
应用时间价值分析进行的成本收益计算方法
时间价值分析涉及当今的货币和未来货币的交换。货币价值在现在和未来的交换,实际上是现在消费和未来消费的交换。这种交换发生所依据的比率由货币的时间价值来决定。货币时间价值分析法将不同时点上的成本与收益联系在一起,使得评估不同时点的人力资本教育投资决策依据和影响因素成为可能,应用于企业人力资本教育投资的时间价值分析方法,主要是净现值法和内部收益率法两种。
内部收益率法的优点是能够把企业人力资本教育培训投资项目寿命期内的收益与其教育投资总额联系起来,指出这个培训项目的收益率,便于将它与同行业基准投资收益率对比,确定这个培训项目是否值得建设。但是它的缺点是计算过程比较复杂、烦琐。
李思聪的中国特色的人力资本价值模型
人力资本当期群体价值=人力资本当期群体投入成本+人力资本当期群体实现的新增价值,即
其中：R表示人力资本当期群体价值；C为人力资本当期群体投入成本；P为企业营业利润；R为企业投资收益；D为企业减亏额；N为人力资本创造新增价值所占比例。
未来人力资本总价值=人力资本教育培训总投入成本+未来人力资本使用的新增价值的现值。即：
该模型的主要优点是可以反映企业人力资本的经济价值,能够为人力资本教育投资的决策者提供相关联的会计信息,但由于它在某些情况下是根据主观估算或趋势推算的,而不是完全根据客观记录数据。因此,计算带有一定程度的主观性。
参考文献:
项目计划风险分析表 第16篇
一、企业内部控制与企业财务风险的联系
企业内部控制是以专业管理制度为基础，以防范风险、有效监管为目的，通过全方位建立过程控制体系、描述关键控制点和以流程形式直观表达生产经营业务过程而形成的管理规范。企业财务风险是指在各项财务活动过程中，由于各种难以预料或控制的因素影响，财务状况具有不确定性，从而使企业有蒙受损失的可能性。
企业内部会计控制可从会计基本要素入手，控制和完善会计要素的内容和结构，从而保障企业资金安全和降低财务风险。从企业会计要素的结构上来说，企业资金运动静态和动态两个方面具有紧密相关性：企业在一定时期内六种基本会计要素的变化都可能会引起企业实际状况与预期情况的偏差，即可以用来说明企业是否存在财务风险以及其风险大小。具体来讲，一方面企业的资金来源主要是所有者权益以及形成企业负债的投资者的投入，这两个方面构成企业的资本结构，存在紧密的联动关系，任何一方的变化都会对企业资本结构造成一定的影响。同时从另一个方面来讲，企业利润的形成不仅是企业在生产经营过程中通过良好的管理与产品等获取的相关收入与消耗的成本费用的差额，企业收入与费用的不定期变化也能给企业的利润带来改变。由此可以发现，企业基本要素之间存在紧密的联动传导关系。会计基本要素结构的不确定性以及基本内容的变化都可能引起企业的财务风险，具体来说即是可能导致企业预期目标与实际经营管理情况发生背离。
二、完善企业内部控制与企业财务风险防范对策
1.增强内部控制意识。企业负责人在单位内部控制体系中居主导地位，对建立一个卓有成效的内部控制环境起着绝对关键的作用。按照《会计法》和《内部会计控制基本规范》的规定，企业负责人作为单位财务与会计工作的第一责任主体，对本单位内控制度的合理性、有效性负主要责任。一是要通过各级财政部门和国有资产管理部门组织相关企业单位负责人进行培训学习，企业负责人在日常工作中适时加以宣传等形式，并和企业文化建设结合起来，使企业形成一个认识到重视内部控制制度的氛围。二是要通过建立和完善内控制度，加强对薄弱环节和重要岗位的控制，细化责任，做到制度管人，形成一个相对完整、有章可循的内部控制体系。三是要提高企业整体建立健全内控的责任意识，实施会计内控不仅是财务部门的事，有关经济业务涉及到的所有部门都是内控的范围，单位内各部门都应具备内控理念，强化内控意识，与财务部门共同承担内控责任。在企业负责人和全体员工共同努力下一定能创造出良好的内部控制环境，使企业的内部会计控制工作得到有效实施。
2.加强企业运营过程中的内部控制管理。企业要按照国家颁布的内部控制规范性制度和《企业风险管理—整合框架》要求，制定出详细、可行的内部控制制度，明确审批制度、报销制度、财产管理制度，加强财务控制制度以及加强对财务风险、管理信息系统等内容进行控制。其次，要加大内部控制执行力度，健全的制度没有执行的效果往往也就等于没有制度，要硬化内部控制的执行力，定人定岗定责，在岗位上进行相互钩稽监督，并实行关键人员定期轮岗制度。再次，建立内部控制与会计岗位的衔接控制，企业内部控制执行关键还是靠会计人员来完成，企业要根据会计人员的特长来进行安排，不断推行科学化和柔性化管理，确保内部控制工作的长效化。完善信息沟通系统。企业内部也应建立完整的内部控制制度体系和清晰的业务流程，合理地对公司各个职能部门和人员进行责任分工、控制和考核，对每一个部门的责任和利益明确界定，防止权力重叠，也避免出现权力真空。通过汇编内部管理制度、业务流程图、权限指引等，促进企业各层级员工明确机构设置和职责分工，正确行使职权。开设信息反馈渠道，确保员工在工作中遇到的问题可以及时报告和解决。政府部门应积极建立健全强制实行内部控制信息披露的准则和指南，规范上市公司内部控制信息披露的内容和格式，明确谁为内部控制信息负责和出台相应的处罚措施。
3.建立新型的资金供给制度，最大限度地满足企业科技创新、管理创新和经营创新的需要。企业的科技创新、管理创新和经营创新都需要大量风险投资基金的支持，而原有的资金供给制度难以满足企业创新活动的需要，企业资金供应渠道必须实现多元化，这就需要从制度上进行彻底更新。
4.建立新型的成本费用控制制度。在新经济条件下，不能沿用传统的成本、费用控制制度，那将限制科技创新活动的开展，也不利于发挥各部门和个人的专业特长。新经济是建立在开发式、竞争性的市场上的，更加注重科技成果的创新和产业化。我们传统的成本、费用控制往往与科技创新、市场价值分析相脱节，单纯追求费用的节省和成本的降低。因而成本、费用控制制度的创新显得非常重要。成本、费用控制制度要面向市场、面向未来，要做到产、学、研良性互动。政府应当制定一些规范性、指导性的成本、费用控制制度。在此基础上，企业根据实际情况，灵活加以运用。
5.建立新型的投资控制制度。在新经济条件下，企业的投资控制不能按传统的办法进行，而应当更加关注投资风险问题，关注投资的最终价值的实现。投资控制应当更加民主化、法制化、科学化，更充分地发挥专家集体的智慧，更加关注对高科技、对人类生存环境有利项目的投资。在投资方案的评价方面除了要考虑传统的一些经济指标外，要更加注重社会价值与环境价值指标的评估，关注投资对员工价值的影响，关注投资对企业未来创新能力、发展能力和核心竞争能力的影响，关注投资对企业员工精神风貌的影响。
6.建立新型的分配控制制度。在新经济条件下，企业的分配控制制度也应当大胆改革创新。对员工的分配、对创新的分配、对无形资产的分配、对资本的分配、对管理人员及技术人员的分配，都应当更加科学化、民主化、制度化，这样才能更加有利于新经济的运行，更加有利于全部资源的优化配置。这种新的分配控制制度应当更加注重有利于新经济的各种创新的价值，应当在科学测评各种资源的附加价值的基础上，控制新增加价值的合理再分配。
7.筹资风险的防范。企业采用负债融资后所须承担的额外风险称为筹资风险，它是企业筹资后由于不能按既定目标取得资金使用效益，企业无法按原定要求履行以满足资金供应者预期结果的风险。针对筹资风险的不同成因，防范和控制筹资风险主要有以下措施：（1）提高资金使用效率，增加企业盈利，降低筹资风险；（2）优化资本结构。根据企业的需要和负债可能，优化债务结构，实施自我约束，即在资本利润率（息税前利润率），高于负债利息率的前提下提高负债比重；（3）合理安排长短期融资项目，减少即时偿付风险；（4）优化调度资金，保持资产足够的流动性；（5）建立偿债基金，增强风险自担能力；（6）实施债务重组，优化负债结构。
8.投资风险的防范。企业投资分为对外投资和对内投资。对内投资的目的主要是为生产经营提供必要的资源条件，以谋取经营收益，但由于企业所处内外环境的不确定性，其最终的经营效果往往与预期不一致，从而造成投资风险（亦称经营风险）。对外投资风险则取决于被投资企业的经营风险及其投资风险的总和；对内投资风险主要通过经营杠杆系数及经营收益波动幅度和可能性大小来度量。对外投资风险则主要通过对被投资企业历史收益资料，计算预期投资收益的期望值、标准差及变化系数以及期望收益偏离实际投资收益的幅度和可能性来度量。企业在识别和估量投资风险后，可采取如下措施对其防范和控制：（1）正确选择决策程序、决策方式，对决策风险进行正确认识和评估；（2）运用投资组合理论，合理进行投资组合；（3）采取风险回避措施，避免投资风险，在投资过程中，监督和协调风险因素，使风险尽可能可控。
项目计划风险分析表 第17篇
市人民政府：
近年来，在市委、市政府正确领导下，我乡的经济和社会各项事业快速发展，并取得了显著成效。今年，我乡将按照市委、市政府的统一部署，认真开展各项工作，确保圆满完成各项工作任务，在当前的工作中，我乡有以下几方面的工作还需市政府在资金等方面予以大力支持和帮忙：
1、黄金大道拓宽改造工程问题。去年8月我乡启动了对原唯一县通乡公路——黄金大道实施拓宽改造工程，工程按规定进行了招投标，工程拓宽改造总里程为12公里，工程总造价1390多万元(含招标后增加项目)，而上级补贴资金为30万元公里，项目资金缺口达1100余万元，而我乡几乎无资金确保工程如期完工。
2、入乡便道养护问题。由于石江乡仅有黄金大道一条县通乡公路，为不影响群众出行，我乡在黄金水库边新修了一条临时入乡公路，总投资80余万元，目前尚欠工程款40余万元。
3、招商引资启动资金问题。我乡属非资源型乡镇，经济发展的重点为招商引资，招商引资前期投入较大，而我乡资金困难，为确保完成招商引资工作任务，请市政府给我乡安排必须的招商引资启动资金。
为确保我乡黄金大道拓宽改造工程、入乡便道养护、招商引资等工作顺利进行，恳请市政府就以上三方面的工作给予我乡必须的资金扶持。
石江乡人民政府
二0__年五月五日
项目计划风险分析表 第18篇
项目名称： 项目负责人： 所在单位： 建设日期： 年 月至 年 月
说 明
一、申请同济大学重点建设项目应在科学定位、合理规划、瞄准目标、凝练方向、突出重点 的原则基础上，详细阐述项目的建设好处、建设资料、经费预算、设备购置、预期总体 建设目标和阶段目标，做好项目的节点安排。
二、项目建设实行项目职责制。项目负责人的职责是：
1、提出本项目的建设目标和建设计划;
2、提出本项目的年度投资计划;
3、组织本项目的建设实施，负责工程投资、工期和质量保障;
4、协调本项目的内部关系，解决内部出现的问题;
5、提出本项目建设的年度报告、年度统计;
6、根据要求安排本项目理解中期检查;
7、出具本项目的竣工验收申请报告，做好验收评估的各项准备工作。
三、项目建设审批程序如下：
1、各单位确定项目负责人，提出立项申请并填写项目申请书，带给必要的论证材料;
2、校内相关职能部门组织专家论证，专家及职能部门签署意见;
3、学校重点建设项目领导小组最终审核批准后，发出开工建设的批复文件，并正式拨款。
项目建设好处
总体目标
总体建设资料
分年度建设计划及阶段目标
同济大学重点建设项目经费预算总表
单位：万元
支出预算 1、设备购置费 2、设备维修费 3、图书资料 购置费 4、房屋建筑物 维修费 5、实验材料费 6、测试分析 加工费 7、租赁费 8、业务费 合 计
预算 总额
分年度预算额 年 年 年 年
敬礼!
申请人：
__年__月__日
项目计划风险分析表 第19篇
企业作为投资主体是市场机制能够发挥作用的基本条件之一。企业投资主体的表现形式是多种多样的，但是，无论企业投资主体采取何种组织形式，在确定投资项目价值并进行决策时，都将受到以下一些间接因素的影响，即它们是借助其他一些因素，间接而非直接影响投资价值。
1、企业自身的利益约束机制。不同的经济体制具有不同的利益约束。在过去的计划经济体制下，国家统一制订各种类型的投资计划，投资风险完全由国家承担，企业只是名义上的投资主体，既没有真正自主的投资决策权，也不承担相应的风险，这必然造成名义上的投资主体完全不受投资成本和风险的约束。在不讲成本与收益的情况下，投资需求几平是无限的，不论计划者怎样周密安排，都很难制约这种投资饥渴症。在市场经济体制下，企业应是完全意义上的独立利益主体，市场价格主要由供求关系决定，经济资源的配置主要通过市场机制来调整。一旦投资需求大于投资供给，投资品的价格就会上涨，造成企业投资成本上升、预期利润减少，投资风险增大，从而造成企业采取收缩策略，导致社会投资总需求下降，并促使社会资源流向预期利润高的行业及企业。
2、企业投资主体的利润极大化。在市场经济中，投资活动以企业主体的经济利益为基础。如果预期利润比较高，投资就会增加；相反，预期利润比较低，投资就会减少。对全社会来讲，预期利润将不断趋于平均；但对不同行业和部门而言，利润水平又是经常变化的，从而诱导资金在不同行业和部门之间进行转移。同时，追求利润还需要服从国家产业结构调整的要求和社会主义生产目的。在国有生产资料所有者参与企业投资时，投资活动可能并非以经济利润为主导因素，难以保证国有资产的有效增值。为此，政府应逐步减少和消除人为干预，而应注重宏观政策和经济杠杆的调控作用。要实现资源的最优配置，必须实现商品和生产要素在整个社会范围内的自由流动，消除妨碍资源流动的障碍，从而实现以市场配置为基础，市场配置与计划配置相互补充的资源配置模式。
3、产权界限。产权界限是影响企业投资价值的另一重要因素。国有企业虽然也作为投资主体参与市场投资活动，但产权关系不明，企业投资行为不符合市场规范，企业并没有真正的投资决策自，从而也无法承担相应的投资风险，企业投资行为必将演变为政府投资行为。在产权关系改革上，我们主要偏重两权——所有权和经营权的分离，希望通过“两极分离”解决企业经营自问题。实际上，两权分离是有一定限度的，经营必须以所有权为基础，没有所有权作基础的经营权必然是有限的经营权。企业应当建立并完善现代法人产权制度，确保企业能够独立自主、规范合理地进行投资决策活动。
二、影响投资价值的直接因素
企业的资产，不管是货币资产还是非货币资产，通常都具有两种用途可供选择：一是用于即期消费；二是为了满足未来消费而利用放弃即期消费的那部分资产进行投资。企业放弃当前消费的意愿必然与未来消费或者说是预期收益有直接联系。在此。我们把企业作为投资主体，把各种投资的具体表现形式作为投资客体。影响企业投资价值的直接因素实际上也就是投资主体和客体的属性。其中，前者主要是指无风险收益率和风险厌恶；后者主要是指预期收益、收益时点和风险水平。
1、投资主体属性。无风险收益率是指投资于国债所能得到的回报率。企业在进行投资决策活动时，可能存在着许多收益不同、风险各异的投资方案可供选择。从数量上来讲，所选投资方案的收益率必然要求大于无风险收益率。如果这一收益水平都不能达到的话，企业应当选择国债作为投资手段。对于无风险利率，西方货币理论把它称之为“纯利率”，它是对延期消费的一种补偿。假定其他条件不变，无风险利率和投资价值存在反向关系：无风险利率越高，投资价值超低；反之亦如此。
企业对于投资活动中存在的不确定性所具有的心理反感就是风险厌恶。尽管不同企业对于风险厌恶的程度可能会有所差异，通常来讲，在投资决策活动中企业对于风险都比较厌恶，经常会采取一些措施以达到规避风险的目的。而对于所承担的风险，企业会要求有一定的补偿。由于不同企业的风险厌恶程度有一定差异，它们所要求的补偿金额会有多有少，对投资价值也会产生相应的影响。一般而言，风险厌恶程度与投资价值呈反向关系：前者越高，后者越低；反之亦如此。
2、投资客体属性。预期收益是指投资主体在将来所能得到的回报。作为投资主体，企业进行投资活动的目的是为了在将来获取一定数量的收益。预期收益越大，企业愿意递延的当期消费就会越多，也就是说进行更多的投资，投资价值也会越高。可见，预期收益和投资价值之间呈同向变动关系：在其他因素不变时，预期收益越大，投资价值就越高；反之亦如此。
顾名思义，收益时点是指投资主体取得收益的时间。依赖投资主体预期收益进行未来消费的时点离目前越远，延迟预期消费的动力就会越小。原因在于，当投资者等待预期收益进行消费时，他们不仅放弃了当期的消费机会，而且放弃了在等待期间可能发生的其他投资机会。因此，在其他条件相同的情况下，等待预期收益的时间越长，投资价值就越小。
一般来讲，对未来的预期都是不确定的，同样，各种具体投资项目的收益过程也具有一定程度的不确定性。我们把投资预期收益的不确定性称为投资风险，不确定性越大，投资风险也就越大。通常，投资者更希望收益是确定的，而不是具有比较高的不确定性。可见，预期收益的不确定性程度，即收益风险水平，会对投资价值产生很大影响。所以，如果投资主体对于因承担风险而得到的补偿不满意，它很有可能会选择收益较低风险也较低的投资项目，而不是收益较高但风险也较高的投资项目。
以上是对各种因素对投资价值影响所作的定性分析。在定量分析方面，我们通常会使用如下的投资价值分析模型：
其中：V=投资价值；
Ct=t期的预期收益；
项目计划风险分析表 第20篇
淮南市高新区管委会:
随着国家_规划的出台，优化能源结构、调整能源 产业布局、推进能源科技创新和进一步建立能源可持续发展成为了我国未来能源发展的重中之重。同时为了配合淮南市 战略性新兴产业的发展，促进经济结构调整和产业转型升 级，打造立体能源城，中科院等离子体所与淮南市高新区合作，成立淮南中科储能科技有限公司，并展开太阳能光热之 熔盐储热项目。现就有关事项申请如下： 项目名称：太阳能光热发电之熔盐储热项目建设地点：淮南市山南区中科院大气研究所北侧，经十 路与纬九路交叉口西南侧。 项目投资业主基本情况：淮南中科储能科技有限公司成立于 20_ 年 8 月，由中科院等离子体所直属单位合肥科聚高技术 股份有限责任公司、淮南市高新区开发投资有限公司及杭州 立扬聚光蓄热科技有限公司共同出资组建，注册资本
1500 万元。 建设规模、主要建设内容：项目总投资为 3000 万元，占地 面积为 。总建筑面积约 6000 平方米，其中一期工程占地约10 亩， 建筑面积约 3500 平方米， 库房及加工车间约 1000 平方米，办公用房约 1500 平方米，配套用房 1000 平方米; 二期工程占地约 17亩，建筑面积约 2500 平方米，主要是加 工车间、库房、熔盐中试回路、示范回路及示范光场占地约 6000 平方米。建设周期：项目建设周期为二年，计划分二期进行。一期工 程计划一年，二期工程计划一年，即 20_ 年 9 月开始进行 项目的规划和前期工作， 20_ 年 9月底完成整个项目的建设 工作，并正式投入使用。 该项目符合_关于 “十二五” 《 国家战略性新兴产业 发展规划》的精神，符合《_关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》的.产业政策，本项目属于国家《产业结 构调整指导目录(20_ 年本)“四、电力”中“大容量电能 》储存技术开发与利用”类的国内投资项目，是国家鼓励发展 的产业。项目的实施有利于淮南市新能源领域技术水平的提 升，对地方经济的可持续发展具有重要意义。妥否，请批示。 附件：投资组建安徽中科储能科技有限公司合作协议。
敬礼!
申请人：
__年__月__日
项目计划风险分析表 第21篇
近年来，房地产已经成为中国国民经济新的增长点。作为国民经济的支柱产业，房地产在国家经济发展中具有举足轻重的作用。由于中国房地产投资市场的复杂性和特殊性，房地产投资决策难度增加，投资主体面临如房地产企业对未来的投资前景看不清状况、消费者对住宅价格判断模糊、银行对房地产金融风险担忧等诸多困惑。因此，分析影响房地产投资决策的要素显得尤为重要。
一、房地产投资决策概述
房地产投资决策是指在房地产开发投资活动中，房地产开发商对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同的房地产投资方案进行比较选择，并做出判断和决定的过程。[1]由于房地产本身具有的物理和经济特征，房地产投资也表现出区别于其他项目投资的固有特性。首先，房地产业是资金密集型行业，项目投资数额巨大，对金融倚赖性高。另外，房地产市场的结构性问题较突出，投资者一般不愿将资金投入到那些难以更换用途的物业，如特种厂房、码头等，而商场、写字楼、公寓等，常被各种公司租用，更换使用性质方便，更能吸引投资者注意；其次由于房地产可作为抵押担保，并且一般能够安全地按期收回贷款，所以易取得金融机构的支持。由于房地产业在社会经济生活中的重要性，各国政府对房地产市场投资都十分关注，常常将对房地产市场和房地产调控作为调节经济的一个重要方面，房地产投资额也因而受到政府政策的影响；最后，房地产的不可移动性及回收期长等特点，使得房地产投资长期受未来宏观经济、社会、政治、法律法规，以及自然、环境等多方面因素变化所产生的不利影响，风险因素多，风险水平相对较高。因此，正确合理的房地产投资决策对投资开发商意义重大。
房地产开发投资决策的成功不仅取决于决策者个人的素质、知识和能力，并与认识和掌握决策的理论知识、基本内容和类型、应用科学决策的理论方法有着密切关系。房地产投资决策可按以下四个步骤进行：第一，提出房地产投资决策的目标―要求解决什么问题；第二，制定房地产投资的行动方案―有几种可能方案；第三，对房地产投资项目做经济评价、社会评价和环境评价，进行投资方案的比较，最后确定出最佳的房地产投资方案；第四，采取合理的步骤，按照科学的方法执行和检验最佳的房地产投资方案。①投资策略是实现正确投资决策的先决条件，按照投资策略进行项目决策是科学决策的基本要求。
影响房地产投资决策的因素多而复杂，对其中重要的因素系统分析很有必要，这对投资主体的科学合理决策及获得巨大收益具有深远意义。现归纳出影响房地产投资决策的最重要的五个因素进行具体分析。
二、房地产投资决策要素分析
（一）时机的决策分析
投资时机总是存在于投资主体的外部环境中，与投资主体、投资目标和投资形式的特定性紧密关联，也与特定的投资类型相联系。房地产投资时机分析的基本模式一般有以下四种：
环境因素分析模式：房地产投资时机是房地产环境中的一些宏观因素和微观因素在特定时期、以一定方式结合在一起形成的，其中的经济、社会和政策因素的变化构成了投资时机的实质内涵。在具体分析商业房产投资时机时，可针对特定的商业房产罗列出可能蕴涵收益的各种因素的可能变化，也可把各种因素划分成宏观和微观因素、直接和间接因素来进行综合分析。
寿命周期分析模式：房地产投资时机与房地产寿命周期息息相关，在房地产寿命周期的不同阶段，对不同的物业和不同的主体蕴涵着不同的收益机会。在商业房产开发投资经营的全过程中，会经历商业用地选择、商业房产建设、商业房产租售、商业房产管理及商业房产退化等阶段，商业房产投资者可根据自己的投资目标和实力来选择不同阶段的投资机会。
开发价值分析模式：房地产类型的多样性及投资者实力和开发能力的差异决定找寻特定主体的适宜开发类型与开发项目是房地产投资获利的关键。商业房产的价值包含了相当部分的无法量化的服务价值与无形收益，对这些价值进行正确判别会为特定的投资者带来获利的机会。
产业发展分析模式：产业发展与变化规律是一般性把握商业房产投资时机的基本点。把握不同产业转换发展的有利时机来进行相关物业开发，将会有巨大的收益回报。不同类型商业房产的需求常随不同商业部门的兴衰而定，城市产业演进可能在不同时期带来不同商业经济活动的繁荣，把握产业演进变化的规律性，有助于正确选择投资时机。
（二）区位的决策分析
房地产地段的选择对房地产投资的成败有着至关重要的作用。房地产具有增长性很大程度上取决于区位土地的增值，区位理论是投资地段选择的理论基础，而在具体的决策分析中可采用以下一些方法：
因素分析法。具体分析影响房地产区位价值的各种自然因素、经济因素、社会因素和行政因素，在对不同地段的因素比较中把握优势地段的形成、发展和变化规律。明确能提升特定地域商业房产价值的各种宏观因素和微观因素，通过预测这些因素的改变把握优势地段的形成与转变。
假设开发法。运用假设开发法的原理，通过对拟选地块的不同用途的收益与成本进行估算，在不同物业估价值中选择能为企业带来最大投资价值的地块。正确预测特定地段的最佳利用方向，在综合分析投资企业的内外环境的基础上，把握那些能为投资者带来最大收益的地段
竟价地租曲线法。以商业用地的竟价地租曲线为基础，在正确判别自身实力的情况下，确定对开发主体来说最为有利的商业房产投资地段。对商业用地收益的正确判别依赖于投资者对城市经济活动规律性和城市土地价值演进规律的正确把握。
威尔逊购物模式法。在商业经济活动高度发达的城市，可借助于威尔逊购物模式来进行商业优势地段的选择。在特定商业房产和竞争性房产相互争夺消费者的过程中，消费群体的大小在很大程度上决定了商业房产的理想规模大小，从而也就为特定商业房产的区位选择[2]确定了标准。
（三）开发内容的决策分析
在选择房地产作为投资对象之前，投资方向的正确把握要求确定最适宜的投资类型。按物业类型把房地产分为商业房地产、工业用房和住宅房地产。不同用途的房地产投资的投资成本、投资风险和利润获取都是不同的。在房地产的不同物业类型中进行选择需把握以下要点：选择一块土地，是作商业用途还是工业用途，此时可借助于土地竟价模型来进行。即城市不同区位上，把一特定地块用于商业房产开发还是工业房产开发，净收益是不同的。商业净收益大于工业净收益，表示是进行商业房产开发的较理想地段。只有在商业利用价值超过同一区位的工业利用价值之时，选择此地作商业房产开发才是合理的。当然，如果在商业店铺、写字楼或旅馆酒店的物业类型中进行选择，同样的方法也是适用的。若已选定了一宗特定地块，还可运用假设开发法的原理来对其不同的用途进行选择，这种方法的基本公式为：
工业宗地价=预期工业房产售价-预期开发费用-正常开发利润
商业宗地价=预期商业房产售价-预期开发费用-正常开发利润
若商业宗地价大于工业宗地价，则可认为选择该地块是合理的。
（四）规模的决策分析
商业房产的最佳规模应综合考虑企业、地域与产品特性等多方面因素。企业在进行商业房地产投资时，不仅要考虑物业因素，还要考虑企业资本状况、市场地位、经营能力等多方面综合因素，努力寻求企业资源的合理配置。如对于那些有主导产品生产的企业，其物业投资的最优规模要结合产品价值与物业价值来考虑。而对于完全面向市场的商业房产，不论是写字楼还是商业店铺，其开发投资规模还要考量该类型物业的市场存量。在具体实施时可考虑使用：剩余面积=可供面积-成交面积这个公式粗略估算出当前市场的供求状况，并对主要的竞争对手（或潜在对手）的实力进行严密分析，在此基础上，才能最终确定商业房产的最优规模。
鉴于现行我国房地产市场的特殊状况，房地产投资者愈发难以确定投资规模。房地产市场供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地产投资者应根据市场信息和状况严格控制开发规模，以保证市场的供求平衡。一方面，开发商在具体的房产投资规模决策时，从房地产开发费用出发，运用盈亏平衡分析方法，即使投资项目的收入和支出达到平衡时的最低生产水平和销售水平，确保投资项目产生最优的经济效益；另一方面，房地产投资商应以市场为导向，正确预测出市场需求量。必要时，运用经济控制方法论，建立房地产开发规模优化数学模型，以便为房产开发商和政府管理部门制定决策提供理论参考。[3]
（五）质量的控制决策
商业房产的投资质量包括其本身质量和管理服务质量两方面。从投资者的角度来看，房地产投资质量的基本内涵就是商业房产租约对双方权利义务的规定，主要包括：租赁期限、租金修订期、租约修订条件和对租户责任的说明；也包括影响投资者收入的物业本身的物理性能，如区位、楼龄、时尚程度、施工质量、楼宇规模与内部布局的合理性等。但租户对房地产的质量却与投资者有着截然不同的理解。
表1 房地产投资者和用户的质量观点比较
因此，对房地产投资者而言，房地产质量目标的确定应综合考虑用户要求的量、价格以及建设成本和利润，从而达到用户愿意购买、投资者对回报满意的双层次质量水平。
三、房地产投资决策建议
(一)做好房地产开发企业的市场定位
房地产开发企业的投资战略必须以企业的总体经营战略为基础，来研究企业的市场定位。房地产开发企业的市场定位是以了解和分析消费者的需求心理为核心和出发点，设定自己独特的与竞争者有着显著差别的特征，以引起消费者认同。准确的房地产开发企业的市场定位，必须做好企业的分析、发掘和培育企业的核心能力及目标市场的定位。通过分析企业在价值创造环节中的优势并相应确定企业的核心能力，使之形成一套行之有效的制度和体系，使核心能力得以维继发扬。总之，通过企业的分析，发现和培育企业的核心能力，发掘一个目标市场，就构成了企业的角色定位。房地产开发企业的角色定位最终要清晰准确地表明企业的产品范围、市场消费群、地理范围等因素。
(二)做好房地产项目可行性研究
房地产项目的可行性研究是指项目建成前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行调查研究，对可能的方案进行技术经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行预测和评价。在此基础上，对拟建项目的技术先进性和实用性、经济合理性和有效性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出如何投资的结论性建议，为项目投资决策提供科学依据。充分的市场分析和调研是做好房地产项目可行性研究的先决条件。[4]
(三)做好房地产项目投资风险管理
房地产业是典型的高风险行业，为了减少房地产投资的风险损失，当务之急是加强和完善房地产投资风险管理。明智的投资者不会因有风险而采取无风险经营的保守做法，而是学会管理风险获取足够的风险利润。风险管理日益受到房地产开发商的重视，可以采取如下策略：风险回避，即选择相对风险小的投资项目或放弃那些相对风险较大的投资项目。这是一种较为保守的处理房地产投资风险的办法，能够将风险控制在较低水平内。但这种策略通常会降低获取高额利润的机会；投资组合，房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的项目选择、搭配投资各种类型的房地产，以降低投资风险的房地产投资策略。
参考文献：
[1]李江宏.房地产投资策略及其决策.市场论坛[J],2008
项目计划风险分析表 第22篇
一、封面
(一)课题名称
(二)单位
(三)课题组成员
(四)日期
二、正文
(一)题目
(二)单位和署名
(三)摘要:用简炼的语言介绍本研究课题内容，一般在00字左右。
(四)前言:写明
1、本课题的来源
2、研究的目的和意义
3、当前社会对该课题的研究状况，包括国外、国内、省市区内对该课题或有关内容研究的状况，如深度、广度、已取得的成果或存在的问题，有何问题还没有研究或有待于进一步研究等。
4、本课题研究的有关背景、研究基础、研究的理论依据。本课题在什么背景下进行研究、现状如何;已做了哪些前期研究，取得了哪些和本课题有关的初步成果;本课题是在什么平台上进行研究的;本课题研究的主要理论依据和思路等。
5、本课题研究成果将产生的作用和价值。
(五)研究方法及步骤
1、本研究的主要指导思想、依据和研究原则;
2、本研究要达到的预期目标;
3、研究的主要内容和重点;
4、研究的主要方法:研究过程采用什么方法、用此方法研究了
什么内容、达到了什么目标、得出什么结论;
5、研究进程和研究工作的实施:写出研究过程中各阶段的研究内容、研究思路及实施情况;
6、在研究过程中涉及到调查和实验，要特别写出以下内容:
(1)对调查的实施，着重写出
l调查的目的、任务、时间、地点、对象、范围;
l调查方法要说明是普查还是非普查(如:重点调查、典型调查、抽样调查、随机等);
l调查方式是座谈会、访问、还是问卷或测试;
l调查问卷要说明问卷来源、编制依据、发放方式、问卷有效数量和数据处理的方法;
l对于测试要说明测试量表的来源、编制依据、测试依据、对象和方法、评分标准和有效性的保_等。
(2)对实验的实施，要写明:
l实验目的、内容、方法和思路;
l实验的假设和理论依据;
l实验的条件、时间、数量、结果及适用范围; l实验的具体步骤等。
(六)研究的主要结果和产生的效果
1、对调查或实验数据(可用图、表的形式)的分析和初步结论;
2、在调查或实验过程中产生的其他效果。
(七)研究的主要成果与形成的理性认识
1、对现状研究的理性分析;
2、要提出有效的措施、可_作的对策和方法;
3、写明研究过程中形成的新理论、新观点、新见解、新认识和新方法等。
注:要讲究研究的科学性和系统性，不要写成[我是怎么做的，应该怎么做_。
(八)问题和讨论
1、应该研究而由于其他原因未进行研究的问题;
2、已经进行研究但由于条件限制未得出结论;
3、与课题有关但未列入本课题研究的重要问题;
4、需和同行商榷的问题等。
(九)参考文献、引文注释等。
敬礼!
申请人：
__年__月__日